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12日一樓盤“搶購”現(xiàn)場。

文/廣州日報記者蔣幸端

圖/廣州日報記者石忠情

近日，網(wǎng)上傳言深圳客瘋狂入市，東莞房價飆升，不少東莞購房者擔心再也買不起房。上周有報道稱東莞一天內(nèi)出現(xiàn)四個“日光盤”，8000名深圳客搶走東莞1100多套房；某些開發(fā)商“坐地起價”一天秒漲4000元/平方米……然而，真相真是如此嗎？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其實“日光盤”并不“日光”，還有房子沒賣完，開發(fā)商只是進行“饑餓營銷”少量加推漲價；而一天漲4000元、開發(fā)商“坐地起價”，除了產(chǎn)品差異原因外，背后還有某些深圳客和中介在聯(lián)合炒作；有樓盤更是出現(xiàn)中介先認購再抬價轉(zhuǎn)售給深圳客，賣房收取“茶水費”等樓市亂象。

近期樓市狀態(tài)多

●中介認購高價轉(zhuǎn)售

●賣房收取茶水費

●業(yè)主報價高其實不想賣

●中介放盤借機抬高房價

焦點事件：

8000名深圳客

一天搶走東莞1100套房？

上周，東莞樓市傳出多個樓盤開盤即“日光”，市場交投十分火爆的消息。根據(jù)相關(guān)媒體報道，3月12日，8000名深圳客一天搶走東莞1100套房，中正soho、信鴻·蔚藍海岸、遠大城市廣場、宏遠·匯龍灣四個樓盤成為“日光盤”，且還出現(xiàn)了多次“坐地漲價”現(xiàn)象。但是，據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，市場火爆的真相竟是深圳客和中介在瘋狂炒房。

在采訪中，有知情人士向記者透露，3月12日在南城宏遠·匯龍灣認購的深圳客比例達到了七成，而其他幾個樓盤甚至達到了八至九成，有深圳投資客購買3~5套房。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，今年以來，深圳房地產(chǎn)市場在一些調(diào)控政策的影響下，整體交易冷了不少。深圳的中介為了生存，就開始全力開拓東莞市場。“今年很多深圳中介的重心都放在東莞市場上，開盤時帶著大批深圳客過來，而開發(fā)商也都在尋找深圳的中介公司合作。”該人士告訴記者。此外，記者了解到，深圳中介帶來深圳客能獲得的傭金也很高，甚至高達3%~5%，即100萬元的房子可以獲得3萬元以上的傭金，大大提高了深圳中介的熱情，但同時也讓開發(fā)商將成本加到購房者身上，推動房價上漲。

記者調(diào)查：

1 一天四個“日光盤”？

只是“饑餓營銷”

記者采訪發(fā)現(xiàn)，四個“日光盤”都是以少量加推為主，如宏遠·匯龍灣先是推出了100套住宅，后再在下午推出50套；而遠大城市廣場也是推出100套左右，其他兩個盤推的量稍多。合富輝煌東莞市場研究部介紹，目前市場上多個項目采取“少量、多次、限量加推”的方式進行，制造“僧多粥少”的氣氛。

同時，記者還發(fā)現(xiàn)，目前在售樓盤以舊盤加推為主，其中遠大城市廣場在去年下半年就拿到了預(yù)售證，而宏遠·匯龍灣也在年前就開始蓄客。業(yè)內(nèi)人士表示，樓盤在歷經(jīng)了長時間的蓄客后，再推出少量房源將購房者聚集在一起，造成樓盤熱銷的現(xiàn)象，這是樓盤慣用的銷售手段之一。

而所謂的“日光盤”也并沒有“日光”。一名深圳購房者劉先生告訴記者，在“日光盤”遠大城市廣場開盤當晚，他接到熟悉的中介電話，問他要不要買遠大城市廣場的房子，稱手上還有好幾套房，“都是之前幫客戶排了號，最后沒買的。”中介說。

