12日一樓盤“搶購”現場。
文/廣州日報記者蔣幸端
圖/廣州日報記者石忠情
近日，網上傳言深圳客瘋狂入市，東莞房價飆升，不少東莞購房者擔心再也買不起房。上周有報道稱東莞一天內出現四個“日光盤”，8000名深圳客搶走東莞1100多套房；某些開發商“坐地起價”一天秒漲4000元/平方米……然而，真相真是如此嗎？
記者調查發現，其實“日光盤”并不“日光”，還有房子沒賣完，開發商只是進行“饑餓營銷”少量加推漲價；而一天漲4000元、開發商“坐地起價”，除了產品差異原因外，背后還有某些深圳客和中介在聯合炒作；有樓盤更是出現中介先認購再抬價轉售給深圳客，賣房收取“茶水費”等樓市亂象。
近期樓市狀態多
●中介認購高價轉售
●賣房收取茶水費
●業主報價高其實不想賣
●中介放盤借機抬高房價
焦點事件：
8000名深圳客
一天搶走東莞1100套房？
上周，東莞樓市傳出多個樓盤開盤即“日光”，市場交投十分火爆的消息。根據相關媒體報道，3月12日，8000名深圳客一天搶走東莞1100套房，中正soho、信鴻·蔚藍海岸、遠大城市廣場、宏遠·匯龍灣四個樓盤成為“日光盤”，且還出現了多次“坐地漲價”現象。但是，據東莞中原研究部監測發現，市場火爆的真相竟是深圳客和中介在瘋狂炒房。
在采訪中，有知情人士向記者透露，3月12日在南城宏遠·匯龍灣認購的深圳客比例達到了七成，而其他幾個樓盤甚至達到了八至九成，有深圳投資客購買3~5套房。
有業內人士告訴記者，今年以來，深圳房地產市場在一些調控政策的影響下，整體交易冷了不少。深圳的中介為了生存，就開始全力開拓東莞市場。“今年很多深圳中介的重心都放在東莞市場上，開盤時帶著大批深圳客過來，而開發商也都在尋找深圳的中介公司合作。”該人士告訴記者。此外，記者了解到，深圳中介帶來深圳客能獲得的傭金也很高，甚至高達3%~5%，即100萬元的房子可以獲得3萬元以上的傭金，大大提高了深圳中介的熱情，但同時也讓開發商將成本加到購房者身上，推動房價上漲。
記者調查：
1 一天四個“日光盤”？
只是“饑餓營銷”
記者采訪發現，四個“日光盤”都是以少量加推為主，如宏遠·匯龍灣先是推出了100套住宅，后再在下午推出50套；而遠大城市廣場也是推出100套左右，其他兩個盤推的量稍多。合富輝煌東莞市場研究部介紹，目前市場上多個項目采取“少量、多次、限量加推”的方式進行，制造“僧多粥少”的氣氛。
同時，記者還發現，目前在售樓盤以舊盤加推為主，其中遠大城市廣場在去年下半年就拿到了預售證，而宏遠·匯龍灣也在年前就開始蓄客。業內人士表示，樓盤在歷經了長時間的蓄客后，再推出少量房源將購房者聚集在一起，造成樓盤熱銷的現象，這是樓盤慣用的銷售手段之一。
而所謂的“日光盤”也并沒有“日光”。一名深圳購房者劉先生告訴記者，在“日光盤”遠大城市廣場開盤當晚，他接到熟悉的中介電話，問他要不要買遠大城市廣場的房子，稱手上還有好幾套房，“都是之前幫客戶排了號，最后沒買的。”中介說。
2 一天漲4000元/m2 ？
產品不同 價格不一樣
銷售中，出現一天漲4000元？記者經實地了解采訪后發現，被稱為“一天漲4000元”的宏遠·匯龍灣其實是兩度推盤，推盤的產品類型不一樣，定價也不同。據開發商介紹，上午推的是毛坯房，定價在12000~13500元/平方米，下午加推的是精裝修房，加上房子位置不同，因此定價在16000元/平方米左右。而且實際簽約均價會比開發商現場報價要低一兩千元。
另外一個被稱為“日光盤”的信鴻·蔚藍海岸本周已經簽約250多套住宅，其被相關媒體公布的均價為1.4萬元/平方米。但是記者了解到，該樓盤在當天共推了三次貨，第一次的價格為1.1萬元/平方米，位置和產品是最差的，第三次推貨是位置和產品最好的，才是1.4萬元/平方米。而記者隨后查到該樓盤的簽約數據顯示，目前其簽約均價約為1.26萬元/平方米。
而號稱“1.6萬元/平方米”的遠大城市廣場，在近兩天已經簽約的十多套房，簽約均價約為1.1萬元/平方米。
3 大朗一項目1.6萬元/m2被一搶而空？
中介先認購再賣給深圳客
3月12日，大朗某樓盤以售價1.6萬元/平方米被深圳客搶購一空的消息傳出，讓這個一直以來默默無聞的樓盤火了一把。
記者了解到，該樓盤最近的預售證是在去年9月拿到，但是由于銷售情況一般。12日，該樓盤以1.6萬元/平方米高價開盤銷售，比周邊樓盤高出了四五千元/平方米。一名當天在現場的購房者告訴記者，一到現場就有多名中介圍著他，要幫他買房。“本來早上是要搖號的，但是沒多久就說搖完了，說下午再搖也沒有看到，后來就有人砸了樓盤財務室。”
有內部人士透露，當天樓盤現場除了被中介帶來的深圳客外，還有許多是三級聯動的中介，制造樓盤人數多，銷售十分火爆的假象。隨后開發商以1.3萬元/平方米的價格給中介進行內部認購，中介再以1.6萬元/平方米的價格轉賣給深圳投資客。這讓許多購房者知道后十分憤怒，繼而發生了沖突。
