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9月19日下午，武漢市房管局官方發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，正式對外宣布，2023年9月19日起，取消武漢市二環(huán)線以內(nèi)住房限購政策。該通知內(nèi)容包括全面取消限購、支持多孩家庭購房、設(shè)立房企“白名單”等十條措施，內(nèi)容從需求側(cè)和供給端發(fā)力，支持剛性和改善性住房需求，促進市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

武漢取消限購政策落地 政策發(fā)力形成組合拳

9月以來，武漢第一時間跟進落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”，此外，首套房首付降至2成、二套房首付全面降至3成，加上江夏區(qū)、東湖高新區(qū)等“一區(qū)一策”措施加快推進實施，疊加武漢取消限購，市場信心與成交有明顯提振，9月上半月新建住房成交36.03萬平方米，環(huán)比增長11.6%，同比增長9%，呈現(xiàn)復(fù)蘇勢頭。

政策發(fā)力形成組合拳，對需求端刺激效果值得期待，一方面降低首付比例、房貸利率以及實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，提升的是居民的購房能力，另一方面放開限購，增加的是居民的購房資格。兩類政策形成組合拳有望達到“1+1>2”的效果，能夠有效刺激剛需和改善型購房需求。事實上，除了瞄準(zhǔn)提振需求端外，“漢十條”樓市新政也從盤活企業(yè)資產(chǎn)、盤活存量用地、積極助企紓困、建立房企“白名單”等供給端角度進行了調(diào)整，助力本地房企盤活資產(chǎn)釋放現(xiàn)金流，提高運營效率，促進企業(yè)投資。

此次限購全面取消的政策，將有利于福星股份項目改善性需求的釋放, 目前福星股份在二環(huán)內(nèi)的項目有星譽國際、水岸國際、漢陽城、鈺龍金融廣場，其中星譽國際部分樓棟和漢陽城都已經(jīng)竣工，水岸國際和鈺龍金融廣場還在建。同時福星股份積極跟蹤武漢最新規(guī)劃方案，持續(xù)關(guān)注人口凈流入?yún)^(qū)域，側(cè)重考察核心和產(chǎn)業(yè)集群區(qū)域項目，集中力量部署好儲備項目地塊拆遷安排，福星華府 K9 地塊 8 月份已形成預(yù)售，紅橋城（K13）正開展施工前期準(zhǔn)備工作。

福星股份的成長 見證武漢的發(fā)展

武漢的歷史可以追溯到三國時期的武昌，是當(dāng)時的軍事重鎮(zhèn)。到唐宋時期，隨著經(jīng)濟重心的南移，武漢地區(qū)發(fā)展成為商貿(mào)繁盛之地，武昌更是華中地區(qū)最重要的商業(yè)都會。到了明代漢陽是漢陽府和漢陽縣兩級地方機構(gòu)所在地，武昌則成為湖廣總督及省、府、縣三級地方行政機構(gòu)所在地，因而得名“湖廣會城”。到了清代，隨著漢口的崛起，武漢地區(qū)真正成為我國經(jīng)濟地理中心之一，而不再是單純的幾何中心，特別是張之洞主政時期，武漢取得飛速的發(fā)展，待1907年張之洞離鄂赴京時，武漢已可“駕乎津門，直追滬上”。到了20世紀(jì)初，漢口因其商貿(mào)繁華成為“東方芝加哥”，帶動整個地區(qū)的發(fā)展。1927年民國政府遷都武漢，三鎮(zhèn)首次合并統(tǒng)稱為“武漢”，大武漢自此名正言順。

當(dāng)下的武漢是國家中心城市，這一頭銜使得武漢在國家發(fā)展戰(zhàn)略中具有重要地位。作為湖北省會城市，武漢在經(jīng)濟、科技、文化等方面具有較高的影響力和發(fā)展?jié)摿?。武漢擁有發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)和豐富的資源優(yōu)勢，作為中部地區(qū)的核心城市，武漢承擔(dān)著促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和引領(lǐng)中部崛起的使命。

武漢是一種碼頭文化的城市，擁有來自天南海北的文化交融，是市井街道的老武漢，也是眾多外來務(wù)工人員的工商業(yè)區(qū)。城市巨大來自三鎮(zhèn)的組合，各個區(qū)域的人習(xí)慣大不相同。獨特的文化加上歷史的原因，“大縣城”的稱呼不絕于耳，城市面貌有待更新。武漢擺脫“大縣城”形象，大規(guī)模的城中村改造是重要的一環(huán)，而讓眾多的城中村蝶變成現(xiàn)代化都市區(qū)的，則當(dāng)屬當(dāng)?shù)爻侵写甯脑忑堫^企業(yè)福星股份。

