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首批公募基礎設施信托基金（REITs）來了。昨日，9只公募REITs公布了發(fā)行配售結果，這項新型金融產(chǎn)品一經(jīng)發(fā)售就掀起熱潮，在一天之內(nèi)就結束募集，投資者就像打新股一樣搶購REITs基金，9只REITs中最低的配售比例僅為1.76%，創(chuàng)下公募基金配售比例新低。

不同于股票型與混合型基金，這批全新的公募品種第一次把高速公路、產(chǎn)業(yè)園等基礎設施作為投資對象。如此受歡迎的公募REITs收益前景和投資風險如何？記者對公募機構人士進行了采訪。

深圳兩項目認購活躍

首批9只REITs在詢價過程中，券商、保險、私募以及信托等眾多投資機構已經(jīng)對REITs表現(xiàn)出濃厚的興趣。面向公眾投資者發(fā)售的部分全部超募，首鋼綠能公眾認購配售比例最低，僅為1.76%。

9只公募REITs合計募集金額達到314億元。由平安基金擔任管理人的廣州廣河REITs募資規(guī)模最大，達到91.34億元。

在首批公募REITs包含了兩個深圳基礎設施項目。由博時基金擔任管理人的蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs，以招商蛇口產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的萬融大廈和萬海大廈為基礎資產(chǎn)。該REITs吸引到10家戰(zhàn)略投資者，此次募資20.79億元，在網(wǎng)下發(fā)行時有效認購倍數(shù)高居9只REITs之首，高達15.31倍，本次公眾配售比例僅為2.39%。

另一個本地項目鹽港REITs的底層資產(chǎn)為鹽田港現(xiàn)代物流中心，總建筑面積超過47萬平方米，是國內(nèi)最大盤道直入式單體倉儲配送中心，此次納入基金的一期和二期建筑面積約32萬平方米，鹽港REITs募資18.4億元。

高比例分紅成為主要特征

公募REITs發(fā)售如此火爆，但對于大部分散戶來說，公募REITs是一個全新的投資領域。

REITs是向投資者募集資金投資于不動產(chǎn)，然后向投資者分配投資收益的一種投資基金。海外市場REITs投資的不動產(chǎn)包括住宅、商業(yè)物業(yè)、基礎設施等，但目前國內(nèi)市場推出的公募REITs僅限于投資基礎設施。

博時基金基礎設施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱指出，首批REITs的底層資產(chǎn)主要是成熟優(yōu)質(zhì)、運營穩(wěn)定的基礎設施項目，收益比較穩(wěn)定。以往散戶很難參與這些資產(chǎn)的投資，REITs相當于把基礎設施資產(chǎn)的股權或者權益權拆分成了小份，使得個人投資者也可以通過基金持有這些資產(chǎn)，拓寬了資產(chǎn)配置的途徑。

平安基金經(jīng)理孫磊表示，基礎設施公募REITs可以讓投資者用比較少的資金投資到大型的基礎設施項目中，從而分享項目的運營收益和增值收益。公募REITs的一大特征就是高分紅比例，基礎設施基金每年至少要把90%以上可供分配金額分配給投資者。

中風險等級封閉式運作

權益類公募基金投資的股票每天都能看到價格波動，而以基礎設施大項目為投資對象的REITs又有怎樣的風險特征呢？

“REITs的風險收益特征基本上介于股票和債券之間，價格波動性肯定比債券要高，甚至一些比較嚴格的投資人會把它劃分為同于股票。 因為不同的項目的類型不同、地域不同、運營管理人的能力有不同，理論來說是應該有不同的風險等級的，不過目前大部分都將其設為中等風險。”胡海濱說。

與普通公募基金不同，REITs采取的是封閉式運作，不開放申購或是贖回，投資者只能通過場內(nèi)進行基金份額交易。孫磊指出，REITs基金的凈值會因為基礎設施項目運營情況、證券市場波動等因素產(chǎn)生波動。由于不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟形勢息息相關，REITs同樣可能因為宏觀經(jīng)濟不確定性受到影響。

通過長期投資獲取收益是公募REITs的一大特征。胡海濱表示，從海外的經(jīng)驗來看，機構投資人還有個人投資者都會去投。個人投資者主要用的是養(yǎng)老金的個人賬戶，因為養(yǎng)老金的投資期限一般都比較長。從首批公募REITs的發(fā)行看，投資人主要還是以機構投資者為主，有長期穩(wěn)定的資金來源且對收益要求比較穩(wěn)定的投資人更適合投資REITs。