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房地產(chǎn)稅就像“狼來了”一樣，年年喊，但始終沒來。幾天前，財政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局在京召開的房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會引起廣泛關(guān)注，此次座談會由財政部領(lǐng)銜，參加會議的都是和房地產(chǎn)稅密切相關(guān)的部門。會議還聽取了部分城市人民政府負(fù)責(zé)人及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。輿論認(rèn)為，房地產(chǎn)稅可能已有改革方案，下一步很可能進入試點。這回，也許狼真的要來了。

很多人搞不清楚房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅有何不同，總是把它倆混為一談。2011年，重慶、上海已經(jīng)開始試點征收房產(chǎn)稅，試點推進得較為順利。今年年初，上海曾經(jīng)發(fā)過一個通知，延續(xù)十年前制定的房產(chǎn)稅試點辦法，很多人想當(dāng)然地以為房產(chǎn)稅新政出臺了，其實大謬。房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅是兩個完全不同的概念，顧名思義也能看出其中的不同，后者除了房產(chǎn)稅，還包括城鎮(zhèn)土地使用稅以及其他稅費在內(nèi)，這是一個新稅種。而且，房產(chǎn)稅試點是由稅務(wù)總局牽頭，更偏向稅制改革。而房地產(chǎn)稅立法，是由人大常委會預(yù)算工委牽頭，財政部參加起草。以前常說土地財政，按照分稅制改革方案，土地收入歸地方財政，這次座談會由財政部牽頭，意味著房地產(chǎn)稅改革與財政收支關(guān)系更大，更側(cè)重于央地財政關(guān)系，以及如何為地方財政建立穩(wěn)定持續(xù)的財政收入稅源，將幫助地方政府逐步從土地財政轉(zhuǎn)向持有稅支持下的地方財政體制。

2011年，實施房產(chǎn)稅試點后不久，2013年，黨的十八屆三中全會決定首次提出，要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。房地產(chǎn)稅第一次進入公眾視野。去年，中共中央、國務(wù)院提出要“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”，今年4月，在國務(wù)院新聞辦舉行的發(fā)布會上，財政部首次提出要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。從穩(wěn)妥推進變?yōu)榉e極穩(wěn)妥推進，態(tài)度有了明顯變化，這次座談會財政部又主動向社會放風(fēng)，這也從一個側(cè)面證實，財政部主導(dǎo)的房地產(chǎn)稅改革，更側(cè)重于財政體制改革，而且應(yīng)該是已經(jīng)有了具體的改革意見，這次座談會就是征求意見座談會。很可能會在立法完成之前，先在部分城市推出房地產(chǎn)稅改革試點。

去年召開的中央經(jīng)濟工作會議提出要解決大城市住房問題，意味著大城市可能先行試點，這次座談會提到部分城市政府負(fù)責(zé)人參加，很可能在哪些城市開征，中央和地方已經(jīng)醞釀并且基本上達成一致了。因此，輿論推測，參加這次座談會的城市后續(xù)試點的可能性最大。這次座談會是一次試點前的準(zhǔn)備會議，年內(nèi)就會確定試點城市和方案，明年初就會開始試點工作。

房地產(chǎn)稅改革和房地產(chǎn)稅立法，是一件事情的兩個方面，改革推動立法，立法指導(dǎo)改革。根據(jù)稅收法定原則，新開征的稅種必須先有法律，立法工作一直由全國人大預(yù)算工委牽頭、財政部參加。但因為房地產(chǎn)稅牽涉面太廣，因此立法進程很慢，立法草案一直未見落地。也許這次房地產(chǎn)稅改革落地，有望推動立法加快進度。

根據(jù)全國人大常委會公布的2021年度立法工作計劃，房地產(chǎn)稅立法不在此列，意味著至少在2021年，房地產(chǎn)稅立法草案不會出臺。但房地產(chǎn)稅立法已被列入本屆人大五年立法規(guī)劃，理論上說，到2023年本屆人大屆滿時，應(yīng)該出臺房地產(chǎn)稅法。

很多人都把房地產(chǎn)稅看作調(diào)控房價的重要手段，以為房地產(chǎn)稅一開征，房價就會應(yīng)聲落地。這多半是一種誤解。如上所述，房地產(chǎn)稅改革是財政體制改革的一個重要方面，同時也是建立房地產(chǎn)長效機制的一個重要方面，它的作用不在于降低一時一地的房價，而是為了穩(wěn)定稅收、穩(wěn)定房價。擔(dān)心房地產(chǎn)稅出臺后可能造成房價暴跌，完全沒有必要。房地產(chǎn)征稅依據(jù)的是評估價，如果房價下降，房地產(chǎn)稅反而征收不起來，這違背了征收制度設(shè)計的初衷。房地產(chǎn)稅是合并目前的房地產(chǎn)稅費，只是把現(xiàn)在征收的各種稅費合并起來，改為單一的房地產(chǎn)稅，因此，整體上不會比原來稅制結(jié)構(gòu)下的稅負(fù)增加太多。對于初期的房地產(chǎn)稅，大家的共識是寬稅基、高豁免和低稅率。簡而言之，就是存量增量、住宅商業(yè)都要征收，同時按照人均居住面積設(shè)定豁免面積，如果面積沒有超標(biāo)或者超標(biāo)不多，一般家庭可能很少繳稅或不用繳稅。稅率初期大概在0.3%-0.5%之間，繳稅成本相當(dāng)于家庭年均可支配收入的3%-6%，這也是國際慣例。

因此，房地產(chǎn)稅立法與改革已經(jīng)提上議事日程，在可預(yù)見的兩三年內(nèi)，它很可能會成為現(xiàn)實，但它不是一頭餓狼，一般人無需過度恐懼，除非你有很多套房。