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2015年，全球樓市依舊“冰火兩重天”，但到了年底，“降溫”成為了多國樓市的關鍵詞。從澳大利亞到美國，經歷了“瘋狂”過后的樓市，逐漸顯現降溫跡象。國內股市下跌、經濟增速放緩等原因遲緩了中國人境外購房的腳步。

有全球房東之稱的中國投資者忽然放緩了在美投資腳步。全美房地產協會最新統計資料顯示，近5年來，來自中國的投資客大舉在美國瘋狂置產投資，讓中國躍居外國居民在美投資置產的第一大國。但市場分析師認為，掀起這股狂潮的中國買家現在已經開始剎車。

紐約專業房地產經紀人陳莉告訴《國際金融報》記者，對于今年中國客戶的投資縮減，她也感到很意外。“股市對中國客戶的影響還是很明顯的。我今年遇到至少5位客戶看好房，但由于股市下跌原因，取消了在美國購房的計劃”。

在中投顧問房地產行業研究員韓長吉看來，中國投資者對美國房地產投資熱情逐步降溫的原因與人民幣中間價貶值息息相關。“這使中國投資者在美購置房產的投資成本不斷上升。與此同時，年底美聯儲加息在即，不僅增加了人民幣進一步貶值預期，還使得美國住房地產抵押利率上漲，阻礙了國內一部分購房需求”。

韓長吉還指出，遭遇股災后也使得一部分中國投資者財富縮水，不得不放緩在美的投資步伐。

那么，中國投資者的撤資行為對美國房地產市場是否會造成一定的影響？

在陳莉看來，對美國整體房地產市場影響并不明顯。“因為還有很多其他國家的客戶。美國一些地區的房價依舊堅挺”。

不過，在一位美國房地產商看來，在過去的一段時間里，中國投資者一直都是美國房產市場的推手，如今忽然“踩了剎車”，必然會讓當地市場有所波動。“據我所知，一些郊區房屋中間價開始有所下滑”。

至于這樣的情況是否會持續，有美國房地產分析師指出，由于目前中國國內政策走向眾說紛紜，誰也無法準確地判斷未來如何。

投資縮水

“不止購買一套房，買房的時候非常豪爽，基本都是現金支付。”這是洛杉磯房地產經紀人Lisa對中國買家的固有印象。

在過去5年，中國買家一直是推升美國房地產的最大力量，部分城市有80%至90%的新房都被中國人搶走。與此同時，根據全美房地產協會的數據，中國在兩年前就與穩坐投資龍頭多年的加拿大出現“黃金交叉”，隨后，中國就一路沖天，遠遠地將加拿大拋在后頭。

數據指出，截至今年3月，在美瘋狂置產的中國買家，最為中意的地區就是加州的舊金山與洛杉磯，約占總數的1/3、華盛頓8%居第二、紐約7%居第三。這些中國買家的購屋價格平均價位約達50萬美元，幾乎是所有買家的兩倍，從而使得大量的資金流入美國。根據美國房地產經紀人協會的數據，大部分中國買家的購房交易（69%）都是全額現金交易。

不過，輕輕松松賺中國買家錢的日子似乎一去不復返。據財經博客Zerohedge報道，隨著今年八九月份人民幣重貶，中國政府努力打壓熱錢，這造成兩個現象：一是比特幣價格大漲，因為這是可回避資本管制的首選；其次，中國的海外房產投資趨勢將衰退。

《紐約時報》近日發表一篇《中國人巨額現金流注入美國樓市》的報道，闡述了過去5年的盛況，但強調這波風潮已經過去。

美國《華爾街日報》網站11月27日發表題為《中國人撤出美國房地產投資》的報道稱，家住上海的卡倫·徐（音）有意投資美國房地產市場，曾在今年春天決定在邁阿密尋覓一套50萬到75萬美元的一居室公寓。但后來中國經濟放緩，改變了她的想法。

在投資咨詢公司上班的徐女士說：“我現在不會去美國投資，可能會再等5年，或者轉而在國內投資。”

不過，部分市場人士對凜冬將至已經做好了心理準備。

英國蘇富比國際地產公司駐紐約的房地產經紀人丹尼爾·張（音）說：“我們準備迎接一兩年的中國客戶低迷期。”他手下團隊接待的約半數客戶都是中國人。

美國紐波特比奇（NewportBeach）房產中介ChristinaShaw表示，他一位客戶原來準備了1000萬美元的購房預算，如今這一預算被削減了1/3。

陳莉也告訴記者，之前很多來自中國的客戶調整了購房的預算，甚至有客戶在看好房到了準備支付的階段，忽然決定不購買，“這樣的客戶，我已經碰到了5位”。

蝴蝶效應

這個轉向，和近期中國經濟局勢的變化有關。最近幾周，中國股市出現拋售潮、經濟增長明顯放緩、人民幣貶值、政府加強資本流出的管制，種種現象，造成中國資金回撤。

有房地產經紀人和經濟學家指出，美聯儲加息在即，目前住房地產抵押貸款利率已經開始上漲，這一因素降低了價格本已昂貴的美國房產的投資吸引力。

房地產網站數據顯示，截至9月的一年間，拉斯維加斯和薩克拉門多的房價上漲33%以上，舊金山、鳳凰城、圣地亞哥和加州橘郡的房價上漲超過20%。房價過度上升也使得一些中國買家改變了心意。

