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中國網財經1月19日訊(記者 魏國旭)2021年是中國房地產市場的政策大年。中原地產研究中心數據顯示，2021年全年調控次數為651次，同比上漲33%，創歷史新高。綜合全年的走勢來看，2021年房地產市場調控政策整體呈現先緊后松態勢。

上半年調控趨“緊”

一條條調控政策的出臺，以監管層的智慧應對著市場的最新變化，也牽動著每一個市場主體的神經。2021年上半年，房地產調控政策以縮緊為主，企業層面“三條紅線”、集中供地等政策接連落地。其中，“三道紅線”改變了行業“舉債擴張”的增長邏輯，房地產去金融化腳步加速；而 “供地兩集中”政策則旨在降低土地競拍熱度，引導市場合理回歸。

與此同時，各地開始對貸款資金違規流入房地產領域進行糾偏。2021年1月末，上海銀保監局和北京銀保監局接連發文，嚴查消費貸、經營貸等信貸資金違規流入房地產市場；3月，中國銀保監會辦公廳等三部門聯合發文，表示要嚴控經營貸違規流入房地產市場，要求各機構聯合開展一次經營貸違規流入房地產問題的專項排查，并于同年5月前完成。

宏觀層面，在“因城施策”落實“穩地價、穩房價、穩預期”目標下，部分房價過快上漲的城市遭到了住建部的約談。2021年7月，因“上半年新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快，市場預期不穩，引起社會廣泛關注”，銀川、徐州、金華、泉州、惠州五城被約談。此后，銀川市全面升級房地產調控，收緊商品住房限購、限售政策，并提高二套房首付比例；金華市也從限售、公證搖號和二手住宅價格監管等多個角度著手調控市場。

此外，多家企業因為落實房地產市場調控政策不到位被曝光，如新力地產旗下的長沙新力鴻房地產開發有限公司2021年5月和9月均因落實房地產市場調控政策不到位，被長沙市住建局曝光，同樣被曝光的還有部分中介機構，包括長沙安居客信息技術有限公司(58同城平臺)、長沙八方世家置業有限公司(德祐八方小區店)、長沙八優房地產經紀有限責任公司(新環境八方A區店)。

下半年松動釋放“信心”

由于市場對上半年調控政策的收緊反應強烈，下半年新房銷售明顯遇冷。諸葛找房披露的數據顯示，在2021年6月達到全年成交峰值4579.11萬平方米后，成交水平出現斷崖式下跌，截至11月末，新房成交降至除2月的最低值，單月成交2848.9萬平方米，同比下降32%，環比下降4.2%。

面對漸漸冷淡的房地產市場，監管層在下半年持續發聲穩定預期。2021年10月，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構對30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款。在隨后召開的金融街論壇年會上，央行副行長潘功勝指出房地產信貸過緊的行為逐步得以“矯正”。12月，人民銀行和銀保監會聯合印發通知，明確銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務。

同時，部分城市已開始出臺政策提振市場，最典型的政策內容是人才補貼、購房補貼。12月，包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定等在內的近25個城市都拿出了“真金白銀”，以期提振房地產市場。此外，還有城市要求新房銷售價不得低于初始備案價的一定比例，限制惡意降價。

2022年政策或存松動可能

回望已經過去的一年，無論市場好壞，房地產調控始終“穩”字當頭。那么，2022年的調控政策會呈現何種走勢呢？整體上，多數市場機構認為房地產行業正逐漸跨過低谷，2022年整個行業開始回溫。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，從調控走勢看，2022年以明顯寬松為導向，即便可能市場還是有一些炒作，但實際上房地產方面確實要繼續落實寬松導向；在激活合理購房消費需求、減少房地產行政管控等方面也會積極發力。

信達證券指出，2022 年一季度房地產銷售、開工以及房地產投資同比將進一步下行，并進入負區間。在“促進房地產業良性循環和健康發展”的大方向下，屆時各地調控政策可能會有進一步放松，若果真如此，則房地產各項數據有望在年中筑底回升，房地產行業大概率實現“軟著陸”。

中指研究院也認為，展望2022年，短期樓市調控政策或已見底，在堅持“房住不炒”定位、實現“三穩”目標下，各地方政府預計將進一步落實“因城施策”，部分市場降溫過快的城市或將加快扶持類政策的出臺。

不過，也有分析師持不同觀點。諸葛找房數據研究中心分析師梁楠告訴記者，房地產市場的“房住不炒”定位不會改變，隨著中央經濟會議首提促進房地產業健康發展和良性循環，2022年整體的政策調控力度不會放松。不過梁楠同時表示，“針對部分市場下行壓力較大、庫存量高的城市，或將出臺一些救市措施。”

中航證券相關分析師也表示，認為自2020年以來，我國各地對于房地產調控的政策紛紛升級，預計2022年房地產調控政策大概率仍將維持定力，但是在經濟下行壓力加大的背景下，地產行業基本面持續走弱，認為地產政策存在邊際轉松的可能性。