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中國網財經8月6日訊(見習記者 甘承浩)8月5日，九龍倉置業(01997.HK)發布2021年中期業績報告。

報告顯示，2021年上半年，九龍倉置業香港零售銷售恢復，但租金收入依然受壓，經濟不明朗及新的工作文化削弱對寫字樓的需求；嚴格的跨境管制仍在實施，酒店業務依然虧損。

來源：九龍倉置業業績公告

增收不增利 內地項目成營收增長主因

2021年上半年，九龍倉置業仍然處于“增收不增利”的狀態，公司未經審核營業收入增加10%至74.85億港元，營業盈利減少11%至44.28億港元，基礎凈盈利減少15%至32.72億港元。

九龍倉置業方面表示，增收的原因在于集團發展物業收入的增加。2021年上半年，九龍倉置業發展物業收入14.02億港元，相較于2020年同期的3.03億港元大增362.71%。

而值得注意的是，九龍倉置業物業收入增加主要因為上市附屬公司海港企業(00051.HK)的銷售額確認入賬。海港企業半年報顯示，2021年上半年，蘇州國際金融中心部分期數落成并交付買家，有助發展物業收入增加至14.02億港元及營業盈利增加1.46億港元。

這也意味著，無論九龍倉置業還是海港企業，發展物業收入增加均得益于蘇州國金金融中心的銷售收入。

此外，九龍倉置業“不增利”的原因主要在于主要業務投資物業疲軟。2021年上半年，該部分業務收入減少10%至54.83億港元，營業盈利減少17%至43.1億港元，投資物業凈利潤減少14%至33.21億港元。

九龍倉置業的酒店業務仍處于虧損狀態，2021年上半年營業虧損達2.08億港元。九龍倉置業方面表示，當前大部分包括資助額龐大的“保就業”等政府紓困計劃已經結束，加之入境旅客絕跡，酒店依然虧損。即使收入較去年顯著增加，但仍不足以抵銷基本營運成本，前景尚未明朗。

2021年上半年，九龍倉置業股東應占集團盈利也實現扭虧為盈，達29.7億港元，2020年同期為虧損44.54億港元。

來源：九龍倉置業公告

而實現扭虧為盈的原因，便是“投資物業之公允價值”，2020年上半年，這一數值減少75.29億港元，到2021年上半年僅減少2.84億港元。

放棄內地市場 近年來業績低迷

一定程度上，九龍倉置業業績低迷與其業務布局過于集中于香港有關。

2017年11月，九龍倉集團(00004.HK)分拆出九龍倉置業單獨在港上市，拆分后的九龍倉置業主要從事于物業投資和運營，主要收入來自投資物業的租金，主營項目有海港城、時代廣場，前者是香港最大的購物商場之一，吸引購物顧客及游客光顧；后者是直通銅鑼灣港鐵站兼有商場及寫字樓物業的混合式發展項目。

彼時，九龍倉置業在公告中表示，附屬上市公司海港企業持有的內地全部物業擬于未來數年出售。

直到2018年3月5日，九龍倉置業在香港舉行業績會上，主席兼常務董事吳天海表示，在內地，九龍倉置業目前主要出售的為住宅物業，目前有常州一座酒店、蘇州在建的寫字樓將處理，之后將完全退出內地市場，并無計重返內地房地產市場的計劃，未來繼續將業務核心放在香港市場。

然而，之后幾年，九龍倉置業的業績并不理想，營收呈現持續下滑態勢。年報數據顯示，2018年、2019年、2020年九龍倉置業的營收分別為164.81億港元、160.43億港元、155.15億港元，分別下降21.16%、2.66%、3.29%。

此外，營業利潤方面，九龍倉置業2018年-2020年三年降幅也在持續擴大，分別達到9.89%、66.96%、179.20%。值得注意的是，在未受到疫情影響的2019年，九龍倉置業的凈利潤錄得39.28億元，同比下滑78.21%。

數據來源：九龍倉置業年報

業內人士分析，香港市場發展已到一定程度，市場趨于飽和，空間太小，而九龍倉置業放棄內地市場，業務布局過于集中于香港市場，本就具備相當大的風險性，加之疫情等黑天鵝事件的影響，很容易遇到發展桎梏。

而金融機構瑞銀也在一周內兩次發布關于九龍倉置業的評級報告。8月2日，瑞銀發布將九龍倉置業由“中性”降至“沽售”的評級報告，目標價從46港元減13%至40港元。8月6日，又下調九龍倉置業2021年至2023年盈利預測1%至4%，目標價相應由40港元略微下調至38.3港元。

瑞銀報告稱，由于預計中國香港零售在2025年才會恢復至疫情前水平，但旅客復蘇需要時間，同時內地奢侈品零售轉型也會蠶食旅游消費。該行表示，相信目前高出租成本是不可持續，并將可以由零售溫和復蘇抵銷。

截至8月6日收盤，九龍倉置業每股報價38.35港元，下跌1.16%。