揭秘“日光盤”煉成：
1 中介炒作：
收“茶水費”或大量認購
有業內人士向記者透露，一般中介參與炒房有兩種方式，一種方式是開盤前，中介先向開發商認籌，然后再轉籌給深圳客，收取幾萬元的“茶水費”。另一種方式是中介與開發商簽了認購書，造成房源異常緊張的假象，再高價轉給深圳客。“打個比方，中介先跟開發商簽認購書，單價為10000元/平方米，但隨后更名轉給購房者，單價一下漲到了16000元/平方米，開發商當然也非常愿意。但是房價穩定、漲得慢的時候，開發商是絕對不干這種事的，因為更名的過程非常麻煩。”該名人士說。
另有不愿透露姓名的中介公司負責人告訴記者，中介參與炒房其實風險很大，畢竟簽認購書要交納幾萬元的定金，如果房子賣不掉，這筆錢就拿不回來。
2 深圳客參與：
為“著數” 上班族囤兩三套房
3月16日，深圳網友“胡淑貞”在網上發帖稱，12日東莞大朗的遠大城市廣場開盤，她去排隊沒排上，開發商就封盤不賣了。第二天，中介打來電話，說樓盤會重新開賣，問她還要不要。“胡淑貞”于是轉賬五萬元定金過去。但是，麻煩卻開始了，本來說好1.4萬元/平方米，后來又說是1.6萬元/平方米，最后竟然以1.7萬元/平方米的價格簽下了認購書，還是中介代簽的。
而且，原本說好的兩成五首付變成了四成首付，利率上升1.1倍，為了獲得低首付，中介告訴她可以辦個假離婚證和戶口本。網友“胡淑貞”說，因為中介是自己的老鄉，所以才比較相信他，但是現在發生了這么多事，價格還這么高，她已經不想買那個房子了，只想退回自己的錢。
購房者林姐也告訴記者，她的一位深圳同事在沙田買了3套房，另外一位同事買了兩套，都是用來投資的，“同事認識的中介說買了以后可以漲到2萬元/平方米以上，這么有‘著數’的事情，當然要介紹給我。”林姐受到深圳同事的影響，也在考慮要入市投資。
更多亂象：
除了中介和深圳客聯合炒作外，近期東莞房價出現不理性的快速上漲，讓市場亂象頻生。
1 2萬元賣個號 樓盤公開“賣籌”
最近沙田樓市十分火熱，家住沙田的老陳也跟著小賺了一把。他告訴記者，前段時間，他家附近的一個樓盤開盤，他跑去排隊認籌，雖然沒有買房的打算，但是可以將拿到的號賣給深圳客。記者了解到，目前的東莞樓市有樓盤以2萬元一個的價格公開“賣籌”。一名業內人士告訴記者，收“茶水費”現象也比較普遍，如果想選到滿意的樓層，甚至只是買到房，都需要5萬~10萬元“茶水費”給中介。
而事實上，這種額外收取“茶水費”和“賣籌”的行為都是違規的。
2 二手房價太高？業主不是真心賣
南城的劉女士有一套110平方米的住宅，原來放盤價格是100萬元，結果一天就來了六批購房者。她到中介處了解情況，聽說現在房價上漲，買房的人多，就將價格提到了110萬元，后來再次提到120萬元。一個多月過去了，看房的人很多，但是房子卻一直沒有賣出去。劉女士說，自己并不急著賣，只是放在那里看可以賣到多少錢。
“急著用錢的業主會以比平時多一點的價格就賣掉；而把價格抬得很高的，一般都是不想賣的。”一名資深的業內人士告訴記者，如城區的剛需二手房定價在1.6萬元/平方米以上的，大多是業主放在那里試探市場的，并不是真的想賣。而購房者卻誤以為現在的房價這么高了，心理價位也會隨之提高，甚至會恐慌入市。
3 業主要放盤 中介報價“坐火箭”
南城某樓盤的小戶型在去年成交價為8000多元/平方米；今年春節后，中介給新放盤業主建議，可以將價格提高至1萬元/平方米以上，“現在市場很火，城區二手房都漲了兩三千了。”林小姐聽從了中介的意見提高價格放盤，但是幾周后卻發現看房的人雖然多，但是并沒有人愿意出手購買。南城鴻福西路天誠康橋去年一套小戶型的放盤價是25萬~30萬元左右，幾天前，鄭先生接到中介的電話說，他的房子放盤價可以達到45萬元以上。
記者了解到，城區的小戶型一手房價格還在1.1萬元/平方米左右，二手房小戶型想賣到萬元以上，目前存在著一定的困難。業內人士介紹，在中介的引導下，業主漲價捂盤心理增加，二手房價格也出現了上漲。
他山之石
佛山：房價外加收項目一律禁止
樓市亂象頻生，別的城市已經在出手整治了，也許可以給東莞一個借鑒。
今年2月，佛山市發改局和市住建管理局聯合發文，對網絡營銷收費的問題規定如下：（一）商品房銷售實行明碼標價和一套一價。（二）屬于房價外加收項目的一律禁止。（三）在取得預售許可前，禁止一切營銷收費。這意味著，一些開發商、中介機構通過與網站合作形式銷售房產，將網站的報酬以“網絡營銷費”的方式分攤到每套成交的房產，讓消費者買單，同樣違反規定。
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