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近期，國際評級機構標普接連下調了包括恒大地產、新力控股、花樣年、鑫苑置業、建業地產、榮盛發展等多家地產公司的評級級別及評級展望。

今年以來，在“三道紅線”、“兩個集中”以及房貸五檔管理等政策壓力下，企業銷售增速下滑，投資增速下滑，短期償債壓力加大。近期市場對于地產風險的擔憂明顯加大，甚至有“中國式雷曼時刻”的聲音出現，房企頻頻被機構下調評級似乎已變得屢見不鮮。

國慶節前，央行適時發聲，一周內兩次提及房地產市場“兩個維護”，傳遞維護市場健康發展的積極信號。對此，華西證券指出：“這是央行對近期地產風險暴露程度加大的正面回應，表明了央行呵護金融市場、地產市場穩定的決心，也表明了央行在密切關注這方面的變化。”

外圍環境影響大，房企評級扎堆下調

房企被貼上了“負面”標簽或與整個行業展望的調整密不可分。據億翰智庫統計，受境內融資環境收緊影響，自今年7月至9月27日，三大評級機構之一的穆迪已對10家中資地產商采取了評級下調或展望下調，同時于9月1日發表公開報告將中國房地產行業展望由“穩定”調整為“負面”，反映了穆迪對于未來6-12月行業基礎業務較為悲觀的預期。

市場分析人士指出，下調評級是當前行業整體面臨的問題，近期政策調控，很多企業債務壓力較大，金九銀十的銷售數據表現不佳，尤其是流動性的問題使評級機構更加謹慎，從評級角度來講會比較悲觀。

尤其近期新力、花樣年等房企債務違約問題頻發，資本市場悲觀情緒過度發酵。受整體趨勢拖累，部分發展良好的房企慘遭“誤傷”，也被下調了評級，10月12日晚，標普將中南建設評級B+下調至B，展望穩定。在此番評級下調中，標普的理由是銷售增速放緩、土地儲備不足、融資渠道收緊等。

不過，評級機構也并非不看好房企的后續發展。例如，標普對中南建設的展望維持穩定肯定了中南建設在現金流管理及短期債務償還能力等方面的成效。標普認為，盡管公司銷售及土儲情況有所弱化，但依然給予公司未來穩定的展望。這表示其對公司應付短期債務的能力有信心，截至2021年6月30日，公司扣除受限資金后擁有215億元在手現金，足以覆蓋其短期負債。

事實上，中南建設一直堅持不依賴有息負債的發展模式，公司有息負債與年度經營規模比值一直在行業保持最低位置。截至2021年6月末，公司有息負債(含期末應付利息)767.6億元，比2020年末減少31.5億元，其中短期借款和一年內到期的非流動負債209.0億元，比2020年末減少24.7億元，占全部有息負債比值27.23%，較2020年末下降2.02個百分比。公司整體負債少，償債能力強，現金流量和授信額度充裕，進一步為公司平衡財務風險提供了堅實基礎。數據顯示，中南建設上半年經營性現金流入746.4億元，是一年內到期的各類有息負債的3.6倍，貨幣資金余額269.7億元，為一年以內到期的各類有息負債的1.29倍，經營活動產生的現金流量凈額為24.12億元，比去年同期增長了18.6%，同時公司剩余授信額度達1425億元，再加上境外美元債余額僅為4.8億美元，年內并無需要償還的美元債，風險總體可控。

縱觀房地產市場，以中南為代表的走長期主義路線的房企并不在少數，評級下調等短期的行業陣痛期只會加速房企優勝劣汰，未來的“幸存”房企無論經營、財務將更加穩健。今年年中，中南建設管理層提出“防三高”的審慎經營導向(“高血壓”代表流動性、“高血糖”代表杠桿和規模、“高血脂”代表利潤)，以及未來圍繞卓越運營、卓越建設、卓越服務“三個卓越”戰略提升公司競爭優勢，中南的各項舉措符合監管要求和政策趨勢，自然受到的影響也相對較小。

一周兩提“雙維護”，市場情緒持續修復

除了行業內的市場出清，面對近期地產風險暴露程度加大，央行也出手定調：一周內兩次提到“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。這表明了央行對于呵護金融市場、地產市場穩定的決心，避免出現系統性金融風險，市場悲觀情緒得到緩解。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“央行房地產金融工作座談會及時發現市場新情況、新問題，務實高效、深入人心，對于四季度房地產市場有積極的作用。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認為，未來金融方面將圍繞‘調節奏’‘保穩定’兩個關鍵詞進行。當前整個行業處于轉型期，平衡好行政調控和市場化配置，將有助于平滑轉型帶來的市場波動，保持整體市場平穩發展，未來房企的壓力也將得到一定程度的緩解。

來源：WIND，平安證券研究所

另外，從歷史經驗來看，盡管政策松緊程度不一，但房地產調控往往遵循經濟及樓市下行政策偏松、經濟企穩及樓市升溫政策趨緊規律。目前樓市投資快速下行、個別房企流動性問題引發的行業信用風險持續升溫，疊加消費端疲軟，市場對房地產行業政策調整預期有所升溫。

國信證券也在研報中指出，目前地產板塊正迎來“三重修復”，四季度地產板塊行情值得期待。研報認為，當前已接近暴露期尾聲，未來地產行業將迎來利潤率、信用、行業估值的三重修復。

綜合來看，房地產最困難的日子也許正在見底。