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來源：證券時報網 作者：張銳

REITs的主要參與方都會因擴募機制得到正面的心理激勵與行為引導。

策應首批九只公募REITs產品滿周年的腳步，中國證監會指導滬深交易所日前發布了《公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業務指引第3號——新購入基礎設施項目(試行)》，也就是業界簡稱的基礎設施REITs擴募規則，國內REITs市場建設由此進入了一個里程碑式的新階段。

擴募是相對于REITs首發而言的，無首發則無擴募。總而言之，此時監管層發布擴募規則，政策導向上與市場產品運行周期無縫對接，顯然就是要為先行先試的12只公募REITs接下來的快走健行鳴鑼開道，最終所產生的系統性賦能效應特別值得期待。

首先是新陳代謝效應。REITs采取強制分紅制度，自身可以支配的自由現金流其實非常有限，若要對存量項目進行改善性追加投資或者購入增量資產必須依賴外源性融資，其中擴募就是重要的方式之一。按照擴募規則，REITs擴募所募集的資金應用于新購入資產，但同時允許用于重大改造等非收購基礎設施項目，這樣，相對成熟的REITs就可以為原始投資人提供退出的渠道，或者滿足原始權益人向社會出售資產的要求，推動REITs項目股權的公共化，這種新陳代謝機制在有助于加大引進社會資本的同時，更有利于REITs形成“投資-培養-退出-再投資”的良性循環。

其次是優勝劣汰效應。雖然REITs的底層資產普遍具有優質特征，但十個手指有長短，REITs在具體經營過程中最終肯定會分出個優劣，而且動態上看，REITs的數量會越來越多，究竟誰是優等生？誰又是后進分子？裁判權只有交給市場，其中擴募就是最重要的鑒別機制之一。那些經營風格穩定、價格上漲穩健且分紅格外穩定的REITs自然就能夠得到資金的認可與追捧，從而獲得符合預期的擴募資金甚至表現出超募的能力，籍此便可展開對更多優質標的收購，在此基礎上優化投資組合。

(資料圖片)

再次是正向激勵效應。無論是對于原始權益人還是基金管理人抑或是公眾投資者，REITs的主要參與方都會因擴募機制得到正面的心理激勵與行為引導。對于那些通過資產運營帶來經營現金流提升和持續購入優質資產而形成回報率較高的REITs，投資人愿意支付更高的溢價與管理費，同時基金管理人也會通過系列努力，如更詳盡的盡職調查、更優秀的團隊組合等，去尋找、發現和購入優質資產，進而創造超越融資成本的回報，提升REITs價格和資產規模，最終增加管理費收入。另外，原始權益人會在向REITs注入優質資產而獲得了合理回報后更加注重資產的高質量培育，也更愿意主動而積極地尋求與市場對接，從而在向市場輸送更多優良增量資源的同時獲取更大的回報。

第四是資產孵化效應。因為必須以首發和既有存量項目為前提，REITs擴募在本質上就可以視為由原始權益人推動的資產注入活動；同時，作為一種融資工具，REITs就是一個資產證券化平臺，擴募就是幫助企業進一步實現資產整合從而創造出更顯著的價值。基于此，原始權益人也會更樂意拿出優秀的資產并交給平臺經營，之后也必然更加注重與加強對存量資產的甄選、升級與改造，進而在企業內部形成“開發—培育——再開發”的創新鏈，而那些被不斷裝入REITs的優質資源從物理形態變成了貨幣形態，既減少了企業所持資產對資金的占用比，也加速了資金回籠，總體上必然降低企業資產負債率，有利于改善公司財務狀況與推動企業資產規模的擴張。

第五是供求均衡效應。理論上說，REITs的底層資產以穩定現金流為特征，其在二級市場的價格也應圍繞底層資產的估值波動，但是，由于現實中可與REITs對接的優質資產并不是十分豐沛，或者從發現到推出本就是一個較為漫長的過程，加之審批時限的客觀拘囿與限制，最終可以上市的REITs產品難免呈現短缺現象，相對于需求而言供給明顯不足，稀缺的公募REITs遭遇大量資金的追逐，在各種非理性炒作行為的推擁之下，其二級市場價格容易大幅溢價或生成泡沫。但通過擴募，便可增加產品供給和滿足投資者的需求，同時擴募規則也對不同的擴募發售價格進行了明確的量化規定，使得產品價格更能貼近自身價值與行業均衡水平。

最后是固本強基效應。擴募是REITs市場發展的必然要求與重要組成部分，作為一種制度安排，擴募規則不僅確立了向原持有人配售、公開擴募、定向擴募等三種方式，而且將擴募看成是與留存收益、對外借款并駕齊驅的資金來源渠道，REITs擴募融資由此進入常態化軌道；另外，擴募規則對資產配售的恰當性與合理性、新購入資產價格的透明性與公允性、信息披露的及時性與公開性、以及機構監督責任的強制性與嚴整性等都做出了十分明確的規定，如此健全與完善的制度根基既有利于加快REITs市場的擴容，更能有效助力REITs市場的高質量躍遷。

(作者系中國市場學會理事)