南京的張先生原先有在紐約購房的意愿，但是在一個月前決定取消這一計劃。“感覺在紐約投資的回報率已經沒有以往那么豐厚，我準備考慮別的國家”。

家住上海長寧區的陳女士取消在洛杉磯購房的計劃后，決定在上海購買她的第二套房。陳女士稱，“我丈夫是做房地產生意的，我們覺得未來美國的房價并不會像如今這么堅挺，所以決定再等等看。”相反，陳女士對于上海的房價上升空間充滿信心。

“這是中國股市大幅波動出現的蝴蝶效應，影響到了美國房地產。”在美國房地產分析師看來，很多人在股市投入了大量的資金，結果后期沒有獲得預期的回報，導致資金不足。

建商TriPointe集團總裁兼營運長TomMitchell說，在中國股市出現巨幅下跌之后，中國買家購房的興趣大減，如果兩個月前，加州歐文市的新房買家有80%是中國人，現在中國人已經停下腳步，并懷疑房價已被炒得過高。

韓長吉則指出，“人民幣中間價貶值是原因之一，因為這使中國投資者在美購置房產時需要掏出更多的人民幣，投資成本上升。加上年底美聯儲加息在即，不僅增加了人民幣進一步貶值預期，還使得美國住房地產抵押利率上漲，阻礙了國內一部分購房需求。而且，近期國內的投資者在遭遇股災后，一部分中國投資者財富縮水，必然會降低在美國樓市投資的預算。”

陳莉也告訴記者，年初股票大漲，出現一部分國內客戶撤資買股票，后來股票市場大跌，這部分的客戶也沒有資金再進行房產投資了。

影響顯現

有房產咨詢師和經紀人表示，撤資很可能是暫時的。許多中國人覺得美國房地產不只是良好的投資渠道，而且也是不錯的儲蓄方式。一些中國買家還覺得有個美國住址可以降低子女就讀美國大學的難度。

然而，就算是暫時性撤資還是會沖擊美國樓市。韓長吉認為，從中國超過加拿大成為美國房地產第一大境外買家這樣的背景來推斷，中國投資者的腳步放緩勢必對美國房地產市場造成一定的影響。

“截至今年9月的一年間，美國各地房價上漲速度較快，部分地區增長速度達兩位數。而在中國股災過后的7月到9月間，美國加州橘郡、圣地亞哥、舊金山均回落到個位數，增長幅度是2012年以來最小。這已經充分說明了，中國買家的縮減對當地房地產市場有所影響。”韓長吉稱。

Lisa也告訴記者，雖然之前很多媒體輿論觀點對中國買家的評論并不是那么正面，但是，當這些中國買家開始“理智投資”的時候，房地產市場顯然出現了低迷的情緒。“至少在我看來，美國的房地產經紀人是非常喜歡中國買家的”。

不過，在陳莉看來，中國客戶投資規模的縮減，對于美國房地產市場并沒有產生特別大的影響。至少紐約的房價總的說來還是非常堅挺的，特別是曼哈頓。雖然中國買家在投資中占有的比例較高，但是美國的房地產市場是全世界支撐起來的。

“而且，在買房的過程中，價格也沒有太多調整的空間。”陳莉對記者透露，她最近賣出的一棟房屋和公寓就全是非中國的買家購買的。而且，如今紐約當地一室一廳房屋的中位價也在110萬美元左右，兩室一廳中位價也在150萬美元以上。“特別是超級豪宅，更是完全沒受影響，今年一次次地打破曼哈頓售樓最高價”。

目前看來，中國買家的撤資對于美國樓市的影響幾何還未有定論。但美國樓市本身的問題卻已拖累市場成長。

美國樓市報告顯示，美國房價10月份同比繼續上漲，較上月則出現小幅下跌。房價增幅放緩的同時，成屋銷售量也出現回跌。《華爾街日報》認為，盡管市場表現持續良好，但房價上漲與房源庫存不足，仍對市場形成威脅。

專家分析，在加州過高的房價讓人無法入市；而在近幾年表現搶眼的丹佛，漲勢則似乎有所放緩，在觀望的買家開始行動。而美國商務部的報告指出，越來越多的年輕人在工作后選擇與父母同住，這一趨勢將也從側面削弱銷售與租賃市場的需求。

