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北京房價很貴，也不貴。

筆者不是富豪，自然也沒有什么財力在京滬深購置豪宅。不過，在當下激烈的全國房價大辯論中，咱們得有一說一，不能因為買不起就說貴，也不能因為漲得快就說不合理。

那不是探究問題本質的正確態度。

很多人說，北京上海深圳的房地產總價值，夠買下半個美國了。來算算，假如北京均價5萬，5億米地，那么總價值25億;加上深圳和上海，大數乘以3，則三地總價值為75億人民幣，而美國目前所有房地產總價值約為24萬億美元，約等于150萬億人民幣。

說得還真有點意思。真是一半。

不過，算式可以這么算，話可不能這么說。中國人的財產以人民幣計價，房子也是，假如你將名下房產賣出，獲得人民幣，可以用之消費，可以用之儲蓄，但偏偏不能任意換成美元或其他通用外幣。也就是說，你的本幣功能，是嚴重不健全的。

這有點像是公司發給你的食堂飯卡，你可以用之買小炒，可以用之買飲料，但不可以攜帶出公司去街對面肯德基買炸雞，因為飯卡畢竟不是真的貨幣，或者說，飯卡的貨幣功能只限于公司食堂內。

那么好了，如果公司大廚干的不錯，食堂飯菜飄香，附近小區的群眾也希望混到公司食堂來蹭飯，那么員工持有的飯卡價值會飆升，群情激昂之下，也許會突然炒到一個匪夷所思的價格。但是，由于飯卡只能在食堂內使用，就算價格高昂，但拿到超市、電影院、飯館去消費，還是沒有人承認。在這些公共場所，你必須使用真正的貨幣。

中國房產和食堂飯卡差不多：在某個地域內，這東西非常值錢，但是出了門，就沒用。換句話說，如果你賣掉價值1000萬人民幣的住房，并不能使你成為一個擁有150美元的富翁，也不能使你成為一個擁有130萬歐元的富翁，甚至也不能使你成為一個擁有1200萬港幣的富翁。最后一點，多有意思。

因為，中國央行下屬的外匯管理局堅決不同意你隨意匯兌。

不僅不同意，中央央行還時不常利用全球第一的美元儲備攪動下世界外匯交易市場，讓那些伺機做空人民幣的期貨空頭不定期破產，讓大陸人民堅定持有人民幣的信念。如果你想補充相關知識，你可以了解下為什么中秋節附近離岸人民幣的拆解利率突然急速攀升，導致很多海外空頭借不到錢、借不起錢。

所以，要我說，中國房產價值高，是自嗨，是窩里橫，是內斗。正是由于高高筑起的匯兌堤壩，使得人民幣定價的房產價格可以隨意炒作而無爆倉之風險。你想想，假如哪天人民幣在資本項下可以任意兌換外幣，那么海量中產階級當然會拋售自己名下的投資性住房，換成外幣，去購買北美、歐洲、澳洲的別墅，那里空氣更好、水更佳、教育更先進。這事兒若真發生了，那中國房產價格會跌得一塌糊涂。當然，也許你對以上有關歐美國家的形容詞有不同意見，那隨便，但我要強調的意思是：如果中國政府允許居民的財產在全球自由配置，那么中國房地產絕不會炒到如此高昂的地步，以至于深圳已成為全球典型房屋總價第二位。

以上林林總總，核心意思是：在人民幣無法自由匯兌的情況下，大家擁有大量超發貨幣(貨幣超發是個有趣的話題，以后再說)而無處可去，那只能買房，全國資源最好的一線城市住房的價格，當然被炒到令人目瞪口呆的地步。而且，肯定還會更高。

插一句話，也許你會問，小平老師，為什么大家不把錢用來炒A股呢?很長時間了，上證指數一直沒什么變化啊，今年上半年還跌了百分之十幾呢，昨天的上證波動率甚至創下幾十年最低。

哦，是這樣，股票和房子，不一樣。一個容易騙人，一個不容易。股票背后，就是上市公司以及三張報表。有多少上市公司的報表是真實的?有多少定增項目的去向是真實的?有多少黑科技的描述是真實的?作為在中國最佳投行工作十年的“老資格”金融人士，我告訴你，這其中，假的居多。很多上市公司管理層人士，都希望利用信息不對稱的方式，欺騙市場，愚弄散戶，從中漁利。在MBA管理學上，這叫公司治理缺陷。唉，不展開說了，和大量造假的股票相比，一棟坐落于北京三環、上海靜安區、深圳深南大道的住房，可是實實在在，清清楚楚，可以住，可以傳給孩子，不會騙人。

于是，買房還是買股?作為一個理性、謹慎的人，當然會把大部分資金用于買房，用少部分資金用于炒股，而且越炒越寒心。于是，股市就漲不起來，漲不動。何況，最近聽說，管理層要讓股市去西部扶貧，還有800多家公司大排隊要等著套現，真是讓人擔心啊，還是不炒股了吧，先把房子炒了。

好，回到本文核心議題。剛才說了，北京房子似乎很貴，因為貨幣堰塞湖。這個論點一定對嗎?不一定。其實，我個人覺得，北京房子根本不貴。

我就和你們說一個淺顯道理吧。你們認真聽，我認真說。我去過很多中國人移民的地方，譬如溫哥華、洛杉磯、悉尼、倫敦、巴黎，在那里和朋友們聊一聊，對什么事情很擔心?嗯，治安。只要是黑人多、難民多的國際性大城市，最近都是亂糟糟的，何況這些地方槍支泛濫。更說得直接一點，如果你半夜走在紐約、巴黎和倫敦的街頭，你根本感受不到先進國家的先進，反而會感到相當害怕：擔心受到打劫。錢包丟了還算好，如果被一槍擊斃，那多冤枉?所以，當有人說，和北京相比，美國土地如何之廉價，澳洲別墅如何之便宜，巴黎風光如何之美麗，我就微微一笑：見識太少。你生活到那里，你就會懷念北京，北京的安全、穩定。

加拿大溫哥華為什么房價奇高?很簡單，除了氣候和地理的巨大優勢，這個地方幾乎沒有黑人居民，其他移民們的融入既有節奏，也非常努力。因此，很多華人喜歡這里，一個招呼一個，一群帶動一片，于是幾十萬華裔就來到了溫哥華。

簡單的道理，用簡單的話就足夠了。至于這些話是不是政治正確，本文作者根本不在乎。你信，就信了，你不信，自己在國內外多走幾遍。在這個混亂的世界里，歐洲基本在走下坡路，自尋滅亡;澳大利亞孤懸海外，歧視也多，無甚發展;美國槍支泛濫，犯罪率高。東京倒是不錯，可惜中日關系太差。總體而言，北京、上海、深圳，比這些“一流城市”強多了，晚上你去人山人海的北京三里屯酒吧區隨意轉一轉，看看安全感受如何，你會知道什么是“世界超一流城市”。

于是，順理成章的，北京房子如果比紐約貴一點，我覺得OK。為什么還要說北上廣能夠買下半個美國是不合理的呢?挺合理才對。

最后，如果你炒股，我用股票的道理，再和你說說房產的道理。大家都知道，很多股票的估值高，是因為有發展，有前途，有項目，很多老牌藍籌死活不漲，甚至盤跌，是因為已然意思不大了。為什么資金會追逐新興股票而放棄資深藍籌?因為增速不一樣、前途不一樣。北京目前的增長是8%，倫敦是3%，紐約是2%，東京是1%，法蘭克福是0%。

如是，就算北京估值高，而且就算是“虛高”，又如何?人類發展，不就是一直奔著道路自信的光輝前景而去的嗎?