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編者注：近期香港樓市迅速轉(zhuǎn)冷，房?jī)r(jià)跌幅明顯，土地成交清淡。不少研究機(jī)構(gòu)和香港本地開(kāi)發(fā)商均看淡香港樓市，認(rèn)為香港樓市將進(jìn)入熊市，今年房?jī)r(jià)或下跌10%-30%。那么香港樓市轉(zhuǎn)冷，一定程度上會(huì)影響投資客對(duì)于深圳（樓盤(pán)）地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。對(duì)內(nèi)地樓市會(huì)否產(chǎn)生影響，2月16日和訊座談會(huì)上，文國(guó)慶認(rèn)為香港樓市和內(nèi)地樓市沒(méi)有直接關(guān)系，甚至是相反的關(guān)系，他稱(chēng)將來(lái)深圳肯定是中國(guó)地產(chǎn)最高的城市。

和訊網(wǎng)：最近香港樓市從去年年底到現(xiàn)在，跌幅比較驚人，有的地方已經(jīng)跌了三、四成以上，這樣的情況下，我們?nèi)ツ陿鞘袃蓸O分化，三、四線城市不行，但北上廣很堅(jiān)挺，尤其是深圳大漲。香港樓市的下跌會(huì)不會(huì)連帶對(duì)我們的樓市有一定的影響？

文國(guó)慶：這沒(méi)有直接的關(guān)系，甚至是相反的關(guān)系。

首先，香港對(duì)于中國(guó)大陸的地位以及它在全球金融市場(chǎng)的地位其實(shí)在下降，這是一個(gè)很明顯的趨勢(shì)。我們知道在中國(guó)閉關(guān)鎖國(guó)的時(shí)候，香港是中國(guó)大陸和全世界尤其是和西方國(guó)家聯(lián)系的幾乎唯一通道，所以，各種資源，它是處在一個(gè)“戰(zhàn)略咽喉”位置，所以它的地位非常重要。

改革開(kāi)放初期，實(shí)際上人民幣高度管制，在那種管制的情況下，中國(guó)對(duì)外聯(lián)系也是通過(guò)香港這個(gè)渠道，甚至是人民幣開(kāi)始進(jìn)行匯率改革的初期，很多渠道都是通過(guò)香港嘗試著做。所以，香港是一個(gè)半透明的市場(chǎng)，它使得中國(guó)由完全封閉到完全開(kāi)放這個(gè)過(guò)程中過(guò)渡階段，它起到了非常重要的媒介作用，所以，香港的價(jià)值非常重要，在那個(gè)時(shí)候香港對(duì)于中國(guó)大陸的地位是中國(guó)任何城市不能比擬的。

但隨著中國(guó)現(xiàn)在改革開(kāi)放的深化，中國(guó)成立了這么多自貿(mào)區(qū)，上海金融中心也明確確立了，全國(guó)各個(gè)城市包括國(guó)際貿(mào)易、國(guó)際金融、國(guó)際投資各個(gè)方面要比以前開(kāi)放得多。所以，香港這個(gè)媒介的作用大幅度下降，可以說(shuō)我認(rèn)為，你可以看現(xiàn)在深圳的GDP已經(jīng)超過(guò)了香港，這是什么概念？其實(shí)就表明香港的重要性，大幅度下降，不是一點(diǎn)點(diǎn)的下降。既然你的重要性不高了，那么你的地產(chǎn)下降是必然的。香港的地價(jià)多高，比深圳高得多。正是因?yàn)橄愀鄣匚幌陆担钲诘匚簧仙匀ツ晟钲诘禺a(chǎn)上漲最猛，深圳是對(duì)香港的一個(gè)替代作用，這個(gè)東西是大趨勢(shì)，沒(méi)法逆轉(zhuǎn)。所以，我認(rèn)為將來(lái)深圳肯定是中國(guó)地產(chǎn)最高的城市，它會(huì)超過(guò)北京、上海，它是一個(gè)比較特殊的現(xiàn)象。