根據美國房地產經紀人協會（NAR）的數據，10月，成屋銷售量在美國南部和西部分別下跌3.2%、8.7%，東北部持平，中西部小幅下滑0.8%。西部房價自2014年10月已飆升8%，南部同比上漲6.2%。

“我很擔心市場的承受能力。”加州房地產經紀人協會首席經濟學家LeslieAppleton-Young對媒體表示，“市場被‘嗆’到了，很多人無法入市，中等收入者也買不起房。”

“美國房地產市場本身的問題沒有得到解決，加上海外投資中的主力軍——中國買家開始逐步放緩投資腳步，房產下滑的趨勢已經開始了。”Lisa認為。

不只是美國

中國投資者放緩投資腳步的影響不僅在美國房地產市場得到體現，澳大利亞也同樣受到波及。

據澳大利亞業內人士分析，隨著中國經濟增速放緩和股市在今夏暴跌，曾幫助刺激悉尼樓價大漲的中國需求同比下降多達15%。

一直以來，不斷走高的房價一直是澳大利亞政府頭疼的問題，迫使監管機構敦促銀行嚴格貸款標準，并就房價下跌的可能性發出警告。國際結算銀行此前公布的數據顯示，若以收入和租金來衡量，澳大利亞的房價屬于全球最貴之列。

現在看來，政府方面或許可以不用那么焦慮了。據澳大利亞業內人士透露，中國內地買家正在避開悉尼和墨爾本，轉而將目光投向價格仍然引人注目的昆士蘭。

與此同時，悉尼和墨爾本的房價正在接近“上漲周期”的尾聲。澳大利亞知名地產中介機構McGrath表示，在截至10月的3年中，悉尼的房屋均價上漲了47%至約100萬澳元，但在上月下跌了1.4%，為至少5年來最大跌幅。同時，隨著創紀錄的房價嚇走投資者，悉尼成功拍賣出去的房屋數量也降至了3年新低。

澳大利亞著名房產研究機構CoreLogic日前發布的數據顯示，澳大利亞八大首府城市（堪培拉、阿德萊德、墨爾本、悉尼、珀斯、霍巴特、布里斯班和達爾文）中有5個城市的房價下滑，導致11月的首府城市價格指數下滑1.5%。

里昂證券（CLSA）此前做的一項澳大利亞房地產業調查顯示，中國是澳大利亞樓市最大的外國投資來源，中國買家仍然在這，但是可能比去年同期少了10%至15%。“我覺得這是受到一系列事件的影響，比如中國股市等”。

中國基準股指上證綜指較6月的高點跌近1/3，導致數萬億美元的市值蒸發。瑞信駐悉尼分析師DamienBoey和HasanTevfik在11月3日的報告中稱，中國買家信心的消退可能使他們今年對全球樓市的興趣下降30%。

澳大利亞最大開發商美利通創始人特里古波夫也曾表示，到2016年下半年，澳大利亞的房地產市場將會面臨供過于求的情況，房地產市場將開始走下坡路。

在澳大利亞當地的房地產經紀人看來，這樣的情況與中國投資者放緩投資關系密切。因為雖然中國買家在全球房地產市場中總是成為眾矢之的，但是他們對當地樓市的推動作用卻不可小覷。因此，美國和澳大利亞的房地產市場出現連鎖反應也在預料之中。

然而，面對這樣的情況，房地產市場顯然希望中國買家能夠盡快“恢復”對全球房地產市場的興趣。

對此，地產顧問研究公司執行主任法蘭克·陳認為，中國買家放緩在美投資腳步應是“暫時性的”，“外來資金在美投資的趨勢依然是相當強大的”。

但韓長吉對此并不贊同，中國買家對美國房地產投資降溫并不是暫時的，“因為，中國經濟正處于下行的階段，短期內難以迅速回暖，大環境的降溫勢必對投資者產生一定的影響。而且，隨著匯率改革的推進，未來人民幣還存在貶值預期，在這種情況下購置海外房產并不是很好的選擇；最后，也是最關鍵的一點，那就是國內房地產正趨向于回暖，近期政策密集出臺，可以看出政府救市的決心，在2016年國內房地產很可能會重新奪得投資者的青睞。”

韓長吉還指出，中國投資者的投資趨勢也在一年年改變，“隨著金融改革的推進以及注冊制的出臺，資本市場上投機氛圍將會逐漸驅散，國內外的房地產市場將走向理性與成熟，成為投資者資產保值以及取得投資收益的工具。而且，我預測，中國投資者的投資方向會漸漸從一些傳統金融產品和房產轉向對初創公司以及公司項目投資上去。”

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