昨日，“萬科血拼”、“萬科推出以租代售”、“萬科轉型”成為地產界的頭條新聞。有業內人士認為，開發商去庫存壓力已達極限，萬科此舉只是噱頭，不過也有觀點認為這是金融創新的開始，并表示目前的金融創新“正當時”。萬科對此回應只是營銷策略而不是戰略轉型。市場人士認為，廣州的房地產市場仍存在去庫存壓力，但目前問題并不嚴峻，預計廣州未來樓市價量仍有穩步上升的動力。 “先租后買，租金可抵房款。萬科太狠了，徹底不讓小開發商活！”昨日，關于“萬科轉型戰略發布會”的內容在網上瘋傳，有觀點認為萬科此舉“是建立在對房地產開發銷售模式的顛覆上。”不少房地產界的大V也發表了看法。易居研究院副院長楊紅旭在微博上點評稱：“如果萬科大部分樓盤都這么干，那么找死的是萬科！” 萬科回應： 此舉只是營銷策略 有業內人士分析，這種論調可能是來自對萬科新推出的項目的炒作。記者了解到，近日重慶媒體大篇幅報道重慶首個“用租金抵房款”的長租公寓，就是萬科的“出品”。 經緯行高級研究主任黃燕飛評論：“這種想法看似很有看頭，但優惠幅度不大。其實他們就是用這個亮點吸引租客優先考慮萬科的住宅，但如果同類競爭的住宅在價格更優惠，租客并不一定會選擇萬科的產品。” 她還提出：“包裝一個只有公寓租客才能享受的購房優惠，但實際上是不是房價最優惠，買家對比同類競爭產品就知道了。” 據了解，萬科對傳聞回應稱其只是營銷策略而不是市場瘋傳的戰略轉型：“各地公司在推廣長租公寓業務時，部分公司采用了與萬科重慶公司類似的做法，但尚未成為萬科集團的統一部署。” “去庫存”是房地產市場目前的共同目標，有業內人士認為，萬科此舉也稍微有些“露怯”，證明開發商承受了巨大的壓力，這種“小動作”是對市場的試探。“從區域上看，三、四線城市和部分二線城市的庫存壓力較大，相應的在這些城市項目較多的開發商庫存壓力較大。”中國指數研究院廣州分院院長張化學告訴記者，從他們監測的品牌開發商來看，降價促銷、調整產品結構、營銷創新（包括首付分期等）、降低開發進度等是目前一般采取的辦法。 專家觀點： 穗樓市價量仍能穩步上升 張化學認為，中國當前已經基本告別住房短缺時代，總體上供過于求是當前房地產市場的基本特征，也是政府制定政策的前提，短期內不會發生根本變化。 “萬科這種去庫存的做法要看是在什么城市實施的，參與的是什么產品。”中原地產項目部總經理黃韜認為，政府的調控思路早就定調，目前三、四線房地產市場確實不景氣，但廣州市場在一線城市中比較穩定和健康，“今年整體銷售量比去年增加了30%以上，價格到目前為止累計升了10%。” 據他了解，廣州市場上主要的大發展商出貨情況相對理想，基本完成了任務，只有少量未達到預定目標。 “總體來看，去庫存依然還是廣州目前要解決的問題。”黃韜提出，廣州也同時出現了地區分布不平衡的情況，“中心區域的貨量很少，價格比較穩定而且有所上升。”他認為，未來廣州市場的價量還是能持續穩步上升，而成交量的上漲幅度會大于價格的上漲幅度：“但是這種增幅比第三季度將有所下降。” 房企熱衷金融創新 對于萬科引起的波瀾，也有業內人士持正面肯定的態度，他們認為，這是萬科做的嘗試和創新：“王石回來了，他們肯定有新動作。”據了解，一些開發商也在利用金融創新來推動營銷，如去年遠洋地產聯合京東金融開展互聯網金融眾籌活動、今年4月保利與民生銀行合作的“利民貸”，以及恒大首付三年免息分期等，還有萬科剛剛宣布在重慶試點的“先租后買，租金抵房款”等，都是在房地產營銷和去庫存方面的金融創新的嘗試。 “先租后買類似于萬科自己當銀行，做房貸，做金融租賃，進一步可以把項目打包賣到市場上。這并不是萬科金融野心的第一步棋，此前中國第一款REITS產品，就是由萬科和鵬華基金聯手開發，標的為萬科前海的寫字樓。”不少人士在網上評論稱萬科此舉是“典型的融資租賃模式”。 有業內人士認為，“現在的房地產商都已經不僅僅是房地產商，他們是擁有巨大財富的綜合投資者。只要是能獲利的市場，他們都會去參與，而不給自己任何界限。這才是房地產行業未來發展的最新方向。” 利率上浮的房貸蜂擁提前還 隨著個人貸款利率折扣的不斷下行，目前銀行出現了扎堆提前還貸的現象。“兩年前申請的折扣是上浮10%，現在都普遍下浮15%了，于是趕緊來把之前房貸還了。”