久久精品免费看国产成人,四虎国产精品亚洲一区久久,伊人精品久久久7777,成人欧美一区二区三区在线,99精品国产福利一区二区,亚洲精品成人毛片久久久,久久精品99精品免费观看 ,99热久久这里只有精品免费,久久精品免费一区二区三区

“國安國安，北京國安”。

北京球迷上一次能夠在工體喊出這句口號還是在2019年12月1日。那場京魯大戰，北京國安以三比二的比分勝出。

比賽后，這座北京標志性的體育場停止運行。第二年8月，北京工人體育場保護性改造復建正式啟動。

【資料圖】

這樣的更新改造正在中國的一、二線城市迅速蔓延，不只是北京，在華東、大灣區等地，城市更新已經成為了“熱門話題”。很多城市新增了不少“網紅打卡地”，也有的城市直接變身網紅城市，比如成都。

城鎮化的下半場，城市更新迎來巨大的市場機遇，不論是國家層面還是各個城市，它都是擺在面前的一道必選題。

但硬幣的另一面是，城市更新要比地產開發更復雜，背后的利益平衡和模式創新都在考驗各個利益主體，畢竟“賺錢”才是硬道理。

清華大學建筑設計研究院產業園區研究主任廉毅銳在一次直播中說，資本吃了20年“紅燒肉”，現在是讓資本去“啃骨頭”了。

這是一個創新不斷涌現的行業，也是一個艱難的行業。

當城市更新來到窗口期，各路資本也在進入，它會給進入下行通道的房地產提供新的方向嗎？

“所有領域都有機會”

城市更新正在成為政策的“寵兒”。

最近兩年，各地政府紛紛出臺政策鼓勵城市更新。今年3月，“提升新型城鎮化質量，有序推進城市更新”被寫入了政府工作報告。

根據世邦魏理仕分析，從宏觀角度看，中國的城鎮化率突破了60%，正式進入城鎮化下半場。

在此期間，中國將面臨土地資源稀缺帶來的發展約束，在增量逐漸見頂之時，大量的存量資源也到了更新的時機。城市更新則是破解城鎮化下半場問題的關鍵。

以工體為例，這座1959年投入使用的體育場在2020年主體結構已達到使用年限，國家相關專業機構對工人體育場的鑒定結果為DEU級，即房屋結構安全性和建筑抗震能力整體不符合《房屋結構綜合安全性鑒定標準》。

同時，工人體育場原設計標準已相對落后，設施設備功能陳舊，已無法滿足舉辦國際大型專業足球賽事活動的功能要求，急需進行升級改造。

一位北京的城市更新運營商向《鳳凰周刊》表示：“房地產高速增長的時代過去后，各地更加關注存量問題，有太多地方需要去更新。到了這個階段，政府也有意愿去推動。”

第一太平戴維斯華南區策略顧問部負責人鄧耀華則表示：“城市更新這個概念真正有熱度是在2019年，很多城市對城市更新發出了相關政策。”

他將城市更新分成數個梯隊，位于第一梯隊的是大灣區和華東，這里的城市開發強度都很高。以世界上30%開發程度為標準，深圳東莞的程度為45%，佛山珠海為35%，廣州中山為30%。

“這些城市土地已經高度集約，很難再向外要地，那就要向內尋求增長。另外，2019年經濟增長形勢進入新階段，一、二線城市提出要高質量增長，人產城要重新構建。自然而然會進入更新的階段。”

機遇正在城市的各個層面涌現出來。

城市更新網URN運營人高文利向《鳳凰周刊》表示：“城市更新是一個大的概念，要說機會，所有領域現在都有機會。”

目前，城市更新大致有三類：第一類是綜合整治，更強調建筑硬件升級和空間改造，主要以老舊小區改造和公共空間治理為主。

第二類是有機更新，一般是廠房、寫字樓、商業等業態的更新。這不僅包括硬件升級，更多是更新內容，通過新的產業導入，來提升資產價值。

還有一類是片區更新，這也是各地政府最為重視的領域。這種更新形式多樣，有拆除重建的，也有產業的、商業的、老舊小區的改造等等。

在2021年之前，城市更新的主體在大灣區以民企為主，主要更新舊城舊村舊廠。在上海、北京等城市，主要是一些大的地產基金，關注的是寫字樓、商場的改造。老舊小區主要是政府在推動改造，但水平比較低。