對(duì)于全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，我是這樣看的。中國(guó)房地產(chǎn)肯定最高峰的時(shí)期已經(jīng)過(guò)了，但是，并不是最高峰的時(shí)期過(guò)去了以后，就已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)熊市。現(xiàn)在應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性熊市，三、四線城市是走熊的，這兩年非常明顯，三、四線城市的房?jī)r(jià)一直下行。對(duì)于中國(guó)現(xiàn)在最大的問(wèn)題不在于房?jī)r(jià)的高低，而是在于房地產(chǎn)的銷(xiāo)量不夠，大量的房地產(chǎn)庫(kù)存，因?yàn)閹?kù)存過(guò)大，就不可能增加新的房地產(chǎn)投資，沒(méi)有房地產(chǎn)投資，整個(gè)這條產(chǎn)業(yè)鏈全都停擺了，這使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速大幅下降，這是核心的問(wèn)題。所以，現(xiàn)在為什么房?jī)r(jià)漲，是因?yàn)槿ツ甑姆康禺a(chǎn)投資增速下得非常厲害，所以，在這種情況下，尤其是一些大城市，一線城市對(duì)房地產(chǎn)的需求還是很旺盛的，因?yàn)樗皇钱?dāng)?shù)氐男枨螅鋵?shí)它是一種全國(guó)各地的需求。

和訊網(wǎng)：這種情況一直沒(méi)有改變。

文國(guó)慶：對(duì)，這種情況還沒(méi)有改變，所以，一線城市甚至包括某些二線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，這個(gè)過(guò)程還沒(méi)有結(jié)束。

和訊網(wǎng)：資源會(huì)向著富裕的地方聚集。

文國(guó)慶：因?yàn)槿丝谙蛱卮蟪鞘小⒑贸鞘屑校@是人口集中造成的，就全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)是顯著波動(dòng)的。

和訊網(wǎng)：從您看來(lái)，今年樓市威脅論，樓市會(huì)發(fā)生很不好狀況的這種可能性發(fā)生概率很小，您是這個(gè)意思嗎？

文國(guó)慶：我認(rèn)為不能這么說(shuō)，我認(rèn)為三、四線城市是特別麻煩，還要出大事。

和訊網(wǎng)：樓市如果再出大事的話，對(duì)經(jīng)濟(jì)和股市會(huì)不會(huì)有很大的影響？

文國(guó)慶：那當(dāng)然有影響了。如果房地產(chǎn)出大事，如果大量的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的話，事情就出來(lái)了。

和訊網(wǎng)：這種情況在今年會(huì)發(fā)生嗎？

文國(guó)慶：我們正在避免發(fā)生這件事，年初黨中央就提出了房地產(chǎn)去庫(kù)存，為什么說(shuō)去庫(kù)存，而不是說(shuō)提高房地產(chǎn)投資呢？就是知道這個(gè)問(wèn)題是需要首先解決的。

和訊網(wǎng)：在去庫(kù)存的情況下，房地產(chǎn)上漲的空間就有限了吧？

文國(guó)慶：去庫(kù)存的同時(shí)是減投資，減投資、去庫(kù)存，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)可能漲價(jià)，它采用各種辦法，一方面增加需求側(cè)，另一方面減少供給側(cè)，這樣使得供需之間緩解，把比較惡劣的供需局面有所緩解，所以，階段性我認(rèn)為會(huì)改善房地產(chǎn)行業(yè)的供求狀況。

和訊網(wǎng)：羅老師，您對(duì)樓市有什么想法？

羅善強(qiáng)：對(duì)樓市的看法，文老師講的幾個(gè)觀點(diǎn)我都是贊成的。

第一，房地產(chǎn)最輝煌的幾十年發(fā)展階段已經(jīng)結(jié)束了，它進(jìn)入了一個(gè)從輝煌階段開(kāi)始向逐步的常規(guī)的產(chǎn)業(yè)階段發(fā)展。

