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戴德梁行7日在北京發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)系列研報指出，險資企業(yè)將有更多資金用于房地產(chǎn)投資，這將極大的刺激國內(nèi)地產(chǎn)投資市場反彈。同時，險資的資金注入將推動大宗交易市場的活躍度，預(yù)計會將投資目光集中在京滬等一線城市帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目。

就近期保險業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系，戴德梁行北中國區(qū)投資及顧問服務(wù)部主管劉兵介紹說，“地產(chǎn)類投資已經(jīng)成為保險資金的熱點，尤其是優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司股。險資的進(jìn)入有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)的金融化進(jìn)程，推動房企向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型?！?/p>

戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，中國當(dāng)前的保險資金數(shù)額龐大，2014年全年保費收入突破2萬億元，行業(yè)總資產(chǎn)突破10萬億元，按照15%的保費收入增速預(yù)估，2015年中國保險市場規(guī)模應(yīng)進(jìn)入世界前三甲。為了有效地利用保險資金，國務(wù)院曾經(jīng)下發(fā)文件鼓勵保險資金利用債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃等方式支持棚戶區(qū)改造、城鎮(zhèn)化建設(shè)等民生工程和國家重大工程，并鼓勵設(shè)立不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老等專業(yè)保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。因此，多地隨即開展了住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。

劉兵表示，根據(jù)2014年的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)保險資金運用比例監(jiān)管的通知》，保險資金投入不動產(chǎn)類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)要求分別不高于保險公司上季末總資產(chǎn)的30%。按照2014年的保險資金總資產(chǎn)規(guī)模，也就意味著保險資金投入不動產(chǎn)類的上限將達(dá)60000億元。“鑒于保監(jiān)會放開保險資金投資不動產(chǎn)，且其他投資渠道有限，地產(chǎn)類投資成為保險資金的熱點，尤其是優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司股?！?/p>

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，133家A股房企中，被險資進(jìn)入前十大股東的房企為21家，占比達(dá)到15.8%。其中，中國人保入股五家房企，安邦保險入股四家，中國人壽入股三家，生命人壽入股兩家。例如，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已被安邦保險及中國人壽占有59.02%的股份；最近行業(yè)龍頭企業(yè)萬科地產(chǎn)也被寶能系入主；安邦保險占據(jù)金融街地產(chǎn)、金地集團(tuán)的第二大股東之位。

“整體來看，目前估值偏低的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股，尤其是股權(quán)分散，加上原有大股東投資實力有限的房企成為險資爭奪的對象”，劉兵說，對保險公司來說，房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置無論從安全性還是后續(xù)增長空間都優(yōu)于其他資產(chǎn)。而險資可以比較容易地通過直接投資上市房企的股權(quán)，或收購整幢商業(yè)物業(yè)，或通過債權(quán)、股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)。目前中國市場上不乏優(yōu)質(zhì)且估值仍在洼地的地產(chǎn)公司，因此，險資“圍獵”此類地產(chǎn)公司也可想而知。

與此同時，險資也引起地產(chǎn)企業(yè)的重點關(guān)注。在劉兵看來，地產(chǎn)公司長期處于資金流動性、資金成本高的壓力之下。而保險資金的低成本及規(guī)模因素，也引起地產(chǎn)公司的重視。“二者結(jié)合關(guān)系更像是融資層面的合作關(guān)系，而非競爭關(guān)系。”劉兵認(rèn)為。

他進(jìn)一步分析指出，保險公司和房地產(chǎn)公司“互相吸引”主要源于四個因素。首先，保險企業(yè)是拿投保人的資金進(jìn)行投資，而從目前各行業(yè)發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)仍是不錯的投資選擇；其次，險資不再像過去一般只是進(jìn)行財務(wù)投資，而是傾向于直接參與控制權(quán)，正式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，尋求優(yōu)質(zhì)項目進(jìn)行投資；再次，由于多年前中央政府打壓住宅市場的政策導(dǎo)致險資不投資住宅地產(chǎn)，持股開發(fā)企業(yè)算是間接進(jìn)入住宅市場；最后，房地產(chǎn)公司資金緊缺，成本較低的保險資金對于地產(chǎn)企業(yè)非常具有競爭力。

“險資的資金注入將推動大宗交易市場的活躍度，預(yù)計會將投資目光集中在京滬等一線城市的帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流項目”，劉兵說，“未來的房地產(chǎn)也將迅速向金融產(chǎn)品屬性轉(zhuǎn)變，房企和險資的雙向融合是大的趨勢。而且，未來隨著國民的保險消費增加，險資企業(yè)將有更多資金用于房地產(chǎn)投資，這將極大的助力國內(nèi)地產(chǎn)投資市場反彈，烘托優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)量價齊升的新局面。”（高偉）

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