作為樓市成交的傳統旺季，“金九銀十”一直是觀察全年樓市的重要窗口期。伴隨著眾多的政策利好，2015年的樓市自年初開始穩步回暖。而10月央行“雙降”、廣州公積金新政和十八屆五中全會決定放開“全面二孩”等利好政策迭出，更是進一步讓“銀十月”成色十足。
數據顯示，10月份全國主要城市新建住宅價格指數環比、同比繼續雙漲，且漲幅均有所擴大。在眾多政策助力之下，不少剛需購房族紛紛出手，而包括“換房一族”在內的改善型購房者也逐漸加入到買房大軍中，推動成交量繼續走高，全年樓市平穩回升。
2015年10月全國100個城市（新建）住宅平均價格為10849元/平方米
環比上漲0.30%，漲幅較上月擴大0.02個百分點
同比上漲2.07%，漲幅較上月擴大0.71個百分點
住宅價格中位數為7116元/平方米
環比下跌0.38%同比上漲1.64%
十大城市（新建）住宅
均價為20191元/平方米
環比上漲0.65%比上漲6.65%
數據文本：牛思遠數據來源：中國指數研究院
○案例
房貸政策落地換房族順利“換手”
3年前，在廣州從事金融行業的袁先生賣掉了位于海珠區的小房子，花了大約160萬元購買了位于番禺洛溪板塊洛濤居南區的一套87平方米二手房。這套三房兩廳兩衛的房子位于一樓，帶一個72平方米的大花園，讓袁先生“一見鐘情”。
轉眼3年過去，袁先生的兒子也到了快上小學的年紀，袁先生夫妻倆開始琢磨起買學位房。然而，中心城區的優質學位房對袁先生來說已經堪稱“天價”，于是他轉而選擇了從幼兒園到高中均采用雙語教學的私立學校。但優質的私立學校同樣有著學位的問題，最好的選擇仍是買一套有學位的房子。
換房需求遇上樓市利好政策，讓袁先生壓力小了不少。今年3月底，二手房交易營業稅征收新政出臺，二手房交易免征營業稅的條件由購房滿5年改為滿2年，讓他2012年購買的房子再轉手可少交一大筆營業稅，“競爭力”陡增。
從5月開始，袁先生陸續看了不少房子，最終選定了番禺一套135平方米的大三房，不僅是新房還送中英文雙語學校的學位，但價格也不便宜——折后總價282萬元。按廣州二套房貸款首付七成計算，如果不賣掉原來的房子，袁先生購買新房需要支付的首付款需要近200萬元。
“讓我拿存款真的沒那么多錢，只能兩手準備。”袁先生說，自己洛濤居的房子已經提前還完了房貸，因此他面臨兩種方案：一是拿現在住的房子抵押貸款去付新房首付，二是賣掉老房子回收現金，再去買新房。第二種方案可以享受首套房三成首付政策，資金壓力會減輕不少。
8月，已經選定新房的袁先生將洛濤居南區的房子放在中介掛牌，但不料放盤幾個月，看房者寥寥。因為著急籌集新房的首付，袁先生這套房子價格一直在往下調，但來看房的一直都是每周一兩個人的狀態。到10月下旬，看房客突然增加到了每天兩三個。
“感覺政策利好比較多，大家都決定出手了。”袁先生說，最終這套房子以183萬元成交，而買家也是換房一族。原來的房子是位于海珠區東曉南的一套68平方米兩房一廳，因為父母親戚都在洛濤居南區，所以也想買在附近方便互相照顧。“聽說也是賣了原來的房子，看房看了兩個月，剛好趕上公積金貸款上限從80萬提高到100萬，所以很果斷，看完我的房子第二天就定了。”
○市場
深圳繼續領跑年底買家激增
中國指數研究院日前發布的中國房地產指數系統百城價格指數顯示，2015年10月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10849元/平方米，環比上漲0.30%，漲幅較上月擴大0.02個百分點；較去年同期上漲2.07%，漲幅較9月有所擴大。
值得注意的是，住宅價格環比漲幅居前十位的城市中，去年以來房價漲勢兇猛的深圳受高價樓盤入市影響，環比上漲3.49%，高居首位。而臨近深圳的惠州和東莞，則分別以環比上漲3.38%和2.28%位列漲幅榜第二和第四位。
同比來看，10月深圳新建住宅均價較去年同期上漲高達32.66%，依然穩居100個城市的漲幅第一，甚至遠超上海和北京。而在十大城市主城區二手住宅價格的漲跌排名中，深圳也以同比40.68%的漲幅傲視京滬廣，僅在環比漲幅上以0.61個百分點屈居上海之后位列第二。
業內人士指出，受經濟發展速度較快、人口持續流入及需求旺盛、購買力強勁等因素影響，深圳今年的房價漲幅一直較高。雖然10月漲幅較前幾個月有所回落，但仍比國內絕大多數城市強勁。
11月7日，深圳龍華新區某樓盤在深圳灣體育中心開盤，因為客戶數量遠超預期，開發商不得不連續4次現場宣布追加房源。全部1637套房源6個小時內實現“日光”，簽約金額預計達到60億元，均價超過4萬元/平方米。這次開盤，被當地購房者稱為“演唱會式的開盤”，樓盤相關分銷負責人也表示“見到的客戶數量是近十年來最大的”。
相比之下，廣州房價在“金九銀十”反而有所走低，但成交量卻同比去年大幅上漲。數據顯示，廣州今年前十個月的新房成交總量已超去年全年的成績，預期為四季度的開端注入強大的動力。
