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中國網(wǎng)財經(jīng)12月30日訊(見習記者 甘承浩)12月27日上午，鄭州第三次集中供地以94億元出讓14宗地塊落幕。與此同時，中建智地經(jīng)過與龍湖集團長達40分鐘的拉鋸戰(zhàn)，以18.63億元成功將北京第三次集中供地唯一一宗現(xiàn)場競價的地塊收入囊中。至此，2021年22城集中供地收官。

據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)統(tǒng)計，2021年全國22城集中供地總成交地塊1990宗，總成交金額2.25萬億元，呈現(xiàn)出“城市熱度冷熱不均、流拍率上升、土拍政策調(diào)整、國企民企參與度不一”的特征。

全國22城三次集中供地情況表 中國網(wǎng)財經(jīng)/制圖

杭州2199億元成交額領跑

22城中，除寧波外，其余21城均已完成三次集中供地，其中北京、上海、廣州等9個城市總成交金額均突破千億元，杭州更是以2199億元領跑。

公開數(shù)據(jù)顯示，杭州第一次集中供地便以1178億元成交金額霸榜；第二次集中供地中，17宗終止出讓，撤牌率54.8%；第三次全面回暖，推出的35宗涉宅地塊全部成交，其中24宗封頂搖號，封頂率69%，成交總額762.8億元。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，隨著最后一批集中供地結(jié)束，2021年杭州土地出讓金總額達到了3014億元，同比增長20.4%，突破3000億大關創(chuàng)下新高。自2017年以來，杭州已經(jīng)連續(xù)5年土地出讓金收入超2000億元，成為名副其實的“賣地大城”。

緊隨其后的北京，今年三次集中供地總成交金額為1906億元，其中第一次集中供地土地出讓金突破了千億，此次供地成交面積也占到了北京全年供地計劃的56.3%。

值得一提的是，在北京第二次集中供地開拍前夕，由于43宗出讓宅地中26宗地選擇延長掛牌至下一批次集中供地，因此只有17宗地塊掛牌出讓，最終全部成交，總出讓金額513.5億，約是首批次的一半，而延長掛牌的現(xiàn)象也讓北京第二次供地成交率不足4成。

4個一線城市中，深圳以總成交38宗地塊、成交額959億元墊底，不過，卻以97.44%的成交率排在22城之首。在普遍低迷的第二次集中供地市場中，深圳表現(xiàn)搶眼，除1宗流拍外，其余21宗地塊成功出讓。今年三次集中供地，深圳共計546萬平方米的規(guī)劃建筑面積與2020年宅地供應規(guī)模基本持平，總出讓金雖未過千億，但與2020年相比增加了19.9%。

與上述幾大城市相比，長春、合肥等城市三次集中供地則較為低迷。其中，長春第三次供地12宗待拍地塊9宗因無企業(yè)報名流拍，僅成交3宗地塊，19.09億元的成交額也刷新22城土拍最低記錄；第一次和二次集中供地，雖然成交地塊在40宗以上，但流拍率分別為25%和30%，成交地塊整體溢價率分別為3.3%和0.4%，存在流拍率高、溢價率低的現(xiàn)象。

合肥三次集中供地成交額375億元，排在22城末位。尤其值得注意的是，合肥在第二、三次集中供地中，流拍率均過半，分別達到52.94%和63.64%。

22城土拍政策作用好壞參半

回顧22城首次集中供地，所有住宅用地71%設定了土地價格上限，“限地價+控房價+競配建/競自持”的規(guī)則搭配更是多數(shù)城市的選擇，以達到控制土地溢價率、控制房價、加大租賃房供給的目的，有效落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標。

22城第一次集中供地政策 來源：貝殼研究院

為平抑土拍的高熱情緒，多數(shù)城市在第二次集中供地前調(diào)整土拍規(guī)則，自然資源部也從拿地資質(zhì)、資金來源、溢價率、品質(zhì)等方面完善供地制度。整體看，第二次集中供地拍賣規(guī)則調(diào)整涉及嚴格雙限， 引入“定品質(zhì)”、“競品質(zhì)”、“搖號”等機制取代“競自持”、“競配建”，下調(diào)土地溢價率上限，提高保證金比例及參拍門檻等。

第二次集中供地規(guī)則調(diào)整 來源：自然資源部官網(wǎng)

第二次供地拍賣規(guī)則調(diào)整后，長春、廈門、無錫三城因率先完成第二次集中供地未受影響，其余19城的第二次競拍熱度均明顯下滑，南京、杭州、北京、重慶等第一次供地的熱門城市降溫明顯。

