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今年以來，在一系列政策調控作用下，以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為代表的全國多個城市二手房成交逐步下降，甚至“金九銀十”都大為失色，市場降溫之勢可謂迅猛。

一個小案例可見秋意。

為騰出資金打新購買一手房，劉先生此前將名下一套位于上海市徐匯區田林板塊某小區的三房掛牌880萬元出售。但一個多月過去了，房子幾乎無人問津。無奈，劉先生將掛牌價下調至850萬元。這回有上門客了，但對方的心理價位是800萬元，這讓劉先生有些難以接受，賣房事宜暫無進展。

并非所有人都像劉先生那樣堅持。有中介告訴記者，最近房價確實有下跌，相比較而言，學區房的降幅更大一些。上海市徐匯區凱旋一村一套34平方米(一室一廳)房源的價格已經從今年三四月份時的600萬元下跌至現在的520萬元。如果是全款客戶，可以有更大的議價空間。

該中介表示，現在房地產政策收緊，貸款有點難，很多客戶都處于觀望狀態，導致生意不好做，該中介所在的門店8月份二手房買賣成交了3單，但9月份就只成交了1單。

上海的情況并非特例。今年以來，為整頓“學區房”炒作亂象，嚴查違規資金流入樓市、打擊假離婚買房、多地出臺二手房指導價，二手房信貸全面收緊等政策接連落地，調控不斷升級導致置業者購房意愿明顯下降，二手房市場逐漸回歸理性。

易居研究院智庫中心提供的數據顯示，2021年9月，北京二手房成交約1.26萬套，環比下降21%，同比下降27%；上海二手房成交約1.20萬套，環比下降33%，同比下降61%；廣州二手房成交6198套，環比下降27%，同比下降56%；深圳二手房成交1765套，環比下降13.6%，同比下降79%。

數據來源：易居研究院智庫中心

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前部分城市二手房成交數據可以用“腰斬”來形容。從環比數據看，9月份跌幅普遍超過10%的水平，而同比跌幅更高些，普遍在50%左右的水平。類似下跌，基本上使得市場交易數據步入冰點的狀態。二手房的下跌，和房地產信貸政策偏緊、各地落實二手房指導價等有關。市場冷清，對于中介公司等壓力會比較明顯。

在中原地產首席分析師張大偉看來，隨著一系列最嚴格的房地產調控，特別是針對學區房的調控政策，抑制了市場的熱度，而且現在信貸放款速度較慢，很大程度上影響了北京二手房市場的成交量。

“深圳的二手房市場現在非常冷清。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從新房和二手房的對比來看，現在政府推新盤推得比較多，有些新盤的品質相當不錯，競爭力也比較強。而且開發商為了加速回款，會采取一些讓利促銷的活動，從而使得新房較之二手房更具優勢。盡管從區位分布上看，新房主要位于一些新片區或者政府鼓勵發展的一些區域，或許短期內沒有二手房所在片區那么成熟便利，但二手房稅費較高的因素也不容忽視，所以現在有不少購房者愿意將目光轉向新房，二手房市場自然就冷清了。

易居研究院副院長楊紅旭認為，今年以來調控政策不斷升級且愈加嚴厲是導致市場短期變化的關鍵變量。就二手房而言，越來越多的熱點城市出臺二手房指導價，對價格的管控也非常嚴格，個人按揭貸款收緊。另外，整頓“學區房”炒作方面也落實得非常嚴格。這些調控政策導致了二手房成交快速下滑。同時，從市場本身來講，部分城市市場存在著提前透支，甚至存在著一定的泡沫，泡沫程度大小不一，其共同特征就是房價漲幅高。因此，市場有要回歸理性的內在需求，要適度降溫，調整休息。此外，整個行業在快速走弱，有房企暴雷使得行業氛圍趨于悲觀，而這顯然也會讓購房者的心態發生變化。