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近年來，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一，但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時有發(fā)生。大力發(fā)展住房租賃市場，法律法規(guī)層面的保障不可或缺。

今年以來，全國多地出臺政策措施規(guī)范住房租賃，明確行業(yè)規(guī)范，加強市場監(jiān)管。11月23日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》，將于2023年2月1日起施行；此前，以解決市場問題為導(dǎo)向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行，有效抑制了租房市場亂象；另外，廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出臺相關(guān)細(xì)則，對維護(hù)承租人權(quán)益提出明確要求。

遏制租房亂象

【資料圖】

記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京和上海的《條例》均明確了租賃雙方的權(quán)利和責(zé)任。在房屋出租要求方面，明確了建筑、治安、面積、室內(nèi)空氣質(zhì)量或衛(wèi)生、環(huán)保等方面的要求；在企業(yè)經(jīng)營方面，對住房租賃企業(yè)主體登記、房源信息發(fā)布、合同登記備案以及資金監(jiān)管等提出要求，明確將二房東納入監(jiān)管，同時保障租戶的資金安全。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，作為全國首部規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī)，《北京市住房租賃條例》為市場管理創(chuàng)新留足了空間、奠定了基礎(chǔ)。“具體來看，《條例》為市場主體設(shè)置了門檻，相當(dāng)于為個人二房東戴上了緊箍，為經(jīng)營服務(wù)行為打造了模板，為租賃資金加上了保險鎖，為市場管理打造了操控臺，為市場調(diào)控設(shè)置了調(diào)節(jié)閥。”趙慶祥說。

“自《北京市住房租賃條例》實施以來，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和租賃企業(yè)等市場主體積極開展自查自糾和宣傳培訓(xùn)工作，在監(jiān)管范圍內(nèi)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，包括收房標(biāo)準(zhǔn)、租金定價、房源推廣以及業(yè)主、租客服務(wù)等。”貝殼研究院高級分析師黃卉告訴記者，《條例》從居住條件、安全保障、穩(wěn)定租金等方面強化承租人的權(quán)益保障，遏制虛假房源、違約漲租、克扣押金等現(xiàn)象，同時通過多種糾紛調(diào)解機制，切實保護(hù)承租人權(quán)益。

針對安全風(fēng)險隱患巨大的“隔斷房”，北京和上海均明確禁止。《北京市住房租賃條例》明確規(guī)定，以原規(guī)劃設(shè)計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；起居室不得單獨出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住。“市場關(guān)注度較高的是客廳的分割和出租，對此，北京的規(guī)定非常嚴(yán)格，不但客廳不得單獨出租，陽臺和儲藏室等區(qū)域也不得出租，這對于很多做分散式長租公寓運營的企業(yè)來說，經(jīng)營空間將被壓縮。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示。

完善監(jiān)管政策

為了避免租金水平過快上漲，增加租客負(fù)擔(dān)，多地出臺政策加強租金水平監(jiān)管。北京和上海規(guī)定，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，可以依法采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平；深圳則是繼去年公布二手房參考價之后，今年10月份公布了覆蓋該市各區(qū)的房屋租賃參考價格，為市場租金提供引導(dǎo)。

同時，對于租賃市場的金融風(fēng)險隱患，多地要求租賃企業(yè)將押金及租金通過第三方賬戶托管，避免資金被隨意挪用。比如，北京規(guī)定，住房租賃企業(yè)收取的押金和租金一般不得超過1個月和3個月，并需要通過第三方專用賬戶托管，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管；上海規(guī)定，住房租賃企業(yè)應(yīng)在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，并向社會公示，租賃企業(yè)一次性收取租金超過3個月及收取押金超過1個月，租金應(yīng)存入專用賬戶；廣州在《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場的通知》中提倡出租人按月收取租金，明確“1個賬戶、一致周期、有條件解凍”的監(jiān)管方式。

“今年以來，完善住房租賃市場監(jiān)管政策是各地方政府在住房租賃領(lǐng)域的一項重點工作。各地陸續(xù)出臺了多項政策，北京、上海更是出臺了住房租賃條例，以立法形式加強租賃市場監(jiān)管。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)建議，為了充分落實市場監(jiān)管，規(guī)范市場運行，要加快政府住房租賃信息化平臺建設(shè)，運用信息化手段強化合同備案管理，并加強租賃合同備案與各項社會公共服務(wù)的關(guān)聯(lián)，以夯實市場監(jiān)管的數(shù)據(jù)與信息基礎(chǔ)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著各地住房租賃政策的出臺，下一步的關(guān)鍵是落實各方責(zé)任、加強動態(tài)管控，建議調(diào)動基層治理體系與行業(yè)自律的力量，同時加強租賃信息平臺建設(shè)，夯實市場監(jiān)管基礎(chǔ)。

加強動態(tài)管控

與商品房從地塊出讓、規(guī)劃報建、預(yù)售審批、物業(yè)管理等全鏈條、全過程監(jiān)管不同，租賃涉及的管理范圍更為廣泛。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，一方面要將街道、社區(qū)、村居等基層治理力量調(diào)動起來，另一方面還要將行業(yè)自律的力量發(fā)揮出來，形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、微觀主體監(jiān)督或舉報的體系。“上海此次發(fā)布的《條例》就是明確了條塊結(jié)合、街鎮(zhèn)(鄉(xiāng))負(fù)責(zé)、村居協(xié)助、行業(yè)自律的治理機制，有望形成有效的綜合治理體系。”李宇嘉說。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，首先，相關(guān)政府部門要排查清楚社區(qū)租賃狀況，統(tǒng)計住戶信息，列入網(wǎng)格化管理；其次，對于出現(xiàn)不退押金等違規(guī)行為即刻處理，明確懲罰措施，保證租賃群體的合法權(quán)益；再次，各部門之間要加強協(xié)調(diào)、合力行動，多方面著手排查不良中介機構(gòu)等主體。

實際上，除了規(guī)范住房租賃行業(yè)發(fā)展，中央及地方政府在加強保障性租賃住房方面也在不斷探索。比如，2021年保障性租賃住房政策推出，圍繞其建設(shè)配套出臺了一系列支持政策，逐漸形成了住房租賃“融投管退”的商業(yè)模式閉環(huán)。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，截至2022年6月份，全國有超80個省市出臺了關(guān)于推動保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件。“十四五”期間，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)，其中，2021年已完成94.2萬套(間)，2022年計劃籌集240萬套(間)。除40個重點城市之外，另有34個城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計劃，共約123萬套(間)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年，兼顧短租管控與長期保障性租賃住房籌建等相關(guān)政策密集出臺，住房租賃市場發(fā)展力度明顯增強。“在北京、上海的示范帶動下，未來或有更多城市出臺住房租賃相關(guān)政策，進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)發(fā)展，推動形成‘租購并舉’的住房格局。”嚴(yán)躍進(jìn)說。