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新房供地連年減少住宅市場高端化明顯2016年房價仍將看漲

近日，北京房地產業協會發布了《2015年北京新房市場情況解讀》并對2016年北京樓市走勢進行了預判。

據北京市房地產業協會秘書長陳志分析認為，2016年在政策環境沒有大變動的前提下，北京市純新房成交受供應減少、平均擬預售價格上漲影響，成交量會有所回落，但成交均價還將保持上升勢頭。

土地

■數據1983.5億元

2015年，北京土地出讓金總額達到1983.5億元，再創歷史新高。

■市場

房企回歸一線土地價格高企

2015年，北京市共出讓108宗土地，相比2014年減少了33宗，其中建設用地面積合計697.43萬平方米，規劃建筑面積1482.54萬平方米，同比分別減少25.6%、10.9%，這一成交量創造了近8年的新低。

土地供應減少是成交量創造新低的根本原因，特別是住宅用地，2015年僅成交50宗，創近3年新低。土地供應不斷減少，北京土地市場的需求卻在日益增加，大型房企回歸一線城市，外地房企大舉進京，使得北京土地呈現出明顯的供不應求狀況。

尤其是大多數被拍賣的宅地均引發房企激烈爭搶，昌平北七家、大興瀛海、順義仁和等六環附近區域樓面價為也拍出3萬元/平方米以上，高價地由城區向郊區外延。

房企競爭激化在也一定程度上推高了地價。2015年，北京出讓的土地中，9宗宅地樓面價達到5萬元/平方米，樓面價最高的宅地為豐臺樊家村地塊，高達75000元/平方米。2014年，樓面價達到或超過5萬元/平方米的宅地僅有4宗。

■分析

北京供地仍將面臨結構性減少

北京市住宅用地成交規劃建筑面積已連續下降三年，2015年土地成交金額、樓面均價卻成為歷史最高值，這都是由于北京供地結構性減少造成。

“結構性減少，并非是單純少供地，主要是從北京市人口疏解、產業結構調整的角度考慮配合土地供應調整。”據北京市房協秘書長陳志介紹，在2015年北京市國有建設用地的供應已經出現了適度調整，在降低土地供應總量、保持基礎設施用地供應規模和比例，減少工業用地供應、保持保障房供應比例不變后，2016年的土地供應將呈現中心城區供地量繼續減少、土地集中供應向遠郊區轉移、保障房的土地供應占比將適度減少等特點。

從土地所在區域劃分，2015年北京住宅用地五環內成交規劃面積增幅明顯，五六環之間成交規劃面積減少，六環外成交規劃面積增加。

除了中心城區做減量之外，保障房土地供應占整體住宅土地供應比例結構性減少。對此，陳志表示，由于“十三五”期間，北京市將重點鼓勵貨幣化保障房，即保障房向以租售并舉、以租為主調整，因此保障房的純建設量將適度降低，公租房進而替代兩限房和經濟適用房，這一調整也符合國家房地產去庫存的調整主基調。

新房

■數據2.98萬元/平米

2015年，全市純新房（不含自住房）成交均價2.98萬元/平米，為歷史最高值。

■市場

成交趨于高端化

總體來看，2015年新房市場是成交量大于供應量的一年。新房成交總量在近五年中處較高水平成交均價持續走高，但增速同比有所減弱。新房批準上市總量在五年中處較低水平，僅高于2013年新房批準上市量；在供應整體收縮的狀態下，平均擬預售價格漲幅較大，反映出房產企業對市場信心十足。2015年，北京市純新房各單價區間成交套數占比結構看，單價2.2萬元/平米以下的成交套數占比是近五年中最少的，單價10萬元/平米的純新房成交239套，比過去四年總成交套數還多。

■分析

2016成交量或有所回落

從近五年純新房預售批準上市量看，今年的供應量是最少的，擬預售均價卻是最高的。陳志認為出現這種現象的原因主要有以下幾點：一是2015年出臺的一系列利好樓市的政策，對買房人有“降門檻“的作用，有利于成交量的增加；二是受住宅用地供應減少、宅地樓面價格持續走高影響，純新房的供應有所減少。

據他預計，2016年在政策環境沒有大變動的前提下，全市純新房成交受供應減少、平均擬預售價格上漲影響，成交量會有所回落，但成交均價還將保持上升勢頭。

“隨著土地成本顯著上漲，將增加開發商運營難度。北京土地成本愈加高企，土地建設條件愈加復雜，將更加考驗開發商的整體運營能力。未來，各個房企不僅要在項目規劃和定位等方面上下工夫，而且還要對如何提升項目的軟性價值上用心考量?！标愔救缡钦f。

二手房

■數據19.96萬套

2015年，全市存量住宅累計成交19.96萬套（月均1.66萬套），為近五年來年度成交量最高。

■市場

二手房成交價格分化明顯

分區域來看，受教育、醫療等配套資源集中等方面的影響，北京各區域二手住宅市場表現出明顯的差異。成交均價方面，漲幅最高的區域依次有順義區、西城區、朝陽區、東城區、海淀區，漲幅均在5%及以上。此外，二手房成交周期有所縮短，由此前70余天，下降為60余天。隨著二手房市場的火熱，掛牌價已隨之上漲。2015年上半年，北京市二手房掛牌價格降價與漲價為4：6，下半年比值下降為3.5:6.5，說明漲價的二手房買家增多，市場趨向賣方市場。

■分析

“量價齊穩”或將主導今年二手房市場

對于未來一年北京市二手房市場的走向，根據剛剛閉幕的中央經濟工作會議精神，化解房地產庫存為2016年經濟工作的五大任務之一，未來，為“化解房地產庫存”，實施積極的財政政策和穩健趨寬松的貨幣政策仍是大的政策基調。

寬松化的市場環境利于樓市成交，但是在經過了2015年全年的市場復蘇需求全面釋放之后，明年市場將趨于穩定，成交量或將小幅回調。與此同時，隨著房地產投資增值的預期產生了一定的變化，購房置業也趨于更加理性，成交價格仍將小幅上漲，但漲幅有限，因此，“量價齊穩”或將主導2016年北京二手房市場。

自住房、可售房源逐漸減少

自2013年9月，第一宗含自住房配建的宅地朝陽豆各莊地塊被恒大拿下，截止到2015年年底，全市共有61宗含自住房配建的住宅用地成交，累計可提供房源6.15萬套。

目前，自住型商品房依舊是剛需置業人群首選的方式。從成交上看，2015年北京市自住房成交數量同比增加63%，占全市新房成交數量的比重同比增加7分百分點，占全市新房300萬元以下套型成交套數的比重同比增加9個百分點。

目前來看，自住房土地供應減少，自住房日漸成為低價格、低總價房源的重要補充。

2015年，北京市共出售10宗含自住型商品房（以下簡稱自住房）配建的住宅用地，預計可提供自住房房源0.65萬套，同比含自住房配建的住宅用地成交宗數減少20宗，可提供自住房房源減少79%。

自住房入市量減少的原因還是來自于土地市場的供應。盡管入市土地在減少，但對于自住房而言，目前，“斷頓”的風險卻并不存在。

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