福星股份由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分布于武漢市中心城區(qū)，曾被市場譽為“武漢一哥”。公司最初的主營業(yè)務(wù)為金屬制品，進入21世紀(jì)，福星股份決定開啟多元化產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)就是其中之一，福星股份在武漢注冊了福星惠譽房地產(chǎn)有限公司，開啟了自己的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。適逢武漢開始“三舊”改造，剛剛成立的福星惠譽另辟蹊徑，定下了“立足武漢，堅持走城中村改造和舊城改造”的路線，福星股份也順勢成了最早參與武漢“三舊”改造的公司之一，并形成獨特的“三舊”改造業(yè)務(wù)模式和“城市核心區(qū)運營”的專業(yè)實力。

業(yè)內(nèi)流傳一個說法“一個福星惠譽,半部武漢舊城改造史”,這既是對福星股份城中村改造成就的高度概括,也是福星股份市場發(fā)展的一個縮影。福星股份應(yīng)城市化發(fā)展進程的需要，積極投入到城中村改造中，投入超1000億元資金，成功推進了三角路村、團結(jié)村、和平村、賀家墩村、紅橋村、姑嫂樹村等十幾個大型城中村改造，改造面積超過2000萬平方米，改善了居民的生活環(huán)境，提升武漢城市形象，優(yōu)化城市空間，促進城市和諧發(fā)展。

除了武漢的舊城改造，在市中心的高端社區(qū)的建設(shè)，福星股份也從未缺席，用行動詮釋了與武漢同頻發(fā)展、共建共融的意義。從福星城市花園，到水岸星城、水岸國際；從國際城、東湖城，到福星華府、月亮灣壹號、星譽國際……它們煥新城市界面、提檔城市人居，一路助力城市能級與品質(zhì)的不斷提升。

從布局到深耕、精耕，從人居產(chǎn)品筑造到美好生活場景兌現(xiàn)，福星股份通過標(biāo)桿項目的打造、多元業(yè)態(tài)的植入，活化區(qū)域功能，優(yōu)化城市空間，更新城市面貌，不斷豐盈著這座城市的“煙火氣”和“繁華值”。它通過城市更新賦予土地全新價值，為城市生活版圖注入澎湃活力，給予社會和購房者最大的回報。

堅持穩(wěn)健經(jīng)營 降低企業(yè)負(fù)債

幾年前當(dāng)萬科的郁亮大喊“活下來”的時候，當(dāng)時基本上地產(chǎn)圈的和非地產(chǎn)圈的都笑了，因為當(dāng)時的市場彎腰撿錢還要討論活下來的事情，剛剛經(jīng)歷了寶能系的事情的萬科，是不是太謹(jǐn)慎了，事實證明萬科做對了。一個成熟的企業(yè)，在面對復(fù)雜的外部環(huán)境時，不會一味地追求速度，致使各種各樣的問題不斷出現(xiàn)，需要保持企業(yè)的靈活性，控制好速度，專注做自己最擅長的領(lǐng)域，使企業(yè)做的健康長久，福星股份這個方面做的就尤為突出。2019年初，福星股份及時調(diào)整經(jīng)營策略，主動壓降負(fù)債，今年上半年負(fù)債率進一步降低，正是堅持穩(wěn)健經(jīng)營的結(jié)果。

面對行業(yè)發(fā)展壓力，福星股份始終秉承穩(wěn)健經(jīng)營的發(fā)展理念，堅持在過程中抓成本，在存量上尋去化，在銷售端抓速度，在管理上要效益的經(jīng)營思路。福星股份始終將財務(wù)穩(wěn)健放在首位，將公司負(fù)債率進一步降低，2023年上半年末，剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負(fù)債率為56.49%，比2022年末下降2.14%；凈負(fù)債率也進一步降低至49.20%，比2022年末下降5.33%，讓實現(xiàn)穩(wěn)健有效益的增長得到淋漓盡致的體現(xiàn)。

與此同時，福星股份是在房地產(chǎn)“第三支箭”落地之后，首批定增獲得批準(zhǔn)的房地產(chǎn)上市企業(yè)，有一定的標(biāo)桿效應(yīng)，說明福星股份的經(jīng)營情況一定程度上得到了主管部門的認(rèn)可。2020年至2022年，來自武漢的房地產(chǎn)項目收入占比分別達到68.34%、53.7%和66.78%。武漢市區(qū)核心地段資產(chǎn)價值有保障，不容易受到整體市場下行的沖擊，這也是福星股份上半年能實現(xiàn)凈利潤增長的原因之一。

東吳證券認(rèn)為，8月31日央行發(fā)布關(guān)于《調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》、《降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》后，包括武漢、南京、青島、濟南、鄭州、沈陽、福州在內(nèi)的多個二線城市宣布取消限購，多城下調(diào)首付比例和房貸利率以及取消限售，政策方向明確，調(diào)控態(tài)度積極。除了需求端政策外，期待更多針對房企融資端的信貸支持政策，供、需兩端同時發(fā)力方能幫助市場更快恢復(fù)良性發(fā)展。