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新華社圖。

佛山一市民成功拍得一處司法拍賣房 卻因原業(yè)主拒搬兩年多收不了房

年關(guān)將至，拍賣房頻頻現(xiàn)身。這些司法拍賣房，以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)勢(shì)吸引了不少投資客的目光。然而，撿“漏”卻不是那么容易的事。佛山人沓先生購(gòu)買的拍賣房就讓他煩心了2年多時(shí)間：一套雙證房因斷供被拍賣，沓先生通過競(jìng)拍的方式取得了其中一套的產(chǎn)權(quán)，而原業(yè)主卻遲遲不肯交房，于是，沓先生把原業(yè)主麥小姐告上了法庭。

上周末，記者從佛山南海法院獲悉，法官認(rèn)為，麥小姐因不履行人民法院判決的金錢支付義務(wù)，其房屋被人民法院委托拍賣以償還債務(wù)。房屋被拍賣后，麥小姐就喪失了房屋的產(chǎn)權(quán)，房屋歸沓先生所有。麥小姐應(yīng)在合理期限內(nèi)將房屋交付給新的產(chǎn)權(quán)人。

文/廣州日?qǐng)?bào)記者陳鈺鳳、陳昕宇

【事件】

斷供相逼不奏效 房產(chǎn)被拍賣

麥小姐2008年購(gòu)買了位于佛山南海區(qū)里水鎮(zhèn)洲村里橫路悅園小區(qū)10棟1401及1402單位。據(jù)麥小姐稱，這兩套房總面積約120平方米，是當(dāng)時(shí)流行的雙證房，也就是說，兩套房是打通的，但買賣合同以及房產(chǎn)證都有2套。當(dāng)時(shí)，01、02單位總價(jià)約70萬元，麥小姐首付約39萬元，向銀行貸款31萬元，10年還清，每月還貸3532元。

2009年，麥小姐收了房。入住一年多后，麥小姐家就出現(xiàn)了滲水現(xiàn)象，衛(wèi)生間廚房柜門受潮發(fā)霉。其間，麥小姐聲稱多次找物管協(xié)商維修事宜。

記者上周也聯(lián)系上了該樓盤物管有關(guān)負(fù)責(zé)人。“我們的維修記錄表顯示麥小姐是2011年提出維修要求，但根據(jù)公司規(guī)定，精裝房室內(nèi)裝修保修期是2年。麥小姐的房子是2008年11月交樓，已經(jīng)超過了保修期。”不過，物管還是派員對(duì)麥小姐家的水管免費(fèi)進(jìn)行了維修。

哪知，很快，麥小姐家的房屋老問題又出現(xiàn)了。而物管稱已超過保修期，不能再免費(fèi)維修。麥小姐認(rèn)為開發(fā)商賣了“次品”給她，希望開發(fā)商給予賠償。但開發(fā)商并未滿足她的要求。于是，麥小姐想到一個(gè)主意——斷供，想以此逼迫開發(fā)商給予賠償。

據(jù)麥小姐稱，2011年左右她停止向銀行還貸。之后，銀行曾向她催款，但麥小姐置之不理。斷供數(shù)月后，銀行一紙?jiān)V狀將麥小姐告到了廣州白云區(qū)法院，要求對(duì)麥小姐名下的1401單位進(jìn)行查封并進(jìn)行拍賣。該要求得到法院的認(rèn)可。

2012年12月25日，銀行委托拍賣公司拍賣麥小姐名下的1401房。2013年4月，沓先生以36.5萬元最高價(jià)競(jìng)得該房產(chǎn)。1401房的產(chǎn)權(quán)也因此過戶到沓先生名下。

“法院同意拍賣我的房產(chǎn)，并將我的房產(chǎn)過戶，我根本不知情。”麥小姐堅(jiān)持說，自己的房產(chǎn)是在自己不知情的情況下被過戶的。根據(jù)麥小姐手上的購(gòu)房合同，沓先生競(jìng)得的這套1401單位，面積為80.85平方米，而當(dāng)時(shí)麥小姐的購(gòu)買價(jià)為451144元。