據房王數據中心統計，10月的廣州一手住宅價格錄得今年月度最低。全市十一區成交均價14036元/平方米，環比9月下降5.6%，同比去年微降2.2%。不過，當月廣州十一區網簽一手住宅8161套，環比9月增11%，同比去年同期漲7.2%；成交面積911701平方米，環比升8.5%，同比增6.3%。
業內人士分析，廣州10月成交量上漲主要是因外圍區域拉升。外圍區域樓盤多，貨源充足，10月成交量占全市比重74.1%。受到政策、規劃、地王等利好刺激，剛需人群的購買力得到有效釋放，廣州外圍區域“銀十月”成績喜人。
二手市場方面，合富置業報告顯示，雙降、公積金貸款新政后首周，廣州成交量微升。其中，天河東部市場反響較天河中心區更為明顯，尤其是利好以剛需客為主的區域；海珠區濱江沿線向來備受剛需客青睞，在新政后的首個周六日看房量大增；白云、番禺等區婚房客入市較積極；越秀、荔灣等老城區市場反應并不明顯。
合富置業報告分析，接近年底，預計將有不少急于在年底前買房入駐的需求急切型買家出動看房，首次購房的剛需客和打算購置婚房的買家需求也相對更為強烈，而換房客則要等性價比較高時才會出手。央行降息降準和公積金新政預期將為四季度銷售沖刺期的到來增添動力，年底樓市或將呈現供需兩旺的態勢。
○政策
“雙降”+公積金利好熱點城市將平穩上漲
傳統“銀十月”，政策方面推出多重利好。全國房地產市場整體向暖，供應量上升，成交量保持平穩。
央行宣布自10月24日起，降息0.25個百分點，降準0.5個百分點，為降低購房成本再添助力。去年11月以來，央行連續進行了5次降息，5年期以上商業貸款的利率從6.55%降到了目前的5.15%。據估算，若購房者商業按揭貸款額100萬元，貸款期限20年，采用等額本息還款，去年11月利率為6.55%時，每月月供7485.2元，經過5次降息后，每月月供現在只需要6682.7元，相比9個月前每月少還802.5元。
此外，央行將進一步改善企業融資環境，也將利好房地產企業。10月底召開的十八屆五中全會提出了全面建成小康社會新的目標要求，表現在房地產方面，主要是創新驅動產業發展，調整人口政策以積極擴大社會消費、帶動房地產需求，推動新型城鎮化發展和城鄉區域協調發展等。
從全國的情況看來，供應方面，10月份房企推盤再度發力，重點城市推盤量大幅上升；成交方面，在政策刺激和房企積極銷售策略推動下，成交量保持平穩。
繼雙降之后，廣州推出公積金貸款新政，市場交投熱度較上月同期升溫。10月26日，廣州市正式實施住房公積金貼息貸款，并把個人最高貸款額度由現行的50萬元調整至60萬元。合富置業儲備分區營業經理楊任表示，“公積金貸款最高額度提高之后，能夠降低購房者的首付款支出，對于手頭上資金不太多的剛需客來說，有利于提升他們入市的積極性。”
中國指數研究院認為，在持續寬松的政策環境下，購房需求將繼續穩步釋放；同時，隨著年底臨近，多數房企在年度銷售目標和資金回款壓力下，將采取更積極的銷售策略，市場整體庫存壓力將繼續緩解。從價格上看，不同城市仍將分化，熱點城市房價或將繼續平穩上漲，而庫存壓力較大城市將保持穩定甚至有所下調。
■前景
“全面二孩”后中大戶型物業關注度或提升
10月份的另一重磅消息是十八屆五中全會決定“全面放開二孩”。分析人士指出，政策落實后可能會提升3房、4房等中大戶型和大戶型物業的受關注度，但受制于目前樓價以及市場購買力等因素，僅由“全面放開二孩”政策的消息而拉動廣州中大戶型和大戶型二手房成交量在短時間內大增的可能性不高。
來自合富置業的消息顯示，10月29日傳出“全面放開二孩”的消息后，部分大戶型成交的熱點樓盤在周末看房量錄得明顯增長，但二手市場上大戶型物業成交未見放量。
據陽光家緣網站公布數據統計，10月30日至11月4日面積在120平方米以上的二手住宅網簽量為176套，比10月24日至10月29日下降8.8%；而10月30日至11月4日面積在120平方米以上的二手住宅的成交比例約占整體市場的15.4%，也較29日前同比有所下降。
總體看來，“全面放開二孩”消息傳出后市場反應理性。合富置業市場經理梁燕明表示，待“全面放開二孩”正式落地后，有可能對大戶型物業市場的成交產生利好，但大戶型物業成交量的進一步放大仍將受限于樓價以及買家的購房預算，短時間內二手市場上大戶型成交激增的可能性不大。
不過，市場對優質學位房的需求有可能進一步增多，而家長持有學位房的時間亦有可能因“全面放開二孩”政策的實行而相應有所延長。從長遠來看，市場對優質學位房的需求有可能增加，將對優質學位房的價格產生有力的支撐，建議對學位房有需求的買家趁早入市。
南方日報記者牛思遠見習記者唐子湉
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