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緊鑼密鼓！2022年首單公募REITs獲批后第二日便披露了基金合同等公告。

3月24日，華夏中國交建REIT(場內(nèi)簡稱：中交REIT，代碼：508018)披露基金合同、招募說明書和詢價公告。根據(jù)相關(guān)資料，中交REIT將于2022年3月29日的9:00-15:00進(jìn)行詢價，詢價區(qū)間為8.467元/份—10.067元/份，并將通過網(wǎng)下詢價最終確定基金份額的認(rèn)購價格。

首單央企高速公路REITs項(xiàng)目

據(jù)公告，中交REIT以湖北省境內(nèi)武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，是行業(yè)首單央企高速公路REITs項(xiàng)目。

公募REITs的核心競爭力離不開底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)價值。資料顯示，嘉通高速項(xiàng)目整體位于京港澳高速公路以東，是長江經(jīng)濟(jì)帶南向輻射粵港澳大灣區(qū)的重要交通要道和經(jīng)濟(jì)走廊，是“九省通衢”之地湖北區(qū)域內(nèi)的重要路段，處于長江經(jīng)濟(jì)帶的重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域。武深高速連接了武漢城市圈、長株潭城市圈和珠三角經(jīng)濟(jì)圈，沿線城市人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，路網(wǎng)通行需求旺盛。

公開數(shù)據(jù)顯示，2020年疫情后，嘉通高速的通行量迅速恢復(fù)，2021年全年通行費(fèi)收入相比2019年的年均復(fù)合增長率為7.30%，未來增長潛力良好。此外，嘉通高速貨車通行量占比約50%，貨車通行費(fèi)收入占比達(dá)到了總收費(fèi)收入的79%以上，不僅可對沖節(jié)假日免費(fèi)政策影響，貨車較高的單車收費(fèi)也帶來更高的經(jīng)營收益。中交REIT在運(yùn)作過程中，可根據(jù)高速公路的經(jīng)營情況，將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。

華夏中國交建REIT是華夏基金發(fā)行的第二只高速公路REIT。華夏基金表示，與其他行業(yè)相比，高速公路行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)波動影響較小，具有抗風(fēng)險能力較強(qiáng)、現(xiàn)金流量充裕、投資收益較為穩(wěn)定等特點(diǎn)，被視為公募REITs優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)之一。

網(wǎng)下發(fā)售1.75億份

中交REIT將采用向戰(zhàn)略投資者定向配售(戰(zhàn)略配售)、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價配售(網(wǎng)下發(fā)售)、向公眾投資者公開發(fā)售(公眾發(fā)售)相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)售。網(wǎng)下發(fā)售通過上交所“REITs詢價與認(rèn)購系統(tǒng)”實(shí)施；公眾發(fā)售通過上交所場內(nèi)證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)、基金管理人及其委托的場外基金銷售機(jī)構(gòu)實(shí)施；戰(zhàn)略配售通過基金管理人實(shí)施。

資料顯示，中國證監(jiān)會準(zhǔn)予中交REIT發(fā)售的基金份額總額為10億份，初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為7.5億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為75%。其中，原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬認(rèn)購數(shù)量為2億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為20%；其他戰(zhàn)略投資者擬認(rèn)購數(shù)量為5.5億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為55%。網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為1.75億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為17.50%，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的比例為70%。公眾投資者認(rèn)購的初始基金份額數(shù)量為0.75億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為7.5%，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的比例為30%。最終戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售及公眾投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量將根據(jù)回?fù)芮闆r(如有)確定。

公募REITs除了要求底層資產(chǎn)具備優(yōu)質(zhì)投資價值，對項(xiàng)目發(fā)起人、公募基金管理人等參與方的綜合實(shí)力也提出了較高的要求。中交REIT是首單央企高速公路REITs項(xiàng)目，項(xiàng)目發(fā)起人中國交通建設(shè)股份有限公司(簡稱“中國交建”)，中交REIT的ABS管理人是中信證券，中交REIT基金管理人是華夏基金。

已上市REITs交投活躍，2產(chǎn)品曾因漲幅過高停盤

分析人士指出，今年以來市場行情頻繁震蕩，公募REITs作為一種與股債相關(guān)度較低、有望獲得穩(wěn)定現(xiàn)金分紅的投資品種，未來將成為投資者資產(chǎn)配置的重要一環(huán)，中交REIT作為2022年首單公募REITs、首單央企高速公募REITs，必將吸引更多市場關(guān)注。

其實(shí)，此前發(fā)行的兩批共計11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品，由于其資產(chǎn)的稀缺性，獲得資金追捧，認(rèn)購火爆，其中8只產(chǎn)品公眾投資者有效認(rèn)購確認(rèn)比例在10%以下，中航首鋼生物質(zhì)REIT的公眾投資者有效認(rèn)購確認(rèn)比例僅為1.76%。

上市以來，公募REITs在二級市場的表現(xiàn)同樣十分活躍，成交額顯著增長，交易價格大幅上漲。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月24日，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT二級市場溢價率最高，達(dá)到64.95%。建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT溢價率緊隨其后，分別為50.31%和46.90%。博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT、華安張江光大園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT五只產(chǎn)品的溢價率均超過25%。值得注意的是，為保護(hù)基金持有人的利益，場內(nèi)溢價較高的兩只產(chǎn)品頻發(fā)停牌公告。以富國首創(chuàng)水務(wù)REIT為例。截至3月22日，其二級市場的收盤價為6.279元，當(dāng)日漲幅達(dá)4.68%，連續(xù)四個交易日累計漲幅達(dá)15.61%，于是富國首創(chuàng)水務(wù)REIT當(dāng)日發(fā)布停牌公告。2022年以來，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT已經(jīng)先后發(fā)布3次停牌公告，另一只產(chǎn)品紅土鹽田港REIT也因二級市場交易價格大幅上漲，發(fā)布2次停牌公告。

業(yè)內(nèi)人士表示，近期公募REITs二級市場價格的反彈或與監(jiān)管層將深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)有關(guān)。

消息面上，近期多項(xiàng)公募REITs利好加速落地，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》。財政部及稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告，優(yōu)化公募REITs發(fā)行前資產(chǎn)重組及設(shè)立環(huán)節(jié)的所得稅計量與繳納規(guī)則。滬深交易所上線基金通平臺為公募REITs場外份額提供補(bǔ)充退出渠道。

證監(jiān)會3月18日表示正在會同相關(guān)部委，進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，完善制度機(jī)制，拓寬試點(diǎn)范圍。證監(jiān)會表示，一方面，正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則，另一方面，正在抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。