來深圳工作已經5年的小林，最近對剛上市的人才房動了心。
(相關資料圖)
這個月中旬，深圳首批人才住房開啟配售，一共6個項目，分布在寶安、龍崗、龍華、光明、大鵬各區，價格相當于市價的六折。
“以前夠不著的深圳房價，現在剛剛好可以夠著了。”小林告訴《鳳凰WEEKLY地產》，雖然人才房有10年禁售，但他是剛需，相比投資價值，他更在乎價格。
11月25日，首批人才房認購資格審核結果公示，4422套房源共有12679戶申購，三房戶型搖中率約94%、兩房戶型搖中率約15%，這種“火爆”的買房場面，在深圳已經很久沒見了。
不止小林，在福田和羅湖上班的多位工薪階層都對《鳳凰WEEKLY地產》表達了想購買人才房的想法。只不過，第一批上市的項目輻射范圍還不廣，如果后續入市的人才房地段更合適，他們大概率都會入手一套。
“商品房我是完全不會考慮了，等我的社保時間滿了，就去看看人才房。”一名在福田CBD上班的金融從業者對《鳳凰WEEKLY地產》說。
“前海卷王”新盤“加鐘”
兩天前，也就是11月22日，位于前海的萬科頤城瑧灣悅家園發布補充公告，將資料修改通道的關閉時間從22日的12點延長至23日的18點，保證金凍結截止時間也延長了30個小時，開盤時間等都隨之延后。
這種情況在深圳極為罕見，畢竟此前“強硬”的新房市場里，都是購房者上趕著“送錢”凍資的。
尤其是前海的新房。
9.58萬元/平方米的裝修均價，本就是前海區域較低的了，如今還放下姿態修改開盤時間，這在幾年前是難以想象的。
不僅如此，根據中介放出的消息，萬科頤城瑧灣悅對凍資前300名客戶，還有總價30萬-80萬的優惠，折合下來單價最低可到8.2萬元/平方米，堪稱“前海卷王”。
瑧灣悅取證兩天后，同樣位于前海的天健悅灣府取證，部分房源單價也可以低至8.2萬元/平方米。
“誰能想到，現在8萬就能買到前海了。”一名前海住宅業主對《鳳凰WEEKLY地產》調侃道。
這場“前海對決”還在繼續，天健悅灣府也在24日發布補充公告，延長保證金凍結時間。
不少市場人士預計，這種新房“加鐘”的現象，可能被接下來的開盤項目效仿。
指導價成了天花板？
樓市的情緒變化，看二手房的數據或許更能說明問題。
隨著2022年樓市進一步下行，深圳的商品房交易主要集中在二手房。但最新數據顯示，深圳二手房的需求量仍持續疲軟。
自去年參考價出臺開始，深圳二手房成交已連跌15個月，到今年9月正式跌破2000套。深圳官方最新出臺的租房參考價涵蓋了4319個小區。如果把這個數量當作全市的小區數量，這意味著，9月份深圳每兩個小區才能賣出一套房。
到了10月，深圳二手商品住宅成交1733套，同比下降0.03%。
需求起不來，市場上的掛牌房源還明顯變多了。根據深圳房地產信息平臺上顯示的二手房房源數據，11月24日全市掛牌的二手房約4.27萬套，相比2022年9月12日的3.84萬套增加了11%。按照一個月近2000套的去化來計算，近4萬的庫存要消耗20個月。
“深圳業主出售意愿持續增強。”深圳市房地產中介協會近期表示。
據深圳市房地產中介協會的統計，今年9月以來，深圳二手房的掛牌量一直處于攀爬趨勢，10月底之后，攀爬的速度加快。自2021年深圳參考價出臺以來，二手房交易量價確實一直處于低位運行狀態，最近掛牌量出現了階段性高位。
這無形中就會對賣家形成價格壓力。
為了更快地套現，越來越多的業主選擇下調掛牌價。曾經很多人都以為深圳的二手房參考價是底線，到現在竟然成了不少樓盤的天花板。
據深圳二手房市占率第一的中介機構“樂有家”的統計，在11月上旬，深圳各區最好賣的10個二手樓盤，7成接近指導價（深圳官方稱為“參考價”，民間多稱“指導價”）成交，2成低于指導價，只有1成是比指導價高較多的。
“現在想快點把房賣掉，只能降到指導價。有的甚至還要賣家出中介費，過去這么多年深圳的二手房中介費都是買方出，現在確實和以前大不一樣了。”寶安區的一家二手房中介門店店長告訴《鳳凰WEEKLY地產》。
“11月初我在羅湖和福田交接的地段買了套120平的大戶型，指導價買的，中介費和稅費都是原業主出的。”一名剛剛購房的“90后”剛需對《鳳凰WEEKLY地產》說。
另一個“90后”賣家則表示，已認清現實，決定降價。“我在南山投資的小房子掛了三個月了，看的人都不多，準備指導價賣了算了，加上裝修和利息，快接近我的成本了。這不是滴血，簡直是噴血。”
還有的業主已經在虧本賣房。
南山中心區的一名二手房業主告訴《鳳凰WEEKLY地產》，他為了孩子上學新買了一套學位房，但擔心房貸后續壓力太大，決定把第一套房低于指導價賣了，因為不滿五，交易稅費高達十幾萬，加上中介費、房貸利息、裝修等，里外里虧了近50萬。
深圳另一家主流的中介機構中原地產，在11月發布了一份“二手房價格壓力測試”。 中原地產的測試結果是：在2017年之后買房的業主，八成以上都扛不住樓市再跌10%。換句話說，如果深圳房價再跌10%，八成的深圳新一代業主都要虧本。
市場的悲觀情緒跟樂觀情緒一樣，都容易傳導，個別只擁有一套住房的深圳人也起了賣房的念頭。
寶安區的一名已退休的企業職工告訴《鳳凰WEEKLY地產》，他在深圳和東莞各有一套房，正在猶豫在哪里養老。“深圳和東莞的二手房都在跌，但是深圳的房子總價高，跌一點賬面損失比東莞大多了，我想把深圳的房賣掉，搬去東莞住。”
定居將變得更容易
隨著人才房的出市，新房的去貨壓力或許將大于二手房，畢竟二手房比新房還有現房入住的優勢。
與此同時，隨著人才房的逐步釋放，深圳的樓市將進入到一個商品房和保障房可以同臺競技的格局。
據深圳的官方消息，目前深圳13個人才房項目正在穩步推進，建成后將提供25538套房，超過了目前二手房掛牌量的一半。
“對于深圳新市民來說，除了人才住房、安居房以外，近兩年集中供地，還會供應大量限價的普通商品住房、保租房。也就是說，圍繞年輕人和新市民，已經建立起來了多層次、供應和價格都可預期，且價格可控的住房體系。新市民既可以選擇人才房，也可以選擇限價的普通商品住房。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
對新深圳人來說，定居將變得更加容易。對老深圳人來說，資產價值下跌的焦慮還在持續。
“一、二線城市多年來炒房盛行，現在房價的下跌，很大程度上就是在消化泡沫，這需要一段時間。在這種背景下，不可能為了維持房價的‘不變’而人為中止房價下跌的趨勢，是趨勢就是擋不住的。”中國城市經濟研究院副院長、中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示。
宋丁還說：“房價會一直這么跌下去嗎？當然不會。凡事物極必反，經濟規律在背后起著決定性作用。當房價下跌到規模化真實需求的買入點以及政策平衡的扶持點，這個價位就下不去了，止跌出現了，甚至可能有一定力度的反彈。”
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