2 一天漲4000元/m2 ？

產(chǎn)品不同 價格不一樣

銷售中，出現(xiàn)一天漲4000元？記者經(jīng)實地了解采訪后發(fā)現(xiàn)，被稱為“一天漲4000元”的宏遠·匯龍灣其實是兩度推盤，推盤的產(chǎn)品類型不一樣，定價也不同。據(jù)開發(fā)商介紹，上午推的是毛坯房，定價在12000~13500元/平方米，下午加推的是精裝修房，加上房子位置不同，因此定價在16000元/平方米左右。而且實際簽約均價會比開發(fā)商現(xiàn)場報價要低一兩千元。

另外一個被稱為“日光盤”的信鴻·蔚藍海岸本周已經(jīng)簽約250多套住宅，其被相關(guān)媒體公布的均價為1.4萬元/平方米。但是記者了解到，該樓盤在當天共推了三次貨，第一次的價格為1.1萬元/平方米，位置和產(chǎn)品是最差的，第三次推貨是位置和產(chǎn)品最好的，才是1.4萬元/平方米。而記者隨后查到該樓盤的簽約數(shù)據(jù)顯示，目前其簽約均價約為1.26萬元/平方米。

而號稱“1.6萬元/平方米”的遠大城市廣場，在近兩天已經(jīng)簽約的十多套房，簽約均價約為1.1萬元/平方米。

3 大朗一項目1.6萬元/m2被一搶而空？

中介先認購再賣給深圳客

3月12日，大朗某樓盤以售價1.6萬元/平方米被深圳客搶購一空的消息傳出，讓這個一直以來默默無聞的樓盤火了一把。

記者了解到，該樓盤最近的預(yù)售證是在去年9月拿到，但是由于銷售情況一般。12日，該樓盤以1.6萬元/平方米高價開盤銷售，比周邊樓盤高出了四五千元/平方米。一名當天在現(xiàn)場的購房者告訴記者，一到現(xiàn)場就有多名中介圍著他，要幫他買房。“本來早上是要搖號的，但是沒多久就說搖完了，說下午再搖也沒有看到，后來就有人砸了樓盤財務(wù)室。”

有內(nèi)部人士透露，當天樓盤現(xiàn)場除了被中介帶來的深圳客外，還有許多是三級聯(lián)動的中介，制造樓盤人數(shù)多，銷售十分火爆的假象。隨后開發(fā)商以1.3萬元/平方米的價格給中介進行內(nèi)部認購，中介再以1.6萬元/平方米的價格轉(zhuǎn)賣給深圳投資客。這讓許多購房者知道后十分憤怒，繼而發(fā)生了沖突。

揭秘“日光盤”煉成：

1 中介炒作：

收“茶水費”或大量認購

有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，一般中介參與炒房有兩種方式，一種方式是開盤前，中介先向開發(fā)商認籌，然后再轉(zhuǎn)籌給深圳客，收取幾萬元的“茶水費”。另一種方式是中介與開發(fā)商簽了認購書，造成房源異常緊張的假象，再高價轉(zhuǎn)給深圳客。“打個比方，中介先跟開發(fā)商簽認購書，單價為10000元/平方米，但隨后更名轉(zhuǎn)給購房者，單價一下漲到了16000元/平方米，開發(fā)商當然也非常愿意。但是房價穩(wěn)定、漲得慢的時候，開發(fā)商是絕對不干這種事的，因為更名的過程非常麻煩。”該名人士說。

另有不愿透露姓名的中介公司負責人告訴記者，中介參與炒房其實風險很大，畢竟簽認購書要交納幾萬元的定金，如果房子賣不掉，這筆錢就拿不回來。

2 深圳客參與：

為“著數(shù)” 上班族囤兩三套房

3月16日，深圳網(wǎng)友“胡淑貞”在網(wǎng)上發(fā)帖稱，12日東莞大朗的遠大城市廣場開盤，她去排隊沒排上，開發(fā)商就封盤不賣了。第二天，中介打來電話，說樓盤會重新開賣，問她還要不要。“胡淑貞”于是轉(zhuǎn)賬五萬元定金過去。但是，麻煩卻開始了，本來說好1.4萬元/平方米，后來又說是1.6萬元/平方米，最后竟然以1.7萬元/平方米的價格簽下了認購書，還是中介代簽的。

