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【財新網】/火線評論(記者 汪蘇)8月28日，國土部、住建部一則消息，再令房市掀起大波。北京、上海、廣州、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、佛山、肇慶、成都13個城市，將首批試點，利用集體建設用地建設租賃住房，主要供給新市民。兩部委表示，此舉是要構建購租并舉的住房體系，以及城鄉統一的建設用地市場。

也就是說，1998年以來，城市住房由政府征地、壟斷供應國有土地建設這個套路被打破了。以后，集體土地也可以供應城市住房。城中村、城鄉接合部的村子，可以利用集體建設用地，名正言順地發展為外來人口提供住所的“瓦片經濟”。

長期以來，除了零星試點，集體土地供應城市住宅都是禁區。即便十八屆三中全會后開始的新一輪土地改革試點，也要求集體建設用地不得發展房地產。然而，一波波瘋漲的房價，已經嚴重危及城鎮化推進和下一階段經濟發展。畸形房價的重要推手——供地機制的改革勢在必行。最終，中央決心，在集體土地供應住宅方面，邁出重要一步。

目前商品房成本構成中，土地成本占據大頭。政策出臺后，有人認為是樓市大殺招，甚至有分析認為，市場將出現兩到三折的房子。這實在危言聳聽——土地是村集體自己的，不用花錢買，但有機會成本。而市場價格，最終是由供求決定的，不是成本。

從現有信息來看，集體土地入市建租賃房，并不會引起住房出售市場“跳水”，而將以漸進式方式，改變房地產生態。對樓市究竟影響幾何?這受制于很多因素，有待于各地試點細則出臺。

首先是入市方式。村集體可否在符合規劃的前提下，自主決定是否入市?目前，各個城市每年的土地都是“計劃供應”，政府牢牢控制著供應量。今年4月，在經歷又一輪房價瘋漲后，北京率先大面積放行集體土地建租賃房，但仍然將集體土地供應納入供地計劃——2017年-2021年，北京計劃供應住宅用地6000公頃。其中，集體建設用地1000公頃，約占六分之一。如此執行，離多元市場化供地還非常遙遠。本質上，政府仍然壟斷供地權。

不過，即便仍舊是“計劃供應”，將集體土地納入，對于擴大供應，意義也很大。近年來，拆遷越來越難，擴大國有住宅用地供應，難度也越來越大。甚至很多城市的年度住宅用地供應計劃，常常不能順利完成。由村集體自行或者聯合其他主體開發集體建設用地，成本、難度都要低得多，供應潛力巨大。4月，穩房價壓力如山下，北京宣布倍增住宅用地計劃供應量。這其中，就有賴于集體土地的供給。這種模式下，供地節奏和供地規模，都由政府把控。

如果放開或逐漸放開市級層面的計劃控制，由村集體根據市場，以及基層政府等利益相關者的合意，自行操作入市事宜，多元主體、市場化供地機制的發育、生長，將給中國樓市和房地產運作機制，帶來真正深遠的變革。從放開租賃市場入手，若精心輔以配套措施，或有望實現中國樓市以及“土地財政”的軟著陸。

理論上，北京、上海、廣州都有可觀的集體建設用地可入市，提供有效住房。北京，五六環之間的城鄉接合部，分布著大量的集體建設用地。現有建設用地中，國有和集體產權，約各占一半。不過，北京在2000年初，將五六環之間的大片村莊，都規劃為綠色隔離帶，但這之后，并未嚴加約束。外來人口的強烈需求，不斷刺激集體建設用地蔓延。目前，北京正在實施新一輪的城鄉接合部整治，多少拆遷綠化?多少留給村莊發展?這取決于政府的治理理念，以及和村莊利益的博弈。

再者，入市的是什么樣的房子，也至關重要。目前，北京試點入市的集體住宅用地，都用于建公租房，按照保障房系統分配、管理，相對封閉。這次，放行集體土地建市場化租賃房，是題中之義，對租賃市場的影響更為直接。發展租售并舉，改變過去中國住宅供應偏倚“買”的局面，將有助于抑制買房狂熱，淡化投資性，讓住宅回歸居住功能。

公眾和市場最關心的莫過于，若“以租代售”，是否意味著“小產權房”可暗渡陳倉、搖身一變進入市場?這恐怕正是有關部門最為擔憂的。兩部門強調，不得“以租代售”。國土部有關負責人在政策發布當天回應輿論關切稱，租賃住房與“小產權房”有本質區別，不能混為一談。

按照《合同法》規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

如何避免“租賃者”和村莊私下簽訂協議，“明租暗售”?中國人民大學經濟學院教授陶然認為，政府可以引入市場化、專業化的第三方物業公司，實施住房的出租和管理。如此，即可避免“明租暗售”、“小產權房”短期大量入市，對市場造成崩塌性震動。

在目前樓市危如累卵的形勢下，“小產權房”若失控，易觸發房地產泡沫破滅，房價硬著陸。

一條現實路徑是，以對房價沖擊力小的租賃住房為切入點，釋放集體土地潛力，培育穩定、健康的房地產租賃市場，并探路集體土地發展住房的規則。如此，既可解城鎮化住房之困，又可緩慢釋放樓市壓力，為房地產和經濟發展轉變機制，開辟通道。這是陶然等人士對于這條漸進式道路的期待。

集體建設用地建租賃住房，開啟了妙手解連環的第一步，能否最終順利解開環套，還得看改革的決心和籌謀。