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中國網財經1月20日訊(見習記者 張增艷)首次遞表失效6個多月后，1月18日，魯商生活服務再次向港交所遞交了招股書。

招股書顯示，魯商生活服務成立于2006年，是一家綜合性物業管理服務提供商。2018年、2019年、2020年及2021年前10月，魯商生活服務實現收入分別為2.82億元、3.21億元、4.03億元和4.58億元，毛利分別為4627.6萬元、5602.3萬元、7962.1萬元和1.18億元，毛利率分別為16.4%、17.4%、19.8%及25.7%。截至2021年10月31日，魯商生活服務共有81個在管物業項目，在管總建筑面積約1950萬平方米；已簽約管理81個物業項目，已簽約總建筑面積超2280萬平方米，覆蓋12個城市。

業內人士分析認為，今年1月1日港交所盈利新規正式實施，物業公司上市難度增加，這意味著魯商生活服務的二次IPO之旅也充滿不確定性。

收入依賴魯商發展集團

與大部分物業公司類似，魯商生活服務的收入來源主要包括物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務等三條業務線。其中，通過物業管理服務取得的收入在總收入中的占比較高， 2018年、2019年、2020年以及2021年前10月分別為57.7%、56.2%、50.6%及46.5%；社區增值服務及非業主增值服務的收入合共占比分別為42.3%、43.8%、49.4%及53.5%。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，對于管理規模較小，且缺乏特殊經營模式的物管企業而言，魯商生活服務的優勢并不明顯，亦很難得到資本市場青睞。

來源：魯商生活服務招股書

值得注意的是，魯商發展集團作為魯商生活服務的股東方為其貢獻了不少物業項目。截至2018年、2019年、2020年12月31日以及2021年10月31日，魯商發展集團所開發物業的在管總建筑面積分別占魯商生活服務在管總建筑面積的98.6%、99.8%、76.6%及63.6%。尤其是2018年、2019年、2020年，魯商生活服務幾乎管理了魯商發展集團所開發的全部物業項目。

從魯商生活服務的收入構成來看，在2018年、2019年、2020年以及2021年前10月，魯商發展集團貢獻的收入分別為2.72億元、3.09億元、3.86億元和3.89億元，在總收入中的占比分別為96.5%、96.4%、95.8%和85%；而獨立第三方貢獻的收入分別為912.9萬元、725.3萬元、1183萬元和4533.8萬元，占比分別為3.2%、2.3%、2.9%和9.9%。同期，魯商生活服務對由獨立第三方開發物業的中標率分別為27.3%、20.0%、26.3%及44.0%。

“魯商生活服務在管面積近2000萬方，這類型物企與頭部物企的差距較大，中標率相對低。由于外拓能力一般，管理規模的擴張路徑較為局限，主要依靠關聯公司”，上述業內人士指出。

需要指出的是，上市前，魯商發展集團經過重組后，山東商業持有魯商發展集團53.7%的股權，而魯商發展集團則通過直接持股與間接持股共持有魯商生活服務100%的股權。因此，除魯商發展集團外，山東商業亦為魯商生活服務貢獻物業項目。

資料顯示，山東商業為一家大型控股公司，投資領域涉及零售、醫療保健、金融、商業旅游及酒店管理等。截至2021年10月31日，魯商生活服務的6個在管物業項目由山東商業所開發，在管總建筑面積達100萬平方米，占魯商生活服務在管總建筑面積的4.9%。魯商生活服務表示，自公司成立以來，一直為山東商業提供物業管理和增值服務。

項目布局集中于山東省

截至2018年、2019年、2020年以及2021年10月31日，魯商生活服務項目的在管總建筑面積分別約為990萬平方米、1070萬平方米、1540萬平方米及1950萬平方米，主要覆蓋三個省市，即山東省、北京和哈爾濱。

其中，相當部分的業務集中在山東省。截至2021年10月31日，魯商生活服務在山東省管理的總建筑面積約1690萬平方米，占在管物業總建筑面積的約86.7%。此外，在2018年、2019年、2020年以及2021年前10月，魯商生活服務來自山東省的物業管理服務的收入分別占物業管理服務總收入的82.7%、82.0%、82.5%及80.9%。

“整體來看，魯商生活服務仍是一家區域型物業公司，抗風險能力較弱，這與對關聯方魯商發展集團、山東商業的長期依賴不無關系。后期，魯商生活服務布局范圍需不斷擴大，主要依靠承接第三方的物業管理項目及收并購實現”，上述業內人士告訴中國網財經記者。

在招股書中，魯商生活服務表示，其一直尋求透過規模增長及有機增長來擴展現有業務，以及收購其他物業管理公司來擴大項目組合，獲取更大市場份額。而在募資用途中，魯商生活服務強調上市后將有部分資金用于收購或投資住宅及非住宅物業項目。

肖云祥指出，如果能成功上市，對于物業公司而言最直觀的就是從資本市場獲得融資，后續通過收購提升公司的管理規模、服務能力、品牌認知度等。不過，在當前房地產市場低迷的環境下，未來魯商生活服務“講故事”的空間也有限。另外，受房地產市場影響，物業板塊走勢處于下行通道，非優質的新股進入市場，對整體板塊走勢影響不大。