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來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者：陳嘉玲

“產(chǎn)品早上十點(diǎn)半上線，一共就6個(gè)億，下午3點(diǎn)左右排隊(duì)預(yù)約的資金超過10億。”

某信托公司一位理財(cái)經(jīng)理近日透露了“搶額度”的日常，但這天他和客戶“運(yùn)氣不太好”，沒有搶到。他所提及的產(chǎn)品是某一線城市的商業(yè)地產(chǎn)信托，預(yù)期年化收益率為6.8%～7.6%，募集資金不超過6億元。

火熱“搶額度”的同時(shí)，房地產(chǎn)信托發(fā)行卻持續(xù)降溫。9月份，房地產(chǎn)信托募集資金347.70億元，環(huán)比下降近四成；截至三季度末，投向房地產(chǎn)的新增信托資金不足500億元，占新增信托總規(guī)模比例低于一成。

與此同時(shí)，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者通過不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，9月份以來(lái)，68家信托公司中，約有23家機(jī)構(gòu)新募集發(fā)行房地產(chǎn)信托。

由于受監(jiān)管壓降融資類業(yè)務(wù)規(guī)模、地產(chǎn)業(yè)務(wù)額度管控、房企債務(wù)規(guī)模管控等政策影響，信托公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式亦正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

各家信托公司正在積極探索地產(chǎn)真股權(quán)投資、永續(xù)債信托、供應(yīng)鏈金融、“資產(chǎn)收益權(quán)+回購(gòu)”等模式。

地產(chǎn)信托寒冬

從房地產(chǎn)信托來(lái)看，其發(fā)行數(shù)據(jù)在三季度出現(xiàn)了“大滑坡”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，9月份房地產(chǎn)信托募集資金347.70億元，環(huán)比下降39.86%。

伴隨監(jiān)管政策收緊和行業(yè)轉(zhuǎn)型深入，房地產(chǎn)信托發(fā)行漸已入冬。

本報(bào)記者通過用益信托網(wǎng)查詢統(tǒng)計(jì)獲悉，10月1日至10月15日期間，市場(chǎng)上共發(fā)行16只投向房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模總計(jì)55.79億元，產(chǎn)品平均期限為1.76年，平均年收益率為7.42%。

從國(guó)慶中秋雙節(jié)前后的表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量、發(fā)行規(guī)模和預(yù)期收益率均大幅“降溫”。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年同期(2019年10月1日至10月15日期間)，共發(fā)行188只房地產(chǎn)信托，規(guī)模總計(jì)320.32億元，產(chǎn)品平均期限為1.56年，平均年收益率為8.28%。

房企信托融資寒冬并非驟然而至。

根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年2季度末，房地產(chǎn)資金信托余額為2.50萬(wàn)億元，同比2019年2季度末的2.93萬(wàn)億元下降14.68%，環(huán)比2020年1季度末的2.58萬(wàn)億元下降3.10%。與此同時(shí)，過去幾個(gè)季度，房地產(chǎn)信托余額占比是持續(xù)下降的。其中，2019年2季度末和4季度末的占比分別為15.38%和15.07%，而2020年1季度末和2季度末占比分別為14.57%和14.16%。

自5月份資金信托新規(guī)公布以來(lái)，信托產(chǎn)品量?jī)r(jià)隨之逐步走入下跌趨勢(shì)。記者通過對(duì)比用益信托各月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年6月份，信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為3628.59億元，其中房地產(chǎn)信托規(guī)模為1390.37億元，均系自2019年初以來(lái)的月度最高值。隨后的三季度，信托產(chǎn)品發(fā)行端持續(xù)降溫。

今年9月份，用益信托網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市場(chǎng)共發(fā)行信托產(chǎn)品1813只，規(guī)模總計(jì)2034.08億元，平均年化收益率6.69%。8月份則共發(fā)行2309只信托產(chǎn)品，規(guī)模總計(jì)2204.54億元，平均年化收益率6.83%。發(fā)行數(shù)量、發(fā)行規(guī)模和收益率均出現(xiàn)不同程度的下滑。

另?yè)?jù)普益標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)口徑，9月共有58家信托公司發(fā)行了1590款集合信托產(chǎn)品，發(fā)行數(shù)量環(huán)比減少了223款，降幅為12.3%。其中，外貿(mào)信托、五礦信托、光大信托和中融信托這前四位信托公司，發(fā)行的信托產(chǎn)品總計(jì)522款，占比超過三成。