【僵持】

長(zhǎng)達(dá)2年多糾葛 新業(yè)主望房興嘆

在拍賣成交確認(rèn)書上，拍賣公司明確指出1401房與麥小姐的1402房打通使用。這給沓先生最后收房造成了障礙。

由于拍賣的結(jié)果麥小姐無法接受，更無法認(rèn)可自己名下的1401房被過戶到了沓先生名下的事實(shí)，所以，沓先生前來收樓時(shí)，麥小姐拒絕搬遷。不得已，沓先生曾向白云區(qū)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，但白云區(qū)法院以其在拍賣公告上注明該房產(chǎn)“不交吉拍賣”為由不予強(qiáng)制執(zhí)行（不交吉物業(yè)，即房子里面還有人在居住）。

在僵持了2年多之后，2015年，沓先生再次把麥女士告上了法庭。佛山市南海區(qū)人民法院受理了此案，并于去年12月30日宣判。

南海法院認(rèn)為，被告麥小姐因不履行人民法院判決的金錢支付義務(wù)，其房屋被人民法院委托拍賣以償還債務(wù)。房屋被拍賣后，麥小姐就喪失了房屋的產(chǎn)權(quán)，房屋歸沓先生所有。麥小姐應(yīng)在合理期限內(nèi)將房屋交付給沓先生。如果麥小姐拒不交付構(gòu)成惡意占有，沓先生有權(quán)要求其返還占有物并賠償房屋沒有交付使用的損失。所以，沓先生起訴麥小姐搬離和返還房屋，賠償占有期間的使用費(fèi)，法院予以支持。

記者調(diào)查

年關(guān)將至，處置不良資產(chǎn)銀行拍賣抵押物增多

記者昨日走訪該樓盤附近的中介公司發(fā)現(xiàn)，目前該樓盤二手房市場(chǎng)價(jià)約11000元/平方米，也就是說，沓先生以36.5萬元競(jìng)買下來這套房屋，市場(chǎng)售價(jià)約88萬元。可見，購(gòu)買司法拍賣房相當(dāng)具有價(jià)格吸引力。而年關(guān)將至，這類拍賣房在市場(chǎng)上并不少見。

記者留意到，從2015年開始，不少銀行從業(yè)人員朋友圈上的拍賣信息開始增多，不少拍賣房的拍賣價(jià)格都在市場(chǎng)價(jià)格的6折以上，看上去非常吸引人。

比如順德區(qū)容桂街道御海東郡花園御景灣大道一套獨(dú)立別墅，作為銀行抵押物。建筑面積551.68平方米，花園面積289.34平方米，地下一層帶車位。記者留意到，該房產(chǎn)經(jīng)過拍賣已經(jīng)三次流拍，一度要以保留底價(jià)364萬元進(jìn)行公開變賣。一些拍賣商鋪，一手價(jià)600多萬元，最終起拍價(jià)200多萬元出讓，價(jià)格降了400多萬元。

“銀行與債務(wù)人協(xié)商自行處置抵押物的成交價(jià)多在市場(chǎng)價(jià)8折到7折之間，因?yàn)槭桥馁u，要求比較多，最后成交價(jià)格肯定會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)較多，才能吸引買家。”有銀行業(yè)內(nèi)人士透露，從去年開始，銀行處置抵押物的情況有所增多，在各銀行均有一定的增幅。“這些都是銀行處理不良資產(chǎn)的處置辦法。”銀行業(yè)內(nèi)人士透露，房產(chǎn)物業(yè)要拍賣的主要原因是借款企業(yè)或者個(gè)人資金出現(xiàn)困難，難以按時(shí)還款，需要通過與銀行協(xié)商變現(xiàn)抵押物或者法院執(zhí)行拍賣方式變現(xiàn)抵押物來歸還貸款。目前來看，個(gè)人按揭貸款業(yè)主斷供是極少數(shù)，大部分是業(yè)主以房產(chǎn)抵押借款未能歸還導(dǎo)致的抵押物處置。