高文利介紹道：“現在老舊小區改造，深圳的愿景就做得很好，公共空間的治理，像上海這樣的城市就做了非常精細化的升級和改善，而且從參與主體看，一些大的基金，像黑石也都在關注，國內資本也在介入，包括一些民營企業和私募基金，主體更為多元，證明大家也都看到這里面蘊藏著非常大的機會。”

目前，片區更新正在成為城市更新的主流，深圳一位城市更新人士向《鳳凰周刊》表示：“現在的趨勢是往大的土地整備與利益統籌方向去做，城市更新極難再做小項目，趨向片區統籌。于地方可以更科學規劃各方面配套，社會效益好；于市場主體，部分可以拆除重建，實現經濟效益。”

像工體的改造，除了體育場館的升級，還帶動周邊的片區改造。公開資料顯示，工體改造復建項目I期總規劃建設面積為38.5萬平方米，地上約10.7萬平方米、地下約27.8萬平方米。

其改造主體中赫集團向《鳳凰周刊》表示：“周邊我們把以前的廠院全部打開，把之前的娛樂業態拆除整體規劃。整體改造之后，未來工體片區地面是10萬平米的城市公園，3萬平米的湖區，加上周邊愛樂樂團的音樂廳，三層的商業，這些要聯動起來。”

但另一方面，大多數城市的政策都是綱領性的，城市更新又是一個復雜領域，政策利好之外，政府和企業都要想清楚適合自身的方向和模式。

上述城市更新運營人士表示：“雖然政府在政策上會支持，但現實是一些法律法規并不完善，每個改造幾乎都會留下一些住建、消防的不合規之處。尤其是消防，我們一個改造項目變成經營性質后，所用的一些材料消防不過關，我們就只能把門窗拆掉，變成戶外空間了。”

而鄧耀華表示：“其實政策還是需要城市根據自身的發展來探索。比如深圳更關注工業改造，政府更關注稅收，我們不會輕易將改造項目房地產化，政策也更多向產業做探索。像廣州白云山，它更重視宜居環境，那我們可能更關注商業配套，公園的利用，這更像片區的統籌。政策不是主觀驅動，而是客觀需要。”

錢難掙，賬難算

政策鼓勵各路資本參與城市更新固然是利好，但背后的核心是如何盈利，特別是面對主體較多的片區改造，這也是橫亙在各方之間的難題。

上述城市更新運營商向《鳳凰周刊》表示：“政府想做城市更新，但沒有錢，更多的是協助，所以就開始拉國企入局，國企有資產也有資金，但改造完了沒法產生投資回報效益，再去做委托運營，又會增加成本。”

而鄧耀華則表示：“城市更新有兩項是房地產開發沒有的，第一是拆，第二是報。拆就是一級開發，報就是報批報建。”

民營企業不希望參與一級開發，這會是非常瑣碎和棘手的過程。而報批報建地產開發也有，但城市更新會有很多預審批的工作要做，立項工作要更困難。城市更新需要給拆和報額外的時間和錢，成本比房地產開發要高。

另外，國企還涉及資產保值增值的問題，“比如片區更新里有三個項目，如果都賺錢是最好的，但如果一個項目虧錢，另外兩個賺錢，國企也很難接受。”

高文利向《鳳凰周刊》分析稱：“城市更新最核心的問題就是如何能夠實現盈利，因為現在很多項目一算賬的話就算不過來，項目就推進不了。”

上述三種城市更新模式中，綜合整治因為偏公益性，所以一般有政府補貼。另外，還有一些銀行貸款、政策貸款，甚至有的可以申請專項債，所以，這種模式是微利可持續。

有機更新一般是市場化的行為，算賬都是基于市場規則來算的。一線城市一般盈利模式沒問題，但在二線城市和弱二線城市，因為沒有那么大的市場容量，這種有機更新算賬會有點問題。

最難的是片區更新。

去年8月，住建部對城市更新發布《意見稿》，對大拆大建式舊改進行嚴格的限制，并提出了四項重要硬性指標，分別是：拆建比不大于2；拆舊比不高于20%；就近安置率不宜低于50%；住房租金年度漲幅不超過5%。