單從房地產(chǎn)信托來(lái)看，其發(fā)行數(shù)據(jù)在三季度出現(xiàn)了“大滑坡”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，9月份房地產(chǎn)信托募集資金347.70億元，環(huán)比下降39.86%。

本報(bào)記者通過對(duì)68家信托公司官網(wǎng)、APP等渠道的不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，9月份以來(lái)約有23家機(jī)構(gòu)新募集發(fā)行房地產(chǎn)信托。中部地區(qū)某信托公司4月份發(fā)行了23只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，5月份發(fā)行了6只，6月至9月分別僅發(fā)行了2只產(chǎn)品。

根據(jù)中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司統(tǒng)計(jì)，今年三季度末，投向房地產(chǎn)的新增信托資金不足500億元，占新增信托總規(guī)模比例年內(nèi)再次低于一成。相應(yīng)地，投向工商企業(yè)的新增信托資金在三季度末超2000億元，占新增信托總規(guī)模比例超四成。

監(jiān)管政策“緊箍咒”

根據(jù)一家民間金融研究機(jī)構(gòu)的摸底測(cè)算，業(yè)內(nèi)僅有12家機(jī)構(gòu)還能做資金信托業(yè)務(wù)，且一半以上已經(jīng)沒有額度或額度緊張，需要占用額度的通道業(yè)務(wù)通道費(fèi)亦飆漲至1.5%～2%。

財(cái)富端，理財(cái)經(jīng)理?yè)尣坏降氖穷~度；資產(chǎn)端，監(jiān)管戴上“緊箍咒”的亦是額度。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模下滑，最主要的原因是下半年以來(lái)的融資類信托額度管控。

“地產(chǎn)信托關(guān)鍵還在于額度。”某信托公司內(nèi)部人士告訴記者，目前信托公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需要做到清算和續(xù)做之間的平衡，到期清算一筆，釋放出額度來(lái)，才能續(xù)做新項(xiàng)目。

某信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，去年下半年以來(lái)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)額度管控，一直無(wú)放松跡象，“緊箍咒”倒是越念越緊。

事實(shí)上，監(jiān)管部門更是給房地

產(chǎn)信托融資戴上了“雙緊箍咒”，包括金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)。

市場(chǎng)早在3月份就傳出消息稱，2020年全行業(yè)壓降1萬(wàn)億元具有影子銀行特征的融資類信托業(yè)務(wù)。對(duì)此，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人也側(cè)面證實(shí)：“這是監(jiān)管部門根據(jù)當(dāng)前規(guī)模總量，反復(fù)進(jìn)行測(cè)試得出的比較務(wù)實(shí)的數(shù)字。”

5月份，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見稿)》，其中提出“全部集合資金信托投資于同一融資人及其關(guān)聯(lián)方的非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)的合計(jì)金額不得超過信托公司凈資產(chǎn)的30%”，這對(duì)依賴于非標(biāo)融資的部分開發(fā)商將帶來(lái)較大的再融資壓力。

此前，根據(jù)一家民間金融研究機(jī)構(gòu)的摸底測(cè)算，業(yè)內(nèi)僅有12家機(jī)構(gòu)還能做資金信托業(yè)務(wù)，且一半以上已經(jīng)沒有額度或額度緊張，需要占用額度的通道業(yè)務(wù)通道費(fèi)亦飆漲至1.5%～2%。

除信托機(jī)構(gòu)之外，房企其他融資渠道也不同程度收緊。本報(bào)記者梳理今年上半年的房企融資情況獲悉，銀行貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬(wàn)億元，增速自2018年三季度以來(lái)持續(xù)走低；公司債上半年發(fā)行規(guī)模1286.5億元，同比下滑19.7%；房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模1586.5億元，同比下滑22.7%；海外發(fā)債融資總額2424.5億元，較去年同期微降0.3%。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也迎

來(lái)“史上最嚴(yán)厲的債務(wù)管控政策”：即給房企有息負(fù)債設(shè)定三道紅線，根據(jù)觸線情況分為“紅橙黃綠”四檔，每降低一檔負(fù)債新增上限增加5%，被總結(jié)為“345”規(guī)則。

有研究報(bào)告按照凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比以及扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率三個(gè)指標(biāo)，對(duì)131家上市房企分為四檔，其中31家房企三線均超，16家房企超二線，32家房企超一線，48家房企三線均未超。

