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朋友小瑞告訴我，最近剛繳滿五年社保，又跟男朋友領了結婚證，終于滿足了外地戶口在上海的購房條件。兩家能湊出的錢，在老家可以首付100多平的大房子，在上海只能勉強首付一套小房子，她有點糾結。

今年的上海，尤其下半場開始，真的是買方市場。如果有錢，有資格，為什么要浪費這樣的機會？整個2017年，全國樓市基本被限購、限貸兩個詞攻陷了。

沒有參與到這波調控中的上海，拿到的兩張新牌是限價和限售。

一直以來購房條件限制更嚴格的上海，本就站在限購限貸食物鏈頂端。這半年多來，因為限價，上海樓市一二手房價格倒掛，一手房買不到，二手房賣不動。

家門口去年下半年新開出的一家鏈家門店，最近悄悄搬空了。作為二手房市場的晴雨表，中介門店的活躍程度對應著的是市場真實的成交量。

帶看下降、成交下降、價格下降，二手房市場進入了膠著期。

一位熟悉的鏈家小哥告訴我，這兩個月公司正對門店分布比較集中的區域進行調整，他所在的板塊，已經關了兩家門店。

之前有人給鏈家算過一筆賬，以一家八個人的普通門店來算，每個月的房租水電和基本員工工資，至少需要10萬元的成本。

據了解，從三月份至今，他所在的門店，只賣出了兩套房子。以目前的二手房成交量來看，中介費的收入是無法覆蓋開支成本的。同區域門店進行合并，及時關店止損，是最好的辦法。

同小區的鄰居陶子從今年春節后開始著手置換，大半年過去了房子也沒能賣掉。三四月份的時候，看房的人特別多，一個周末要接待差不多十組客戶。“有客戶要求降價十萬，我覺得特別不可理喻，斷然拒絕了。”陶子現在十分后悔，覺得當時真該果斷降價把房子處理了。“現在就是降價十萬，也不一定有人來買。”

對此，中原地產市場分析師盧文曦表示，二手房賣不動是可以預測到的結果，上半年信貸收得更緊，加上貸款利率提高，成本增加導致客戶購房意愿度下降。而且進入6月后，訪客量大幅銳減，有些門店甚至一天都沒有一組上門客戶?，F在其實不少房東價格已經有松動，3個點是比較普遍的狀態，既然有松動，但這個松動又不足以勾起買家入市意愿，可能跌到8-10個點才回有一波入市潮，所以現在交易沒量很正常。說到底現在屬于買方市場，手握現金，在二手房市場就有談判資本，在一手房市場就有買房資格。對置換客戶而言，其實是入市的好時機。

與二手房市場的低迷相對應的是一手房市場的火熱。很多一手房項目都不需要進行推廣，就悄無聲息賣完了。

比如金虹橋板塊的古北金鷹府，比如萬科徐涇和張江的兩個項目。這些被搶空的樓盤有一個共同點，價格基本等同周邊二手房，甚至比二手房價格還低。

以古北金鷹府為例，126平方米的三房兩廳，單價65000元，總價不到820萬。旁邊小區流晶逸彩的二手房，建于2003年，同樣126平方米的三房兩廳，掛牌價780萬，看起來是便宜點，但是算上稅費和中介費，總價遠高于820萬。所以很多購房者，最終選擇了意向區域的新房。

但新房并不那么好買。我的朋友周玥，幾個月前就看好周浦一處樓盤。這個一手項目，選在晚上23點開盤，當晚就售罄了。

值得玩味的是，周玥和其他沒買到房的意向客戶，在第二天早上收到了銷售發來的消息：昨晚11點開盤的時光盤，最后的機會別再錯過。有房源可以做二手房交易，產證面積90平方米，6樓，三房兩廳兩衛，515萬打包價。

從網上房地產查詢可知，這個項目最新的預售證上可售房源149套，均價范圍分別是55500/46700和52500/42000，允許5%的價格浮動。

就在開盤前幾天，該項目曾被爆出要收取“茶水費”才能買到房子。

有開發商私底下透露，現在性價比高點的一手房，正常都是要花錢排個號才能買上的。“今年能拿到預售證的項目價格都是很實惠的，這筆賬誰都算得清。”

買房心切的周玥跟發來消息的銷售員取得了聯系，弄明白了這所謂的二手房交易，并非真正意義上的二手房交易，只是二手更名。

銷售員告訴周玥：“515萬不是合同上的價格，合同上沒有這么高的價格，多出來的錢要打給讓出這套房源的人。比如說這套房子買來450萬，現在要賣515萬，如果價格你能接受的話我就去更名，把原來的名字換成你的名字，換號以后你就可以和開發商重新簽協議，簽好后按450萬的總價辦理貸款，65萬的差價你要給我，這65萬是不能貸款的。”

