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作者劉戈系中國人民大學重陽金融研究院高級研究員。本文刊于9月18日聽戈微信公眾號。

最近幾個月來發生在上海、深圳、北京這些一線大城市房價的恐慌性上漲背后的原因到底是什么呢?

我以前說過，任何城市的房價上漲都只有一個理由：就是人們都認為房價會繼續上漲。顯然，過去的幾個月在一線城市和部分二線城市在這一點上達成了更加廣泛的共識。

在過去的十年，中國的大部分城市的大部分時間里，住房市場價格呈現單邊上揚的趨勢，尤其是一線大城市和部分發達地區二線城市上漲的速度非常快。這種上漲的格局是比較好理解的，就是由于中國經濟的快速發展，大量財富的積累，快速的城市化。大量的人口從農村、從內地向城市、向沿海地區聚集。導致住房的價格輪番上漲。

在2013年之后，人們認為這種模式的上漲接近尾聲。因為從總體上來講，已經建成和在建的住宅大大超過了人們當下的需求，尤其是在一些三四線城市，住房嚴重供大于求。

但是從2015年年底開始，北京、上海、深圳等一線大城市房價又開始一輪新的輪番上漲，進而擴展到東部地區大部分二線城市。這種變化令很多人始料未及，這種變化和以往人們所堅信的樓市上漲的邏輯是完全不同的。

在以前的邏輯當中，房價上漲最主要的支撐就是城市化的過程。由于中國經濟的持續發展，由于中國城市化還遠遠沒有完成。所以大家堅信，中國大城市的房價上漲將是一個持續的過程，這個過程可能還會持續十幾二十年。但是現在我們看到的情況是，中國經濟總體上來說，尤其是從2014年開始出現較大的下行壓力，而且這種趨勢到目前為止依然持續。在這樣的一個背景下，中國部分城市的房價卻出現了快速的上漲，那么它背后的邏輯到底是什么呢!

在我看來，實際上這是一輪規模空前且殘酷的財富大轉移。

2015年可以被當做中國經濟的一個節點。此時，中國工業化的中期已經完成。它的主要特征是大量的原來從事制造業、從事工礦業的企業，進入全面的過剩階段。大量企業退出市場，這些退出市場的企業在沒有新的投資方向之前會積極尋求資產的保值手段。

而一線城市和部分二線城市的房地產市場被普遍認為是最佳的保值方式。于是大量從實業退出的資金就涌入到這樣的一個市場里面。關閉企業之后的資金流向流向了一線城市的房地產。在其他二線三線四線城市里擁有多套住房的人也覺察到了這樣的變化，所以快速跟進，拋掉原來在這些城市里面的房產，開始購買一線城市的房子。所以我們也就很容易理解，為什么在同樣的經濟背景下，一些城市的房價逐漸下降，而另外一些城市，卻出現了暴漲，原因就在這里。所以呢，這是一次規?？涨暗呢敻坏拇筠D移。沒有新的財富被創造，僅僅是資金的橫向流動。

在這種模式的財富轉移中，一線大城市和部分二線城市的有房居民自動成為財富轉移的受益者，而全國其他地方居民的財富卻在渾然不覺中悄然縮水。地區間、城鄉間的差距被進一步拉大。中西部地區和中小城市的增長發動機不斷滅火。少數城市的繁榮掩蓋了大部分城市的蕭條。

在這個大轉移過程當中，房子的資本屬性進一步加強。

在過去的幾十年時間里呢，我們一直都在探討財富的增長問題，但是對于財富的流動問題(不是財富的分配問題)沒有做太多的關注。但實際上，現在財富的流動，對于每一個人的資產所產生的影響，超過了財富的創造過程。另外呢，我們也一直十分關注財富的分配機制，所以我們會談討論稅率、討論增稅減稅，但是現在財富的這種流動方式對個人資產的影響也超過了財富的分配因素。