“有的業(yè)主在困難的時(shí)候以房產(chǎn)抵押給銀行借貸，但最終還不上錢，銀行只能拍賣。”一銀行從業(yè)人員透露。

【警示】

不交吉的拍賣物業(yè)

要注意收房風(fēng)險(xiǎn)

盡管拍賣房可以以低于市場(chǎng)價(jià)格買得“很抵”，不過，銀行業(yè)內(nèi)人士也提醒參與這類房產(chǎn)拍賣時(shí)需要留意風(fēng)險(xiǎn)。“參與拍賣目前對(duì)買受人資格并沒有太多限制，主要還是資金實(shí)力問題。”銀行業(yè)內(nèi)人士介紹，在法院主導(dǎo)的拍賣中，全部要求在拍賣成交一定期限內(nèi)一次性付款，而銀行與買受人協(xié)商處置時(shí)，大部分時(shí)候銀行會(huì)要求一次性付款，只有對(duì)于本身資質(zhì)較好的客戶，才可以提供貸款支持。

“市民參與拍賣需要衡量自身的資金是否足夠，不要把希望寄托于銀行貸款上，否則銀行貸款批不下來，會(huì)導(dǎo)致保證金被沒收。”該銀行人士介紹，一般參與拍賣前，競(jìng)拍人要繳納標(biāo)的物拍賣價(jià)10%的保證金，比如一套100多萬元的房子，保證金就高達(dá)10萬元。

此外，銀行人士提醒，拍賣房中，如果是不交吉的拍賣物業(yè)，要注意收房風(fēng)險(xiǎn)，否則容易引起后續(xù)的法律糾紛。

“畢竟作為銀行的抵押物，有可能拍賣者只取得產(chǎn)權(quán)，而房屋仍因各種原因被他人居住使用，要能實(shí)際擁有，還須通過法律訴訟等其他途徑取得。”銀行業(yè)內(nèi)人士舉例稱，比如一些拍賣物業(yè)本身還有租約等。因此對(duì)于非專業(yè)人士的市民參與拍賣前，建議多咨詢專業(yè)人士，避免誤解而承擔(dān)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

【延伸】

隨意斷供不可取 法律風(fēng)險(xiǎn)大

就因?yàn)辂溞〗阃话l(fā)奇想地“斷供”，卻引發(fā)了后面一連串的連鎖反應(yīng)，最終導(dǎo)致麥小姐失去了房子。這個(gè)教訓(xùn)可以說非常慘痛。

廣東寶慧律師事務(wù)所主任律師藺存寶認(rèn)為，麥小姐對(duì)自己房屋的質(zhì)量存在疑問，這是麥小姐與開發(fā)商之間的糾紛，而麥小姐采取的斷供舉措，影響的卻是自己和銀行的借貸關(guān)系，與開發(fā)商卻沒有絲毫的關(guān)系。

目前，市面上精裝房漸成主流。精裝房的質(zhì)量問題屢屢被曝光。那么，面對(duì)精裝房，業(yè)主應(yīng)該如何維護(hù)自己的權(quán)利呢？藺存寶建議走2個(gè)步驟：首先，購(gòu)買精裝房的時(shí)候，應(yīng)盡可能通過合同的附加協(xié)議，對(duì)精裝質(zhì)量進(jìn)行約定，約定得越詳細(xì)越好，比如，要什么材料的門，多厚的門等，都可以寫入?yún)f(xié)議里。然后，購(gòu)房者在收樓時(shí)，按照此前的詳細(xì)約定對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，最好是請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房公司來驗(yàn)收。當(dāng)然，這一切也無法完全排除房子后來的質(zhì)量問題，那么，可以在補(bǔ)充協(xié)議里還約定包括維修、賠償?shù)葪l件。

藺存寶特別指出，出現(xiàn)房屋滲水等問題，應(yīng)采取正當(dāng)法律途徑去維權(quán)，而維權(quán)找準(zhǔn)對(duì)象很重要，房屋質(zhì)量問題應(yīng)找開發(fā)商而非物管。另外，應(yīng)盡可能在保修期內(nèi)起訴開發(fā)商，不要輕易放棄訴權(quán)，而其他方式并不是明智之舉。

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