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人口一旦凈流出，城市的繁榮就開始走下坡路了。

思客說：

環境問題如今已成為越來越困擾城市生活的難題。城市的核心價值是什么?如何保持城市的商業價值?空氣質量和城市的商業價值又有著什么關系?在近日舉行的“第四屆外灘國際金融峰會”上，萬達集團董事長王健林出席并以“城市的價值”為題做了演講，分享了他對于以上問題的看法。

王健林認為“城是由市而興起的”，城市的核心價值是商業繁榮。所以城市的重要任務便是創造且維持商業繁榮。這就必然帶來了人口的聚集，而且這也決定著城市的輻射能力。

好空氣是城市價值的核心要素

王健林提出創造商業價值首先要有一個合理的規劃，需要有一個平衡點，而不是建設的越多越好?，F代城市的商業價值除了布局之外，還要有更加優美的環境，疏密有度。，

以下為王健林演講實錄，由思客編輯整理而成：

城由市興，商業繁榮決定城市的價值

城是由市而興起的，有市場和商業的繁榮才帶來了城市的擴大。

城市是怎么來的?城市的來由是有爭論的，經濟學中還專門有城市學。我認為比如說揚州、上海。明清時期的揚州，因為鹽茶貿易的聚集，很多商人都在那里做生意，所以就形成了很大的城市。最鼎盛時期，一個揚州就占了全國貿易的1/5，當時根本找不到上海。后來因為海運興起，大家覺得把貨運到上海更方便，做生意的多了，貿易多了，上海就繁榮了。

商業繁榮決定城市的價值

其實世界各國城市都是如此。哪一個城市被稱之為“世界城市”或者世界中心城市，無疑不是因為商業繁榮帶來的。這是我的第一個觀點，就是。

商業價值決定城市輻射力

所謂的中心、副中心就是看商業聚集度、繁榮程度

一般來講“黃金地段”“鉆石地段”基本都是指土地處于核心商業區，所以這個地方就好，地價就貴。當然居住區環境好房價也會很高，但不會說它是“鉆石地段”“核心區”。上海的“鉆石地段”也就是一個中心：淮海路、南京路，三個副中心：徐家匯、五角場等等。。

城市的核心價值就是商業地段。

所以城市要搞清楚自己的核心價值就是要創造商業繁榮，維持商業繁榮。當然還有另外一個指標就是人口的聚集，人口持續流入以維持商業繁榮。剛剛講到“全球城市”也是如此，像巴黎、香港、東京、北京、上海這些地方都是如此。

城市輻射力也是由商業價值決定。

一個大的城市會產生輻射作用，帶動周邊區域的發展。整個長江三角洲就是由上海這個城市帶動的，因為商業繁榮，輻射到整個長江三角洲，大概有十五六個城市，這個輻射力基本上就是由這個城市的商貿活動決定的，不是由這個城市的GDP、財政收入決定的。

比如一說到江蘇省的中心城市，如果說講GDP的話一定是蘇州，但是一提起中心城市為什么大家會先想起南京而不是蘇州呢?我想把這些問題搞清楚了，才能有利于我們的決策者、企業家，共同決定如何創造、維持這個城市的繁榮。我們不能唯GDP論，城市、地區的繁榮就是要很好的研究這個問題。

如何保持城市的價值？

城市是有價值的，核心是商業價值，如何使城市持續保持它的價值，而不被淘汰呢?其實歷史上，很少有一個城市持續幾百年、幾千年的維持其繁榮，維持其中心地位。歷史上有很多中心城市都是非常厲害的，比如過去中東歐，古羅馬多厲害，幾百年前揚州比上海厲害多了，一直是在轉移的，為什么轉移?就是因為這個城市中心價值轉移了。我純粹從商業角度來說：

要合理的商業布局。

創造商業價值首先要有一個合理的規劃。而不是說，建的越多越好，這個多和少是有一個平衡點的。就是一定要有合理規劃，不僅是商業中心，包括寫字樓、其他服務商業類的設施都有一個合理的點。中國的古代哲學、儒家哲學，核心就是兩點。我舉一個例子，比如說沈陽市有一條青年路，這一條大街上布局了數百棟寫字樓，三十多個購物中心，其結果就是現在這條街很慘淡，并沒有繁榮起來。所以說它并不是布的越多越好，而是合理的布局，還要根據現代交通的擁堵程度，還要進行分散。

創造一個優美的環境也是保持城市商業價值的重要方面。

城市商業價值是在商業、寫字樓、金融貿易交易廣場等等，但凡是城市當中靠著河、湖、綠地的這些樓宇、地段更值錢，就比如現在郭廣昌先生所打造的BFC一樣，為什么這個地方牛?就是沿著黃浦江，上海最值錢的是可以看到黃浦江。在中心綠地旁邊的也值錢，這說明

好空氣是城市價值的核心要素。

以前這個是忽略不計的，但是最近這幾年成為了一個城市價值的重要因素。不要小看這個問題，如果持續不好，優秀的人才和公司就走了，好的公司就搬了，科研人才、金融機構、貿易公司也許都走了。

核心決策者要把治理好的空氣當做保持這個城市核心價值的要點來抓

所以在當前中國，我為什么講城市價值，希望城市的經營者，特別是，要真的下決心抓，要不然的話，真的是很麻煩的。我借此機會也呼吁一下，現在中國很多城市都有空氣問題。所以決策者不要簡單認為多建一些地鐵、寫字樓，多搞一些金融中心這個城市就有價值了，不一定的。