按照515萬的價格買的話，房子單價算下來每平方米要57000元，遠高出正常的售價，讓出這套房源的人只是輕松轉手，就賺了好幾十萬。

易居智庫研究總監嚴躍進在接受采訪時表示，這種情況是房源緊俏、交易活躍時期的特有現象。從理論和實踐來看，在各地嚴控房價背景下，中介和開發商均有亂收費的動機，因此會衍生出各種收費名目。對此監管部門應加大調研和抽查力度，嚴懲亂收費做法。

其實早在5月4日，上海市住建委下發《關于進一步加強本市房地產市場監管規范商品住房預銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構主持的搖號方式公開銷售;嚴格落實購房實名制;不得以任何名義收取價外價?！锻ㄖ芬?，房地產開發企業、代理銷售企業、房地產經紀機構、相關管理機構工作人員不得以各種方式炒賣房號，開發企業員工自購本企業開發的商品住房的應當予以申報，購房名單納入區房管部門全程監管。

為了杜絕上述現象，上海市住建委在7月新印發的《關于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》提出，上海市暫定在加強房地產市場調控期間，開盤銷售的預售和現售商品住房應采取公證搖號排序，按序購房。

意見指出，房地產開發企業不得設置有利于內部、關系戶等購房的入圍條件，本項目代理銷售企業以及其他房地產經紀機構的員工不得入圍。房地產開發企業在積累購房客戶時，應當對客戶進行限購審核，要求客戶提供購房人及家庭成員的戶籍、婚姻、名下住房等相關信息。積累客戶登記應包括客戶姓名、身份證號、工作單位、登記時間等。

上海市住建委還規定，房地產開發企業應在商品住房項目銷售開盤至少10日前，向上海市相關公證機構申請選購房屋的搖號排序公證。在開盤日前，在售樓現場公示全部準售房源和已積累客戶名單，并向上海市相關公證機構申請保全證據公證。

意見明確，一旦發現開發企業違反相關規定，一經查實、一律暫停網簽，降低直至取消房地產開發企業資質，并列入上海市信用管理“黑名單”。構成犯罪的，移交司法機關處理。

其實現在資金沒什么壓力的開發商，根本不著急拿預售證。如位于大寧板塊的靜安慕舍，最新一期房源打算現房銷售，不拿預售證了。資金壓力相對比較大的開發商，為了快速回籠資金，對客戶的付款方式，也有了要求。據了解，有好幾個一手樓盤就對意向客戶提出了無論是不是首套，首付都要拿出七成的要求。就在上個月，徐匯濱江某項目甚至貼出公告，要求客戶全款買房。

一位行業資深人士直言不諱，除了信貸政策的收緊，限購限貸、供給規模的受限和限價，都是造成今年上海樓市現狀的原因。以往的樓市，正常情況下，同一區域的新開住宅，價格都是高于二手房的。因為限價，新開住宅的預售價格基本與二手房持平甚至低于二手房，造成一二手房價格倒掛。

按照易居(中國)企業集團執行總裁兼首席執行官丁祖昱的預判，上海的限購限貸包括限價政策會持續下去，成交規模較2016年會有所回落，價格會保持平穩，不漲也不跌，房子將回歸居住這一本質。

《上海住宅“十三五”規劃》上，租賃市場未來將成為與住房銷售同等重要的市場。規劃指出，十三五期間預計供應5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。預計新增供應各類住房約170萬套，其中商品住房約45萬套；租賃住房約70萬套，各類保障性住房約55萬套。從這兩條不難看出，上海此次規劃的重點在于增加租賃住房。

7月24日上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家地方國企競得，這兩塊分別位于張江和嘉定新城的土地均采取“只租不售”模式，項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。目前位于浦東新區張江南區的張江國際社區人才公寓(一期)項目正在緊鑼密鼓地建設中，預計2019年全面竣工上市。

從7月推出首宗租賃住宅用地至今，上海至今已成交了15幅租賃住宅用地，占地面積47.12萬平方米，合計建筑面積近109萬平方米，預計至少形成18100套租賃供應房源。

平安好房運營中心研究院分析師陸騎麟對此總結道，可以預見，接下來國家將大力鼓勵機構參與到長租公寓或租賃住房中來，本次租賃住房用地的出現，對存量住宅的租金是利空。對租賃市場會造成一定影響，部分區域內租金有望調整，也會對現有的品牌公寓運營商造成一定降價壓力。同樣可以預見，在很長一段時間里，上?？晒┏鍪鄣纳唐纷≌?，將通過嚴格、長期的限購限貸政策的淘汰和識別，最終交到“用來住”的居民手中。這也意味著，像中興路地王的樓板價，很長一段時間內也看不到了。無論是租賃住房還是銷售住房，都將通過資質的嚴選，回歸居住屬性。從另一個角度看，在由于房價漲幅趨于理性，品質也更趨實用。所以今年這批在售和將售的新房，尤其適合拿來住。