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近日，人民銀行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》(下稱《通知》)。接近監管人士對中國證券報記者表示，鼓勵優質房地產企業并購出險房地產企業的項目，是按照市場化方式出清風險的有力舉措。

鼓勵并購出險房企的優質項目

梳理我國房地產市場可以發現，每年都會有一些房地產企業倒閉，但并沒有對市場產生較大影響。這背后很重要的一個原因是，存在著一項重要的風險化解手段——房地產項目并購。"若某個房地產企業無法繼續經營，那么其他房地產企業就會將該企業收購或者購買該企業的項目。目前有少數房地產企業出現了風險事件，做好這些大企業在退出過程中的風險化解工作至關重要，項目并購就是其中一項重要手段。"接近監管人士表示，這也是此次人民銀行和銀保監會出臺該《通知》的意義所在。

據知情人士透露，近期人民銀行分別與國資委和銀保監會召開了相關會議，一方面鼓勵大型民營企業、央企和國企并購出險和存在困難的房地產企業的優質項目，另一方面也希望大型銀行和股份制銀行能夠積極為并購方提供并購貸款，同時，對出現風險和困難的房地產企業不要抽貸、斷貸。

接近監管人士同時強調，《通知》主要是為了支持重點房地產企業項目的并購，不是為了并購出險房地產企業的股權或房地產企業本身。

實際上，早在12月初，監管部門就表示會合理發放并購貸款。銀保監會新聞發言人日前在答記者問時表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。

穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務

值得一提的是，《通知》明確，銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務。"《通知》的核心有兩點：一是收購對象是出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目；二是收購主體自身條件要好，否則有可能拖垮優質房地產企業。"接近監管人士稱。

與此同時，《通知》也在加大債券融資支持力度方面進行了明確——支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。

接近監管人士表示，一方面人民銀行鼓勵銀行業金融機構積極為并購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率。另一方面，也鼓勵金融機構投資并購債券和并購票據等債務融資工具。

此前交易商協會舉行房地產企業代表座談會，會議表示將優先支持符合房地產調控政策的企業注冊債務融資工具用于并購項目或已售在建項目建設。招商蛇口等企業近期計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于房地產項目的兼并收購。證監會也表示，支持優質房地產企業發行債券，資金可用于出險企業項目的兼并收購，近期，已有大型優質企業啟動相關債券發行工作。

加強并購貸款風險控制

《通知》從并購融資顧問服務、提高并購服務效率、做好風險管理等方面作出了明確要求。

《通知》提出，積極提供并購的融資顧問服務。鼓勵銀行業金融機構發揮客戶和網絡渠道優勢，整合信貸、投行、金融市場的業務資源，提供融資顧問服務。同時，加強與證券公司、會計師事務所等第三方機構的合作，匹配并購雙方需求，提高并購成功率。

在提高并購服務效率方面，《通知》建議從三方面著手，一是加快重點房地產企業項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務效率。二是對于風險可控的項目，可以提前啟動盡職調查和信貸審查。三是推動地方政府優化被收購房地產項目預售資金管理，加快權證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環境。

在風險管理方面，《通知》要求，銀行業金融機構要按照穿透原則評估項目的合規性。"不能只看項目的表面，還要穿透到底層，查看該項目是否合規，同時要嚴格遵守房地產開發貸款的監管要求，加強并購貸款的風險控制和貸后管理，做好資金用途的監控。"接近監管人士稱。

此外，《通知》明確要建立報告制度和宣傳機制。銀行業金融機構要建立重點房地產企業項目并購貸款的報告制度，按月向人民銀行和銀保監會報告其開展并購金融服務的情況、存在的問題和建議，積極配合并購雙方披露項目并購和金融支持的信息。