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燕郊房價接近腰斬 環京樓市量價齊跌

今年上半年，環京地區陸續出臺多項樓市調控政策，抑制房價過快上漲。臨近年終，中國證券報社記者對環京樓市進行了調研。

燕郊鎮京榆大街上的“售樓一條街”已不復往日熱鬧，不少售樓處關門歇業，仍在開業的門店售樓員寥寥無幾。“最多時這里賣樓的有四五萬人。”燕郊一家房產中介有關人士對中國證券報社記者說。

燕郊房價接近腰斬

從國貿出發，沿通燕高速向東駛過潮白河，只需要40分鐘就可以到達燕郊鎮。由于具備區位優勢，燕郊一直是環京置業熱點區域。

中國證券報記者注意到，燕郊鎮京榆大街上的“售樓一條街”已不復往日熱鬧，部分售樓處關門歇業，有的門口貼著轉租告示。一位房產中介說：“好多人轉行了，限購之后幾乎沒多少成交量。”

我愛我家的置業顧問告訴記者，去年好多投資客全款買三四套房。

3月22日，在北京“3·17”限購政策發布后，廊坊市出臺了針對市區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣和永清縣的限購政策，規定非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。6月2日，限購升級，非本地戶籍家庭需要提供3年及以上社保或者納稅證明。

目前，每平方米降幅近萬元是燕郊二手房市場的常態。上述我愛我家置業顧問稱：“燕郊整體均價大概在2.4萬元/平方米。首爾甜城小區一套房子40500元/平方米的成交價成為今年該地區的最高價。”

中國證券報記者走訪多家中介機構了解到，作為燕郊的主要住宅區，與通州一河之隔燕順路沿線的價格在2.3萬元/平方米左右，較為老舊的福成小區價格最低，大約為1.6萬元/平方米。

根據鏈家研究院統計的數據，燕郊二手房價格月均成交價格從年初的3萬元/平方米以上，跌至不足2萬元/平方米，近乎腰斬，且議價空間從最初的1%左右，達到了現在的5%左右。

除燕郊外，限購之后， 固安區域樓市價以及成交量同樣一路下滑。

在固安某新房售樓處，記者進來之后，銷售人員才將燈打開。該銷售人員告訴記者，目前外地人在這里購房需要社保和納稅證明，現房銷售，均價在1.7萬元/平方米左右，如果加上贈送面積，在1.5萬元/平方米左右。

多位固安當地售樓員告訴記者，目前固安房價大概在1.5萬元/平方米左右，比今年最高時每平方米便宜近1萬元。盡管如此，成交量仍無起色。

根據易居研究院發布的80城住宅庫存報告，7月燕郊、香河、大廠、固安等地月成交面積環比減少超過50%以上，到11月比去年同期減少76%以上。其中，大廠地區11月成交面積不足1萬平方米，環比下降90%，同比下降98%。

對于未來樓市的調控，近日召開的全國住房城鄉建設會議上，住建部部長王蒙徽提出，2018年我國要抓好房地產市場分類調控，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

多位接受記者采訪的專家學者表示，雖然環京周邊部分地區多屬于三四線城市，但這些地區受北京房價影響較大。未來環京區域的調控可能仍將跟隨北京的調控節奏。

“房票”消失

臨近北京的天津武清區同樣是此前的樓市熱點區域。乘坐高鐵，北京南站到武清僅需要26分鐘。由于通勤時間相對較短，不少在北京工作的白領選擇在這里置業。

武清的房價常與天津市戶口捆綁在一起。從之前的40萬元買房辦藍印戶口、100萬元買房辦藍印戶口到積分落戶，房子一直是落戶的關鍵因素之一。

3月31日，天津發布“限購令”，非津籍人士在天津購房需提供“3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明，補繳的社會保險或個人所得稅證明不得作為購房有效憑證”。這些措施將外地購房者擋在門外。

一位熟悉當地市場的人士接受中國證券報記者采訪時表示，之前戶口政策寬松，武清多數項目都有外地購買者，不少屬于投資性購房。不過，由于武清“京津衛星城”的價值凸顯，限購之后天津市本地人在這里的置業熱情并未明顯減弱。

從2016年開始，武清的房地產市場從買房變成了“搶房”，并衍生出買房需要“房票”的怪象。

此“房票”并不是指購房資格，是指需要在房屋銷售價格上另外多交的一部分錢。一張“房票”少則幾萬元，最高的有幾十萬元。

在一房難求的背后，除了投資者驅動外，更是武清市場一二手房嚴重倒掛的亂象。6月記者調研武清房地產市場時注意到，在高鐵站附近的一個新開盤的項目價格在1.5萬元/平方米左右，而周邊的二手房都在2萬元/平方米以上，倒掛差價在5000元以上。

在這一市場環境下，出現“房票”、開發商捂盤、拖延不拿證開盤也就不奇怪了。

臨近年終，記者在走訪調查中注意到，曾經活躍于武清市場的“房票”消失不見。

記者來到此前一直未建成售樓處、未正式開盤的某小區，今年中購買該小區房子只能通過在中介那里購入“房票”，加價購入。而現在該項目正式開門迎客，可自由選房。

在武清城區剛剛開售的某知名開發商樓盤，記者看到咨詢者絡繹不絕。這里的置業顧問表示，目前價格在2萬元/平方米左右，來選房的基本都是本地改善型需求人群。

值得注意的是，雖然投資者被擋在武清樓市“門外”，但這里的二手房價并未出現大幅下滑，即便成交依舊低迷。

開發商墊資首付

為了緩解限購帶來的成交低迷的態勢，不少開發商進行“低首付”促銷，部分樓盤可10%首付“鎖定房源”。針對外地戶口不能購房的政策，部分樓盤銷售給出“先購房再繳社保”或“花錢落戶”等辦法。

一位售樓員坦言，目前可以做首付分期，主要因為時值年底，開發商著急回籠資金。購房者需先與開發商簽署一份“購房合同”，購房者在當地繳納社保，待三年之后滿足社保繳納要求之后，再辦理正式的網簽備案手續。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，應對這種行為嚴查。雖然現在看上去問題不大，但是不確定因素很多，未來可能會出現很多問題。

多位銷售人員向中國證券報記者表示，按照規定，外地人購房首付最低50%。為鼓勵外地人購房，目前最低可以首付10%“壓房”，剩余的部分由開發商墊付，墊付部分資金可在三年內分批返還給開發商，中間不收取利息。

銷售人員宣稱，并不一定繳納3年社保后才進行網簽，期間如遇政策松動，就可以馬上網簽，或者選擇出售房屋賺取差價。

“首付10%”并不是一種新現象。公開信息顯示，早在2008年，這種促銷方式就出現在燕郊樓盤廣告中，因為墊付方式違反相關法規，在當年5月遭監管部門嚴查而被叫停。

一位在環京地區工作多年的銷售員告訴記者，樓市不景氣的時候，10%的首付這種情況就會出現。之前有些樓盤打著“首付10%”，余下則分期免息還清。但往往在交完錢之后會發生變動，比如又收取利息，或者臨時加價。