第二，當(dāng)前房地產(chǎn)，我們探討的是漲價(jià)，但當(dāng)前房地產(chǎn)的核心問(wèn)題是去庫(kù)存，這是中央定的，站在整個(gè)全國(guó)高度上看到的房地產(chǎn)的問(wèn)題，這兩點(diǎn)明確了以后，再談微觀的方面就好談了，房地產(chǎn)會(huì)漲價(jià)，有幾個(gè)因素。一個(gè)因素是人口向大城市集中，向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)集中，導(dǎo)致局部地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格回升。二是老百姓(603883,股吧)手上的貨幣資金偏多，這種情況下在股市、債市、理財(cái)諸多投資領(lǐng)域找不到合適的保值增值的這樣一些方法，可能會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格，有一部分資金會(huì)轉(zhuǎn)入持有房地產(chǎn)，這是兩個(gè)使房地產(chǎn)上漲的主要因素。

但看到局部的上漲因素之后，也不要忘記一些最基本的因素。第一個(gè)最基本的因素，北京的房?jī)r(jià)到底是高還是低，如果說(shuō)當(dāng)一般中產(chǎn)階級(jí)都買(mǎi)房子很困難的時(shí)候，房?jī)r(jià)確實(shí)是高了。第二，現(xiàn)在的鋼鐵價(jià)格、水泥價(jià)格都大幅下跌，建房成本理論上是大幅下跌的，房地產(chǎn)上漲還有什么理由呢？

和訊網(wǎng)：它是有土地的支撐，還有和原來(lái)的老房子的比價(jià)效應(yīng)吧？

羅善強(qiáng)：這里就有政府有意扶持保護(hù)房地產(chǎn)價(jià)格的一些因素在里面，這兩個(gè)因素是不可持續(xù)的，中產(chǎn)階級(jí)買(mǎi)不起房子這能持續(xù)嗎？房?jī)r(jià)在上漲，房?jī)r(jià)成本在跌，你把土地價(jià)格維持在一個(gè)合適的高位，使房?jī)r(jià)不跌，所以，房?jī)r(jià)上漲總的來(lái)講是不可持續(xù)的，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格如果說(shuō)急劇下跌會(huì)導(dǎo)致一些不好的惡果，這倒是真的。第一，政府的財(cái)政收入會(huì)有問(wèn)題。第二，銀行的大量的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款會(huì)有問(wèn)題。第三，買(mǎi)房跟買(mǎi)股票不一樣，買(mǎi)股票買(mǎi)跌了，持有股票的人是認(rèn)的，買(mǎi)房買(mǎi)漲了沒(méi)有話講，跌了會(huì)出事的。所以，諸多因素在起作用。因此，我的感覺(jué)就是對(duì)房地產(chǎn)，一是你要看到房地產(chǎn)價(jià)格處于相對(duì)高位。二是要看到房地產(chǎn)價(jià)格上漲是一個(gè)下降大趨勢(shì)中的階段性反彈，局部性的上漲，房地產(chǎn)的平穩(wěn)下降和大量房地產(chǎn)企業(yè)的重組，這是大的趨勢(shì)。

和訊網(wǎng)：文老師還有補(bǔ)充嗎？

文國(guó)慶：我的總體上判斷，房地產(chǎn)可以階段性的反彈，但這種反彈其實(shí)還是結(jié)構(gòu)性的反彈，上漲就是結(jié)構(gòu)性的，不可能全體性的。為什么會(huì)看到總的平均房?jī)r(jià)會(huì)上漲，是因?yàn)橐簿瓦@些大城市有交易量，小城市就沒(méi)有交易量。所以，它的權(quán)重變低了。

羅善強(qiáng)：不會(huì)是高度很高的。

文國(guó)慶：如果小城市的交易量上來(lái)了以后，房子的平均價(jià)格會(huì)大幅度下降。（本期和訊座談會(huì)嘉賓：資深投資專(zhuān)家文國(guó)慶、銀河證券巡視員羅善強(qiáng)；主持人馨月(博客,微博)系和訊網(wǎng)首席財(cái)經(jīng)評(píng)論員，原創(chuàng)實(shí)錄轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)源）