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網易財經2月17日訊 2016年，房地產行業的基本面將呈現何種形勢？東興證券在日前發布的研報中表示，從歷史數據來看，首次置業人口決定著市場的走向。房地產行業的黃金十年正好處在首套置業人口持續增長期間。

東興證券指出，2004年至2013年十年間，我國的首套置業人口平均增速為3.72%，期間出現二個人口增長高潮：一是2006年至2007年首套置業人口增長分別達16.31%和8.13%，同期2006年和2007年商品房的銷售也迎來一次高峰，其中2006年的全年中的銷售額同比增長最高超過了100%，2007年全年的銷售額增長高達44.34%，期間在2007年形成一個銷售高峰。

二是2009年開始首套置業人口由前期的負增長出現明顯回升，并在2010年至2012年分別達到7.18%、8.20%和5.69%的增長，而同期三年的商品房銷售額平均增長46.51%，期間在 2013 年形成又一次的銷售高峰并創造出歷史的銷售高點。

如果以首次置業人口這一指標來看，東興證券認為，2016年房地產行業“L”型走勢是大概率。東興證券認為，未來一年內，房地產行業仍面臨首套置業購買力的一個短期下降過程。兩年后，首套置業購買力將會有一個三年期的企穩期。東興證券預計2016 年房地產行業趨平穩。銷售增長穩定在一個小幅的區域內，房地產開發投資和新開工增速的下降形成底部。具體數據來看，東興證券預計2016年房地產開發投資完成額為98,866 億人民幣，同比增長3%；新開工面積為154,180 萬平方米,同比增長1%；銷售面積為126,391萬平方米，同比下降3%；銷售金額為86,729 億元，同比下降2%。

以下為研報摘要：

我國從1998年取消福利分房走向市場化，在市場化的進程中人口數量的變動一直在左右房地產行業的發展速度。之前房地產行業黃金十年正好處在首套置業人口持續增長的黃金時期，2004年至2013十年間首套置業人口平均增速為3.72%，期間也出現二次首套置業人口增長的高潮：

一是2006年至2007年首套置業人口增長分別達16.31%和8.13%，同期2006年和2007年商品房的銷售也迎來一次高峰，其中2006年的全年中的銷售額同比增長最高超過了100%，2007年全年的銷售額增長高達44.34%，期間在2007年形成一個銷售高峰。

二是2009年開始首套置業人口由前期的負增長出現明顯回升，并在2010年至2012年分別達到7.18%、8.20%和5.69%的增長，而同期三年的商品房銷售額平均增長46.51%，期間在 2013 年形成又一次的銷售高峰并創造出歷史的銷售高點。

我國房地產行業的銷售在 2013 年創出歷史新高，商品房銷售面積達 13.06 億平方米，比上年增長 17.3%，比 2012 年提高 15.5 個百分點。商品房銷售額 81428 億元，增長 26.3%，比 2012 年提高 16.3 個百分點。之后在 2014 年銷售出現明顯的疲軟，全年商品房銷售面積 12.07 億平方米，比上年下降 7.6%。商品房銷售額 76292 億元，下降 6.3%。并由此房地產行業由“黃金十年”進入“白銀十年”。

我們認為 2016 年房地產市場的發展仍會受到首次置業人口增量的影響，在今后的一年內仍面臨首套置業購買力的一個短期下降，二年后首套臵業購買力將會有一個三年期的起穩。2016 年首次置業人口新增量為 2264.74 萬人，相比 2015 年的 2390.70萬人下降 5.27%，這對市場的購買力有一定的負面影響。我們也可以看到這種首套置業人口的下降到 2017 年會進入一個三年以上的平穩期，我們判斷 2016 年房地產市場總體表現仍為平穩態勢。

我們預計 2016 年房地產行業趨向平穩，銷售增長穩定在一個小幅的區域內，房地產開發投資和新開工增速的下降形成底部：

預計 2016 年房地產開發投資完成額為 98,866 億人民幣，同比增長 3%；

預計 2016 年新開工面積為 154,180 萬平方米,同比增長 1%；

預計 2016 年商品房的銷售面積為 126,391 萬平方米，同比下降 3%；

預計 2016 年銷售金額為 86,729 億元，同比下降 2%；

預計 2016 年施工面積為 799,546 萬平方米，同比增長 4.60%；

預計 2016 年預計竣工面積為 112,584 萬平方米，同比增長 8%。