有數據表示，佳兆業在深圳舊改項目的毛利率在50%左右，廣州40%。從中國奧園披露的廣州和珠海的城市更新案例來看，其項目毛利率超30%，凈利率超15%，盈利能力顯著高于招拍掛項目的5%-8%。

能夠達到如此高的利潤自然與背后的大拆大建有關，而住建部最新的政策對參與城市更新的主體盈利提出了非常大的挑戰，因為片區改造里有公益性的公共空間改造和老舊小區改造，成本很高，還有包括拆除需要有補償的費用等等。

根據愛德地產研究院分析，假設拆除建筑面積為60萬平米，則新建建筑面積最多為120萬平米。與之相對應的是拆賠比，以常見的拆賠比1.2來計算，則拆除收益為0.8倍拆除面積，以前那種“拆6層建30層”的玩法很可能受到嚴格限制。

而高文利則表示：“新建的比例很少，而且除了能夠有可變現的住宅之外，還得配商業產業，得運營，所以，現在這種項目盈利能力一般。”

對于這種情況，多位受訪人士均表示，一般片區更新就得跟地方政府去博弈，盡量在其他住宅地塊進行一定的補償或者優惠，讓可銷售部分能夠覆蓋整體成本，同時，也可以爭取國開行貸款。

當然，還可以在一些指標上進行適當調整。

高文利稱，“現在一般會擴大更新范圍，比方說原來需要拆1萬平米，現在，要求只能拆20%。所以，就需要在這1萬平米的周邊，再選4萬平米的老舊小區改造和綜合整治，這樣的話形成一個5萬平米的片區更新。”

模式探索

多主體的特點讓城市更新統籌各方的利益顯得非常困難。

多位受訪者向《鳳凰周刊》表示，基金模式或許是目前比較好的多方聯合方式。

2021年6月，上海城市更新基金正式成立。基金總規模約800億元，為目前全國落地規模最大的城市更新基金，參與方既有上海地產集團這樣的國企，也有萬科這樣的混合所有制企業。

該基金為上海地產集團做GP，負責基金管理運營，招商蛇口、中交集團、萬科等7家企業做LP。該基金采用母子基金結構，分為城市更新母基金、一級開發子基金和針對自持商業的子基金。這800億是各方出資入股上海地產，并非直接形成資金池。

高文利表示：“母基金的話，一般就是相當于入資買門票，然后根據具體項目再做成子基金。”

該基金的退出機制為約定綜合收益率，參與方退出時拿保底收益和分紅，投資期限為“5311”，投資期5年，回收期3年，普通合伙人可單獨決定延長兩次，每次一年。

世邦魏理仕對此分析稱，該類基金具備投資門檻低、權益性融資工具不增加融資主體負債率、監管限制小、便于管理、退出靈活等優勢。

高文利介紹：“現在國內城市更新基金應該有二三十只，基本上每個城市都有，它解決了城市更新最關鍵的資金問題；其次，城市更新基金綁定了一些大的戰略合作商，形成項目的利益共同體，方便開展長期合作。此外，城市更新基金也是有選擇的，不是說誰都可以出錢入資，相當于在為后期的不同領域找好合作方。”

除了基金模式，片區更新里還有其他的合作形式，比如政府授權地方國企來做實施主體，這些有著資金優勢的國企負責整個項目的前期孵化。之后，他們可以選擇全流程參與，也可以根據需求尋求合作方組合資公司。

在片區更新里，涉及到一些細分的領域，比如住宅，可以引入專業的住宅開發商，產業可以專門引入產業運營商，商業也可以引入太古、大悅城這樣的企業去合作，這樣就形成了各自發揮所長的一種合作機制。

比如工體改造就是由中赫集團聯合北京建工集團、華體集團組成平臺公司中標，中赫負責整體的設計運營，北京建工是總包方，華體負責體育場館的維護。

鄧耀華則表示：“真正的利益統籌，需要政府協助，把國企民營企業請進來，民企的優勢在于有產業，有靈活的開發節奏，有靈活的利潤模式，國企有資金優勢，平臺公司有土地整合優勢。上海的基金是大的方向，誰都有優勢，大家把優勢用好，就會下好這盤棋。”