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業(yè)主以自己是“殘疾人”、有“精神病”為由，欲悔約不賣，并且不愿承擔(dān)違約責(zé)任。

證券時報記者 曾福斌

房價漲了，賣房者想毀約不賣房。在近期一線城市房價快速上漲的背景下，相關(guān)事件時有見諸報端。毀約的理由五花八門，證券時報記者近日卻收到這樣一個爆料：北京購房者盧女士與售房者葛女士于今年1月份簽訂房屋銷售合同，在經(jīng)歷了兩個月房價上漲后，葛女士以自己是“殘疾人”、有“精神病”為由，欲毀約不賣了，并且不愿承擔(dān)違約責(zé)任。

有律師在接受證券時報記者采訪時稱，如果葛女士真有精神病，那其簽的房屋買賣合同的法律效力可能是要打折扣的，但其是否殘疾人、是否有精神病得由法院委托第三方鑒定后說了算。且不管葛女士“殘疾人”、“精神病”的真假，有意思的是，葛女士要求，售價大幅提升后可以繼續(xù)完成交易。

要求漲價，否則違約

根據(jù)證券時報記者獲得的前述房屋買賣《補充協(xié)議》原件照片，購房者盧女士與售房者葛女士在2016年1月20日簽訂房屋《買賣合同》及《補充協(xié)議》，房屋所在小區(qū)為海淀區(qū)知春里小區(qū)，屬于學(xué)區(qū)房（學(xué)區(qū)名額未被使用），交易價格為370萬元（此價格為售房者凈得價，不含稅），中介為鏈家地產(chǎn)。

根據(jù)《補充協(xié)議》，購房者已于2016年2月18日前分三次將45萬元定金付給了葛女士，并且要求葛女士在3月1日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)。

可是，交房時間到了，葛女士卻遲遲不辦理相關(guān)手續(xù)。從葛女士與中介的對話錄音中，證券時報記者了解到，葛女士不愿過戶的主要原因是房價上漲太快。她稱有人告訴她，她的房子價值應(yīng)該在合同價的基礎(chǔ)上加100萬。之前簽的合同售價太低，希望臨時加價。同時，葛女士還稱自己是殘疾人，有精神病，之前所簽合同都是無效的，違約法院也拿她沒辦法。

據(jù)爆料人向證券時報記者轉(zhuǎn)述，他從鏈家地產(chǎn)中介處了解到，葛女士希望至少漲價60萬才愿意成交。如果解約，葛女士當(dāng)天就可以把45萬定金退還給購房者，但不承擔(dān)其它違約責(zé)任。

當(dāng)然，《補充協(xié)議》中約定的違約責(zé)任沒這么輕。按照《補充協(xié)議》，甲乙雙方（甲方為葛女士、乙方為盧女士）任意逾期履行補充協(xié)議約定義務(wù)的，每逾期一日，違約方應(yīng)按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。

甲方若出現(xiàn)下列情形之一，其中有逾期履行補充協(xié)議第二條約定的義務(wù)（包括甲方在3月1日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)）超過十五日的；拒絕將該房屋出售給乙方或者擅自提高交易價格的，構(gòu)成根本違約，且乙方有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同。甲方應(yīng)在違約情形發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金。如果《補充協(xié)議》具備完全法律效力，那么目前葛女士已經(jīng)違約，也意味著她需要賠償盧女士74萬元，并退還定金。

此外，值得一提的是，葛女士還希望在和盧女士解約后，鏈家地產(chǎn)繼續(xù)幫忙銷售前述房屋，但是要漲價，被鏈家地產(chǎn)有關(guān)人員否決了。有業(yè)內(nèi)人士稱，房屋買賣本身就有風(fēng)險，如果漲價了就不賣的話，那契約責(zé)任怎么履行？

是否“精神病”

法院說了算

如今，不管是繼續(xù)協(xié)商按原合同執(zhí)行還是解約，購房者都感覺是一個難題。如果按照原有合同執(zhí)行，葛女士是否會多方刁難，在過戶方面不予配合。如果按照解約執(zhí)行，葛女士違約責(zé)任有多大，拿到賠償款是否非常困難。

從交談錄音中看，葛女士的立場其實很清楚，漲價后就賣，不漲價就解約，但是只愿意退回定金部分，不愿承擔(dān)其它賠償責(zé)任。

問題的關(guān)鍵在于，“葛女士聲稱自己是殘疾人是否真實，這需要法院的判定。”前述律師對證券時報記者稱。

根據(jù)證券時報記者獲得的資料，葛女士提供了一本由中國殘疾人聯(lián)合會蓋章的殘疾人證，2010年1月29日簽發(fā)，有效期十年，以及一份今年2月29日由首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京安定醫(yī)院出具病假證明書，診斷及建議為“診斷精神分裂癥，休壹月”，并且蓋上了前述醫(yī)院門診病假專用章。

不過，證券時報記者根據(jù)獲得的葛女士的姓名及殘疾人證號，在中國殘疾人聯(lián)合會官網(wǎng)輸入相關(guān)信息查詢后發(fā)現(xiàn)，官網(wǎng)彈出的提示是，“經(jīng)查詢殘疾人人口基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫：您輸入的姓名與證件號碼不一致！”

前述律師稱，法律上，將人分為完全民事行為能力人、部分民事行為能力人和完全無民事行為能力人。如果確實能夠證明精神上有問題，民事行為能力和合同的法律效力是打折扣的。“但是這要由法院委托第三方來鑒定。如果葛女士出具的相關(guān)證明是假的，則又涉及作偽證。”律師表示。

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