廣州的李先生告訴記者，近期他選擇購置一套新房的方式，是先把舊房貸還掉，然后再申請折扣低的新房貸。 記者調查發現，目前，各大銀行出現了扎堆提前還貸的局面，部分銀行的提前還貸量較年初大增了50%。“基本上要完成信貸投放，就要發放兩倍的量，因為提前還貸的量已經和信貸投放量齊平了。”一位不愿意透露姓名的銀行業內人士告訴記者。 銀行提醒，目前提前還貸申請量較大， 部分銀行或延長提前還貸申請排隊的時間，建議有提前還貸計劃的客戶提前做好準備。 現象： 廣州部分銀行提前還貸量大增五成 一周前，李先生申請了提前還貸。 據他介紹，由于新購置了一套房產，就將原來上浮10%的房貸提前還掉，“現在新申請的房貸都是9折以下，還能享受公積金貼息貸款。”李先生告訴記者，他到銀行申請提前還貸的時候發現有很多前來辦理相關業務的客戶。 “房貸利率是可以隨著央行降息而降低，但是折扣是不變的，不管現在市場上申請的利率是多少，一般來說銀行和借貸人簽訂的合同內容都是折扣不變的。”某銀行個人按揭貸款工作人員小陳告訴記者。此外，目前同名轉貸款的情況也是監管部門禁止的，因此不少客戶會選擇先將原來的貸款還清，然后再用抵押貸款等方式再貸款，或者購置另一套房產來置換貸款。 此外，還有部分客戶此前申請了抵押房屋貸款，因為目前折扣下行而選擇提前還貸后再借款。 調查： 房貸折扣力度大 銀行提前還貸量大增 記者調查發現，目前各家銀行提前還貸的業務量均出現了猛增的情況。“現在真的超級多提前還貸的，我們的提前還貸量較此前大幅提升了50%。”某銀行相關人士告訴記者，現在要增加貸款余額十分艱難，比如說，今年全行貸款余額增長了10個億，要放差不多20億貸款才能實現這個增長，因為其中一半的貸款是用來抵消提前還款。“每個月的月供款也就幾千萬，但是提前還款的量也有這么多。” 另一位國有大行的相關人士也向記者表示，目前提前還貸量確實大增，“比年初多了至少50%。” “現在的客戶提前還貸有兩個原因，一是利率折扣下行，二是一線城市房價上漲，將原來高利率的房貸還掉然后再通過抵押貸款，一方面貸款利率更低，一方面貸款額度更高。”某股份制銀行個人業務相關負責人劉先生（化名）昨日接受廣州日報記者采訪時表示。 但據了解，目前各家銀行總行都對下面有貸款余額增長的要求，因此銀行只能一邊接受提前還貸一邊繼續接受客戶申請。“其實目前的房貸業務如果打8.5折，基本上就是不掙錢的了，但是由于額度寬裕，其他企業貸款和經營貸款都不敢放，只能硬著頭皮做。”劉先生表示。 業內：排隊至少三個月 “由于目前排隊人數較多，包括我們在內的不少銀行都要排隊，且此前只需要一個月的，目前基本上都要三個月。”昨日某國有大行相關業務負責人告訴記者。 此外，專家表示，提前還貸要弄清楚不同銀行提前還貸的規定。記者調查發現，目前，銀行一般都規定在借款期內、貸款發放滿一年以后，經銀行同意，市民可書面申請提前歸還部分或全部貸款。各家銀行對提前還貸的規定各不相同，建議在決定提前還貸前務必弄清貸款銀行的操作流程，提前預約。 記者在調查過程中發現，按照各家分行的說法，其實貸款的事情，很多操作的權利都是掌握在支行手里的，所以市民要了解關于提前還貸程序上的問題，最好的途徑是聯系當時辦理貸款的業務員或者客戶經理，按照他們所屬支行的具體規定來操作。 另外，加息后新的利息標準將在新的一年開始時計算，所以，即使要提前還貸，購房者也要把握好時機，盡可能在新利息生效前一年的年末提前還貸。 Tips 提前還貸怎樣劃算 目前最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期利息支出最多，本金還得相對較少，以后隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法，因此，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。 如果選擇的是商貸和公積金構成的組合貸款，先還商貸會“優惠”很多。由于公積金貸款含政策性補貼成分，所以貸款利率比商貸低不少，此次降息幅度也比普通商貸小，所以購房者提前歸還貸款利率較高的商貸，相對劃算些。（記者李婧暄）
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