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潛在風(fēng)險(xiǎn)在積累

無(wú)論是居民按揭貸款，還是開(kāi)發(fā)商公司債，這兩大金融杠桿潛在風(fēng)險(xiǎn)的上升顯而易見(jiàn)。道理很簡(jiǎn)單，天下沒(méi)有只漲不跌的商品。

記者在采訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是從房?jī)r(jià)收入比、租售比等評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)看，還是從供需關(guān)系的角度來(lái)看，目前一、二線城市的房?jī)r(jià)均存在“泡沫”是不爭(zhēng)的事實(shí)。

多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家向記者表示，按照國(guó)際上比較通行的說(shuō)法，房?jī)r(jià)收入比(指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比)在3-6倍之間為合理區(qū)間，顯然中國(guó)一、二線城市已經(jīng)偏離了這個(gè)區(qū)間。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)的一份材料顯示，2006年，我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比為6.7，仍屬于可接受范圍，與國(guó)際平均水平也較接近。

但據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》顯示，2015年，剔除可售型保障性住房后，全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為10.2。

深圳、上海和北京等一線城市的這一數(shù)值則更高，深圳為27.7，上海為20.8，北京為18.1，而廈門(mén)(16.6)、福州(14.7)、杭州(11.3)等東部二線城市也在趕超。相比之下，紐約的房?jī)r(jià)收入比在8左右，東京在10左右，倫敦在12左右，首爾在7.7左右，雖然這些城市的房?jī)r(jià)不比國(guó)內(nèi)一線城市便宜，但其房?jī)r(jià)收入比要遠(yuǎn)低于中國(guó)。

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)程度高的發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)租售比在1：100至200之間是比較合理的。

“如果出租，我買(mǎi)的房子需要近90年才能收回成本。”在金融業(yè)工作的周逸說(shuō)，前年她在北京金融街一家中介店里看上了一套房子，當(dāng)時(shí)價(jià)格在每平方米6萬(wàn)元左右，短短兩三年時(shí)間，租金只漲了千元，房?jī)r(jià)則翻了一番，保守估計(jì)租售比已經(jīng)達(dá)到1：880。

從供求關(guān)系來(lái)分析，高房?jī)r(jià)也很難找到合理的解釋。

“目前中國(guó)最不缺的就是房子。”王小廣一針見(jiàn)血地指出。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家也向記者表示，目前三、四線城市去庫(kù)存壓力是擺在眼前的，而一、二線城市的供需也沒(méi)有想象中的那么緊張，更多的是投資需求。

實(shí)際上，“高房?jī)r(jià)已經(jīng)抑制了很多剛需，這部分人群被擠出了這個(gè)‘資金為王’的市場(chǎng)。”王小廣說(shuō)，即使放開(kāi)“限購(gòu)”，若不借助“杠桿”的力量，也沒(méi)有多少人能買(mǎi)得起房子，除非居民收入大幅上漲。

目前，樓市的杠桿率是多少呢?如果是首套，首付20%，杠桿率是1：5。因此，如果市場(chǎng)調(diào)整，一些杠桿率較高的人群、項(xiàng)目等，將首當(dāng)其沖受到波及。

值得注意的是，居民部門(mén)加杠桿，曾被認(rèn)為可以收到內(nèi)部杠桿騰挪和加快房地產(chǎn)去庫(kù)存的“一石二鳥(niǎo)”之效，但實(shí)際上事與愿違。

“居民部門(mén)加杠桿并不能有效去化房地產(chǎn)庫(kù)存。年初至今，居民部門(mén)杠桿率上升2%左右，但期房和現(xiàn)房總庫(kù)存量仍在增加，尤其是庫(kù)存壓力大的三、四線城市，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性去化。”華創(chuàng)證券分析師牛播坤說(shuō)。

據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì)，從2015年二季度開(kāi)始，在一系列刺激政策的提振下，商品房銷售同比回升，今年年初至今累計(jì)增速高達(dá)30%，新開(kāi)工面積同比增速也在年初大幅回升，庫(kù)存依舊處于高位。