財富的流動的方向，第一個是窮人的財富更多地向富人流動。《21世紀資本論》里面論述的就是這個話題。在全球范圍內都出現了這樣的一種情況，也就是說資本的馬太效應越來越明顯，越有錢的人，越能獲得更多的社會資源，變得更加有錢。我重點想說的是第二種流動，是地區間的流動。財富從落后地區向發達地區流動、從農村向城市流動、從小城市向大城市流動。從銀行的數據，可以看到，越是落后地區、中西部地區的金融機構的存款余額，通過各種方式，流向大城市，流向發達地區，成為這些地方買房的資金。

如果把中國經濟改革開放以后分成兩個階段，2008年是個分界點。在此之前，應該說中國的經濟整體上的是勞動創造價值，特征非常的明顯。在2008年之后呢，發生了一個重大變化，資本的發言權占的比重越來越大。社會的資源的分配更多的依托于資本。這樣的一個變化和房價的變化密切相關。

前不久流行一個段子，列舉敗家的十大行為和興家的十大行為，興家十大投資是：在北京買房，在上海買房，在深圳買房，在杭州買房，在廣州買房，在廈門買房，在南京買房，在蘇州買房，在合肥買房在等等，就是在一些房價上漲非常明顯的城市買房。而敗家的十大行為是什么呢?賣房創業被列為第一。這絕不是笑話和調侃，而是血淋淋的事實。

過去幾年在一線城市進行住房投資的人，其財富狀況得到了飛速的增長。這種增長超過了任何一家企業通過生產所能夠形成的財富的增長速度。當這樣的一個現象出現并且持續發展的時候，中國經濟的轉型就變得非常的艱難。

部分城市的房地產價格過快上漲的勢頭能不能遏制呢?能，就是利用房產稅。但現在的問題是由于經濟正處于下行趨勢，房產稅如果推出有可能引發房地產價格的大幅度的跌落，有可能帶來系統性的金融風險。這個風險是我們所完全不能夠承受的。房產稅遲遲沒有推出來的根本原因就在這兒。當這樣的一個預期成為全民共識的時候，那么，毫不猶豫的賣掉工廠，賣掉在三四線城市和一些中西部地區的二線城市的房產，到北京、上海、深圳、杭州、南京等等這樣的一些城市，去購買更多的房產，那么就會變成所有的人的第一選擇。

很早的時候，人類就試圖把我們的聲音留存下來。有的人會對著水缸大喊一聲，然后把缸蓋蓋住，看看是否能把聲音留在水缸里面。這種實驗很多人做了很多次都不成功，直到有人發明的錄音機，我們的聲音才可以留存下來。

那么對于財富的保存過程正好相反，我們一直可以很好的保存財富，就是黃金。黃金可以把財富留下來，財富的分配和轉移也都依靠黃金。但是隨著金本位的崩潰，人類的財富保存方式徹底沒有了。沒有任何一樣東西可以妥善的財富保存下來，而現在所有的人都堅信，一線大城市的房產是唯一接近以前黃金的保值手段。

房價高企最直接導致的負面因素就是生活成本的提高。那些來到城市里創業的年輕人可能根本無法承擔如此高昂的生活費用，最終選擇離開。在這些城市里創業的企業，最終也會因為高成本承受不了而離開。當然，如果按照以往的發展方式，當深圳成本高到連華為都承受不了的時候，那么華為自然會轉移到東莞、惠州、中山或者其他什么城市，帶動其他地方發展起來。但是現在看來，這種期待，很可能是一廂情愿。資本不再會像大部分發達國家所經歷的那樣，在本國大城市成本提高之后，向全國范圍內的其他城市轉移，并最終使全國發展水平處于比較接近的狀態下。

但全球化之后，這種發展模式的基本背景已經不在。拉美和東南亞眾多曾經一度輝煌的的發展中國家曾經經歷的告訴我們。當這些國家大城市的成本上升之后，財富和產能不會向自己國家的內地和中小城市轉移，而是向下一個新興市場和發達國家轉移。

由此推斷，中國一線城市房價所誘發的財富大轉移將成為中國經濟成功轉型的最大隱患。