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“繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”

政府工作報告如此定調2022年房地產領域的工作要求。

合理住房需求受支持

自去年12月以來，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”已成為房地產政策的重要表述被屢屢強調。

政府工作報告對于房地產領域的表述中，“繼續保障好群眾住房需求”的開篇定調，可以說是以前“解決好大城市住房突出問題”的延續和發展。

“合理住房需求中包括剛需和改善性住房需求，調控政策在保障剛需的同時滿足改善性住房需求。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂提到，實際上，改善性住房需求在市場中的占比不斷提高。

貝殼研究院估算，全國改善性換房需求能夠占到50%-60%，包括品質的改善和區域的改善。促進改善性需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場的循環，也能夠促進城市更新改造投資，對于發展租賃市場也有非常大的幫助。

3月4日，央行、銀保監會發文亦提及合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，滿足新市民安居需求的導向。

“這說明當前對于此類合理住房需求會有全方位的保障，是今年房地產市場發展中的一個重要特點。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

“解題思路”多元多樣

從政策內容看，在“房住不炒”導向下，提出從長租房、保障性住房和商品房等層面推進工作。嚴躍進表示認為，將此類需求統一在“群眾住房需求”的表述上，通過各個領域多層次的住房需求解決，充分體現了解決思路多元化、多樣性的導向。

繼2018年全國兩會后，今年全國兩會再次強調租購并舉，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然認為，這明確了我國房地產市場是以市場化商品房、保障性住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結構。

“滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創造‘住有所居’‘優其所居’的多種選擇。”趙然表示，房地產市場供給側結構性改革成效初步顯現，以租賃解決住房需求的生活方式也會被全社會更進一步接受。

“因城施策”同樣也是“解題思路”多樣的體現。截至目前，不少城市已通過人才住房補貼、提高公積金貸款額度、降低首付比例、取消認房又認貸等政策，從需求端切實降低購房成本。

中原地產研究院統計數據顯示，2月雖然是春節月，但依然全國有多城市發布了不同內容的35次房地產調控政策。疊加1月份的66次，年內累積房地產政策次數已經高達101次，相比2021年同期的87次明顯上漲，刷新了開年房地產調控政策次數紀錄。

“預計兩會后各地全面落實因城施策節奏將加快，尤其是改善需求端政策，促進市場信心恢復。”中指研究院認為。

“房住不炒”方向不變

“此次兩會政策表述，總體上和去年四季度的各類政策表述一致，體現了政策的連續性導向。”嚴躍進說，從2021年四季度開始，各地政策思路是統一和清晰的，釋放的信號也是明確的。

連續多年被強調的“房住不炒”“三穩”也再次被提及。中原地產首席分析師張大偉表示，這代表了整體房地產市場的穩定依然是調控的主要方向，房地產市場不會再次全面刺激寬松，針對炒房投資的打壓也依然會持續。

“樓市的大起大落均不是穩定的表現。當前房地產市場仍處于深度調整階段，房價面臨較大下行壓力，部分城市房價跌幅較大，市場預期不穩。”中指研究院認為，在“穩”的目標下，中央將對以往過度執行的政策進行糾偏，強調對合理住房需求以及合理資金需求的支持。

“從整體內容看，房地產市場2022年平穩運行已經是趨勢。”張大偉說，未來房地產市場穩定的主要政策方向依然是剛需和合理改善需求。