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盤點內(nèi)部資源，逐一擺上“貨架”，是開發(fā)商出清風(fēng)險、實施自救的關(guān)鍵一役。2月9日，市場再度傳出消息，世茂集團(tuán)計劃出售倫敦金融城的Christ Church Court大樓，放售價3.4億英鎊(約29.3億元人民幣)。

此前的公開數(shù)據(jù)顯示，世茂集團(tuán)一個月內(nèi)三次公告資產(chǎn)處置結(jié)果，合計金額達(dá)46億元；融創(chuàng)中國也處置了杭州、上海、武漢及昆明等多處資產(chǎn)，其中有明確交易金額的滬杭三個項目回籠資金26.8億元。此外，中國奧園、雅居樂等多家千億元級房企的相關(guān)資產(chǎn)也在尋求買家。據(jù)不完全統(tǒng)計，幾家房企已售待售資產(chǎn)已超千億元量級。

“市場各方對風(fēng)險出清都很期待，但優(yōu)質(zhì)房企此時會更為理性，不會采用過去邊收購邊盡調(diào)的方式，這是盲目擴(kuò)張時代為搶奪資產(chǎn)而采用的手段，有些房企已經(jīng)吃到了苦果。”某不愿具名人士向《證券日報》記者直言，房企風(fēng)險基本出清還需要一段時間。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水則在接受《證券日報》記者采訪時預(yù)判，年中前后房企風(fēng)險將基本出清。

合作項目并購空間大

《證券日報》記者觀察到，當(dāng)下優(yōu)質(zhì)央企、國企手里都有一份收并購項目清單，但除一二線城市核心商業(yè)物業(yè)外，住宅項目以及綜合業(yè)態(tài)項目多是合作型項目。

從去年10月底開始，融創(chuàng)中國的資產(chǎn)處置進(jìn)入高頻階段，比如將杭州兩項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方濱江集團(tuán)，回籠資金16.73億元；世茂集團(tuán)和雅居樂均退出了2009年的昔日中國總價地王廣州亞運城項目，該項目另一合作方中海地產(chǎn)以37億元接盤，持股提升至73.33%，成為最大股東。

“合作項目是并購市場的開端，因為并購發(fā)起方對于項目具體情況十分熟悉，且一般并購行為發(fā)生后才能解除項目層面的資金監(jiān)管，因此合作項目并購空間不小。”中信證券在一份研報中表示，經(jīng)測算，以10家高信用公司為樣本，涉及的少數(shù)股東權(quán)益總計高達(dá)7452億元，即便不考慮資產(chǎn)增值，保守估計，這10家高信用公司需要付出1304億元并購合作項目的股權(quán)。

由此可見，合作項目并購市場不小，疊加當(dāng)下市場尚未進(jìn)入銷售回升期，現(xiàn)金流異常珍貴的現(xiàn)實，為防止并購為自身帶來風(fēng)險，房企謹(jǐn)慎出手實屬正常。

“并購難點是買賣雙方對風(fēng)險與收益的衡量。購買方要權(quán)衡項目的收益、風(fēng)險，如果條件不夠優(yōu)厚，折價不夠，項目本身不夠優(yōu)質(zhì)，購買方收并購的積極性就會比較弱。”劉水向《證券日報》記者表示，對于收并購，由于政策明確支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行收并購債券及收并購貸款，資金已不是最主要制約因素，關(guān)鍵還是項目本身是否優(yōu)質(zhì)，折價力度是否夠大，項目風(fēng)險情況等。

當(dāng)前并購成交項目尚少

自2021年12月份，人民銀行與銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺通知“鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持和服務(wù)”后，市場各方對此均有較高期待。但亦如遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層“不是為了并購而并購”的表態(tài)，更多房企收并購會根據(jù)自身業(yè)務(wù)布局、市場行情，謹(jǐn)慎出手。

對于目前收并購成交項目較少的原因，在劉水看來，一是雙方接洽、盡調(diào)、談判需要時間，大宗交易，需要決策流程，需要一定時間；二是項目本身情況也影響成交，如一些項目不夠優(yōu)質(zhì)，或者項目風(fēng)險比較高，或者折價不夠等；三是當(dāng)前市場環(huán)境下，市場需求不振，去化壓力較大，收購方對收并購項目會更加謹(jǐn)慎。

劉水認(rèn)為，開發(fā)經(jīng)營能力強(qiáng)的央企、國企在積極尋找機(jī)會并購。并購貸的登場，將加速收并購步伐，但并購案例的批量出現(xiàn)尚需時日。那么，房企將會在何時將風(fēng)險基本出清呢？

“在年中前后，房企風(fēng)險將基本出清。”劉水表示，第一，近期房地產(chǎn)金融政策只是微調(diào)，如支持并購債券等，央企、國企率先受益，整個市場及金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期并沒有發(fā)生改變，金融機(jī)構(gòu)避險情緒仍然較重，市場銷售沒有顯著回暖，年初房企的資金壓力依然較大，不排除仍有房企發(fā)生債務(wù)違約；第二，下一步，大概會在二季度，為防止房地產(chǎn)市場硬著陸、扭轉(zhuǎn)預(yù)期、使房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)起穩(wěn)定器作用，在堅持房住不炒基調(diào)下，因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)將更加積極，各地需求和供給的支持信貸政策會有實質(zhì)性落地，房地產(chǎn)市場流動性將逐漸恢復(fù)。

“由于2022年上半年依然處于房企債務(wù)到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，隨著銷售的回暖，預(yù)計下半年開始房企現(xiàn)金流壓力將逐步緩解。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，短時間內(nèi)房企只能盡力保持資金流動性，維持企業(yè)運營。而風(fēng)險徹底出清需要比較長的時間，需要給房企時間和空間調(diào)整業(yè)務(wù)模式、負(fù)債結(jié)構(gòu)，市場企穩(wěn)也仍需時間。