對(duì)于三線均超的房企，研報(bào)指出：“這些房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的融資方式大概率只能以置換類為主。”本報(bào)記者注意到，這些房企包括融創(chuàng)、金融街(000402.SZ)、財(cái)信發(fā)展(000838.SZ)等。

倒逼地產(chǎn)業(yè)務(wù)變通

記者注意到，近期發(fā)行的房地產(chǎn)信托，在交易結(jié)構(gòu)上還有“特殊資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓+回購(gòu)”、供應(yīng)鏈金融等模式。

受監(jiān)管壓降融資類業(yè)務(wù)規(guī)模、地產(chǎn)業(yè)務(wù)額度管控、房企債務(wù)規(guī)模管控等政策影響，信托公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

多家信托公司內(nèi)部人士對(duì)記者表示，公司正在向地產(chǎn)真實(shí)股權(quán)和永續(xù)債的方向轉(zhuǎn)型。

前述地產(chǎn)信托負(fù)責(zé)人表示，真股權(quán)項(xiàng)目的關(guān)鍵是條款的設(shè)置，能不能提高開發(fā)商回購(gòu)意愿的同時(shí)又符合監(jiān)管對(duì)股的要求。“各地監(jiān)管的尺度態(tài)度不一，比如有些銀保監(jiān)局對(duì)永續(xù)債信托放行，有些局不認(rèn)可。”他進(jìn)一步指出。

記者注意到，市場(chǎng)上已有類似的地產(chǎn)信托項(xiàng)目。比如，某信托公司發(fā)行的一只地產(chǎn)股權(quán)投資類集合資金信托計(jì)劃，所募集資金受讓項(xiàng)目公司股權(quán)并向其進(jìn)行增資。除了投資于項(xiàng)目公司股權(quán)外，不少地產(chǎn)信托以投資于有限合伙企業(yè)股權(quán)的形式為項(xiàng)目融資。

此前，受訪信托人士向記者指出，地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)存在著套殼前融、明股實(shí)債、對(duì)賭協(xié)議等風(fēng)險(xiǎn)。

永續(xù)債信托方面，今年7月份，華夏幸福(600340.SH)公告稱，擬向中融信托進(jìn)行不超過15億元的永續(xù)債融資，初始投資期限為1年，利率為8.5%/年。滿1年后，房企有權(quán)選擇延續(xù)1年或歸還本息。

記者注意到，近期發(fā)行的房地產(chǎn)信托，在交易結(jié)構(gòu)上還有“特殊資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓+回購(gòu)”、供應(yīng)鏈金融等模式。

近期正在募集的“共創(chuàng)64號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，資金用于受讓地產(chǎn)項(xiàng)目公司所持有的特定資產(chǎn)收益權(quán)，特定資產(chǎn)實(shí)際上是項(xiàng)目。本報(bào)記者此前曾報(bào)道，資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓回購(gòu)的交易結(jié)構(gòu)存在“實(shí)為借貸”的嫌疑，在一些司法判例中，也有將此認(rèn)定為借貸實(shí)質(zhì)。

而供應(yīng)鏈金融模式，不得不提的是“鼎泰投資2號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，其一下涵蓋了五家房企。該信托所募集資金用于受讓“五礦信托-鼎銘9號(hào)集合資金信托計(jì)劃”信托受益權(quán)。而底層資金的用途則是向深圳市前海一方供應(yīng)鏈管理有限公司發(fā)放信托貸款，由其控股子公司深圳市前海一方商業(yè)保理有限公司、深圳市前海一方恒融商業(yè)保理有限公司受讓第三方供應(yīng)商對(duì)核心企業(yè)或其下屬公司享有的應(yīng)收賬款，形成保理債權(quán)。

對(duì)于供應(yīng)鏈核心房企的準(zhǔn)入，五礦信托相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：“公司按照準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)遴選交易主體和項(xiàng)目區(qū)域，主要傾向于與行業(yè)頭部企業(yè)、國(guó)有企業(yè)及大型上市等資質(zhì)較好地產(chǎn)商合作，項(xiàng)目選擇也主要集中在一二線城市。”

“交易對(duì)手方面，信托公司之間是嚴(yán)重分化的。比如中小信托公司通常只能下沉，做房企排名50～100之間甚至之后的，或者只做本地的房企。”