資金壓力持續(xù)提升 滬上多個項目折價開盤
開年前兩周,上海新房住宅市場的新增供應(yīng)已經(jīng)突破千套,整個1月的新增供應(yīng)預(yù)計將在3000套以上,這是自去年8月供應(yīng)走低以來的單月供應(yīng)量最高點?!稏|地產(chǎn)財經(jīng)周刊》(以下簡稱“《東地產(chǎn)》”)注意到,最近開盤的新盤價格較前期房源都有明顯折讓。
嘉定新盤單價最低2.2萬
近日,嘉定區(qū)新開樓盤金隅大成郡,以22000 -33000元/平方米的價格賺足眼球。
金隅大成郡又名大成名庭, 2016年6月,該盤第一批房源以均價26500元/平方米的價格開;同年7月,該盤均價約為30000元/平方米;之后,樓盤價格基本保持在32000-35000元/平方米之間。
如今,金隅大成郡三期開盤新推315套房,一房一價,最低僅為22795元/平方米,最高33845元/平方米,認籌期間均價約為27000元/平方米。
金隅大成郡位于嘉定新城,距離11號線嘉定北站大約有2.8公里,三期主打剛需房,主力房型是 85、89平方米的2房和112、123平方米的3房,預(yù)計于2019年6月30日毛坯交付,相比之下,此前的房源為精裝交付。記者在探盤期間,售樓處看房人員絡(luò)繹不絕。據(jù)現(xiàn)場銷售人員透露,不到三天時間就有200組購房者認籌,現(xiàn)場銷售人員信心滿滿。據(jù)了解,目前,周邊的次新房價格已然達到32000元/平方米左右。相比之下,此次,金隅大成郡的開盤均價已經(jīng)低了約20%。
開發(fā)商的預(yù)期差
金隅大成郡并非個案。
記者走訪發(fā)現(xiàn),近來獲得預(yù)售證的新開樓盤價格鈞較前期或周邊有明顯折讓。
1月7日,青浦新城的大發(fā)融悅四季首次開盤,在1月第二周熱銷148套房源,成為當周銷冠,成交均價39132元/平方米。此前,青浦新城推出的多個新盤均價已達40000元/平方米以上。
嘉定南翔的華誼逸品瀾灣剛于1月11日首次開盤,當周即成交112套房源,成交均價為46310元/平方米。項目對面的中建溪岸瀾庭的二手房價格已經(jīng)達到48000元/平方米左右。
松江大學(xué)城的信達藍尊于1月19日開盤推出新一批房源,認籌期間均價約為40000元~44000元/平方米,而半年前該盤均價尚為45600元。
上海鏈家數(shù)據(jù)顯示,1月前兩周,上海新房住宅市場的新增供應(yīng)就突破千套,從15日至本月底已確定還有5個項目將開盤,共2000余套房源,整個1月的新增供應(yīng)預(yù)計將在3000套以上,這是自去年8月新房供應(yīng)走低以來的單月供應(yīng)量最高點。
1月初,易居企業(yè)集團CEO丁祖昱透露,2017年預(yù)售證管控最嚴的城市是上海,170個項目拿不到預(yù)售證,貨值超過6000億。他建議,2018年能拿預(yù)售證就拿。
一位機構(gòu)研究總監(jiān)也指出“展望2018年,一二線成交量會提高,但價格不會改變。政府和開發(fā)商都有意加快供應(yīng),畢竟開發(fā)商不能再等。2017年在不少熱點城市,開發(fā)商普遍采取延遲開盤的方式,政府對樓盤的指導(dǎo)價都不符合開發(fā)商預(yù)期。但延遲后,開發(fā)商發(fā)現(xiàn)這樣只會增加現(xiàn)金流的壓力。”這似乎能解釋近來供應(yīng)節(jié)奏加快的現(xiàn)象。
房企資金壓力漸增
開發(fā)商折價入市的背景是房企融資收緊,資金壓逐漸增加。
中投證券認為,資金周轉(zhuǎn)上,自2016 年“930”新政以來,證監(jiān)會開始收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。2017年進一步對銀行進行嚴控,嚴禁銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,致房企資金鏈不斷緊縮,造成資金成本較高的信托成為多數(shù)房企的救命稻草。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志峰認為,2018年房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面是一個非常大的問題,“一方面開發(fā)商要維持規(guī)模,就要實現(xiàn)銷量,就要增加土地儲備,要買更多的地,就要擴大融資渠道。而一旦銷售業(yè)績不好,現(xiàn)金流壓力大,還需要擴展融資渠道。融資環(huán)境本身是一個影響因素,大家對宏觀經(jīng)濟的判斷也是一個因素,這些都會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況。”
戴德梁行中國區(qū)融資顧問部主管張晟表示,由于去杠桿、嚴監(jiān)管等相關(guān)政策的不斷推出,對市場上現(xiàn)存的高杠桿,多層嵌套,期限錯配等風險較高的融資產(chǎn)品產(chǎn)生沖擊,并對擁有大量融資及再融資需求的房企帶來直接或間接的影響。之前通過高額負債大規(guī)模拿地的房企主要將面臨兩個方面的風險,一是去杠桿等相關(guān)監(jiān)管政策的升級可能對房企到期債務(wù)的再融資產(chǎn)生負面影響,二是隨著各地政府房地產(chǎn)限售限購等相關(guān)政策的推出,對于房企開發(fā)項目的周轉(zhuǎn)速度,現(xiàn)金回籠情況等產(chǎn)生影響,從而對其償債能力帶來挑戰(zhàn)。
張晟預(yù)計2018年的金融監(jiān)管政策環(huán)境不太可能放松,“對于存量債務(wù)規(guī)模較大的房企,建議優(yōu)化融資結(jié)構(gòu),包括拉長融資期限、降低債權(quán)融資比例、拓展海外及資本市場融資渠道,提高現(xiàn)金儲備等,以增強抵御風險。