據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)統(tǒng)計，22城第二次集中供地成交地塊641宗，相比第一次下降25.47%；成交金額6388億元，相較第一次下降39.84%。第二次集中供地共計流拍89宗地塊，撤牌198宗地塊，整體流拍撤牌率達到32.8%，而首次集中供地流拍率僅為6.27%。

平安證券數(shù)據(jù)顯示，首次供地較熱的成都、蘇州第二次供地底價成交占比達到50.7%、72.7%，第一次供地平均溢價率最高的重慶，第二次供地近乎全部底價成交，最高溢價0.43%，此外北京、杭州等城市流拍和中止交易占比均超過50%，長春、福州等城市流拍和中止交易占比均超過30%。

對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，第二次集中供地與市場下行周期及企業(yè)資金承壓時點重合，市場整體明顯降溫。除政策調(diào)控頻繁、市場調(diào)整壓力、房企資金承壓等因素外，第二批次地塊的初始價格、捆綁限制、試點規(guī)則、品質(zhì)要求等出讓條件限制，亦是房企觀望情緒上升和流拍撤牌上行的一個重要原因。

由于第二次集中供地整體偏冷，第三次集中供地前多數(shù)沿用“810土拍新政”要求外，廣州、武漢、杭州、蘇州等城市在第三次集中供地前，在競買方式、限價要求、房企繳納土地費用、優(yōu)質(zhì)地塊推出等方面放松土拍政策。

以蘇州和武漢為例，第三次集中供地中，蘇州在房企土地保證金及首次繳納土地出讓金方面給予放寬，最終以26宗地塊、402億元成交回暖至第一次供地水平；而武漢則優(yōu)化競買方式，第三次土地出讓累計成交46宗，攬金502.5億，成功回暖。

央企國企成二三次拿地主力

第一次集中供地中，“聯(lián)合拿地”成為不少房企的土地策略之一，濱江集團以67%的聯(lián)合比例領跑榜單，其后金科、卓越、首開均保持60%以上的聯(lián)合拿地比例。不過，仍有8家拿地在3宗以上的房企選擇獨立拿地方式，其中旭輝與建發(fā)拿地宗數(shù)均超過10宗。

與第一次集中供地民企活躍相比，第二次、第三次集中供地國資房企開始唱“主角”。中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年三次集中供地，保利發(fā)展在20城落子53宗，拿地金額1087億元突破千億，中海也拿到31宗，拿地金額838億元，華潤、招商蛇口、建發(fā)等國企拿地金額也紛紛突破500億元。

2021年下半年，多家房企資金流動性出現(xiàn)問題，金融監(jiān)管、房企融資政策持續(xù)加碼，加之第二次供地土拍規(guī)則趨嚴，土地市場遇冷。資金壓力下，民營房企的拿地意愿和能力不敵央企、國企，后者成為拿地主力軍。

廣州第二次集中供地中，參拍房企以中海、越秀、珠實、中鐵建、葛洲壩等央企國企為主，成交的23宗地共有16宗為央企、國企所拿。重慶的第二次集中供地，參拍企業(yè)中有26家央企、國企，2家民企。而在青島第二次供地中，金茂參與競拍并拿地8宗，地塊出讓金合計為35億元，拿地數(shù)量、金額均排在第一位。

天津第二次供地，中海地產(chǎn)斥資85.4億元摘得3宗地塊，成為拿地金額最多的房企；中鐵投資底價連拿6宗地塊，成為此次拿地最多的房企。成都第二次集中供地中，58宗地塊吸引了45家房企，其中央企國企高達30家。

“國資兜底”的現(xiàn)象在第三次集中供地中表現(xiàn)得更加明顯。申港證券數(shù)據(jù)顯示，第三次集中供地城市中，長春、無錫等城市的國企、央企拿地占比均超過70%，其中長春第三次集中供地成交地塊全部由國企、央企摘得，在無錫成交的20宗土地中，政府平臺取地17宗。

此外，深圳第三次集中供地成交的11宗地塊，5宗被深圳地鐵集團摘得，深業(yè)、深物業(yè)、深港科創(chuàng)各取得1宗，深業(yè)聯(lián)合鹽田安居摘得1宗，深圳本地民營房企鴻榮源和星河各拿1宗。不過，一向“搶手”的深圳土地市場此次并未出現(xiàn)規(guī)模房企的身影。

當然三次集中供地中，也不乏一些民營房企積極拓儲。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，融創(chuàng)在9城拿地50宗，拿地金額771億，位于民營房企之首，其中落子重慶、青島兩城地塊達到25宗；龍湖集團布局18個城市拿地47宗，成為布局城市最多的民營房企，拿地金額604億；萬科拿地38宗，拿地金額424億元；綠城也斥資535億將30宗地塊收入囊中。