而且，原本說好的兩成五首付變成了四成首付，利率上升1.1倍，為了獲得低首付，中介告訴她可以辦個假離婚證和戶口本。網(wǎng)友“胡淑貞”說，因為中介是自己的老鄉(xiāng)，所以才比較相信他，但是現(xiàn)在發(fā)生了這么多事，價格還這么高，她已經(jīng)不想買那個房子了，只想退回自己的錢。

購房者林姐也告訴記者，她的一位深圳同事在沙田買了3套房，另外一位同事買了兩套，都是用來投資的，“同事認識的中介說買了以后可以漲到2萬元/平方米以上，這么有‘著數(shù)’的事情，當然要介紹給我。”林姐受到深圳同事的影響，也在考慮要入市投資。

更多亂象：

除了中介和深圳客聯(lián)合炒作外，近期東莞房價出現(xiàn)不理性的快速上漲，讓市場亂象頻生。

1 2萬元賣個號 樓盤公開“賣籌”

最近沙田樓市十分火熱，家住沙田的老陳也跟著小賺了一把。他告訴記者，前段時間，他家附近的一個樓盤開盤，他跑去排隊認籌，雖然沒有買房的打算，但是可以將拿到的號賣給深圳客。記者了解到，目前的東莞樓市有樓盤以2萬元一個的價格公開“賣籌”。一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，收“茶水費”現(xiàn)象也比較普遍，如果想選到滿意的樓層，甚至只是買到房，都需要5萬~10萬元“茶水費”給中介。

而事實上，這種額外收取“茶水費”和“賣籌”的行為都是違規(guī)的。

2 二手房價太高？業(yè)主不是真心賣

南城的劉女士有一套110平方米的住宅，原來放盤價格是100萬元，結(jié)果一天就來了六批購房者。她到中介處了解情況，聽說現(xiàn)在房價上漲，買房的人多，就將價格提到了110萬元，后來再次提到120萬元。一個多月過去了，看房的人很多，但是房子卻一直沒有賣出去。劉女士說，自己并不急著賣，只是放在那里看可以賣到多少錢。

“急著用錢的業(yè)主會以比平時多一點的價格就賣掉；而把價格抬得很高的，一般都是不想賣的。”一名資深的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，如城區(qū)的剛需二手房定價在1.6萬元/平方米以上的，大多是業(yè)主放在那里試探市場的，并不是真的想賣。而購房者卻誤以為現(xiàn)在的房價這么高了，心理價位也會隨之提高，甚至會恐慌入市。

3 業(yè)主要放盤 中介報價“坐火箭”

南城某樓盤的小戶型在去年成交價為8000多元/平方米；今年春節(jié)后，中介給新放盤業(yè)主建議，可以將價格提高至1萬元/平方米以上，“現(xiàn)在市場很火，城區(qū)二手房都漲了兩三千了。”林小姐聽從了中介的意見提高價格放盤，但是幾周后卻發(fā)現(xiàn)看房的人雖然多，但是并沒有人愿意出手購買。南城鴻福西路天誠康橋去年一套小戶型的放盤價是25萬~30萬元左右，幾天前，鄭先生接到中介的電話說，他的房子放盤價可以達到45萬元以上。

記者了解到，城區(qū)的小戶型一手房價格還在1.1萬元/平方米左右，二手房小戶型想賣到萬元以上，目前存在著一定的困難。業(yè)內(nèi)人士介紹，在中介的引導(dǎo)下，業(yè)主漲價捂盤心理增加，二手房價格也出現(xiàn)了上漲。

他山之石

佛山：房價外加收項目一律禁止

樓市亂象頻生，別的城市已經(jīng)在出手整治了，也許可以給東莞一個借鑒。

今年2月，佛山市發(fā)改局和市住建管理局聯(lián)合發(fā)文，對網(wǎng)絡(luò)營銷收費的問題規(guī)定如下：（一）商品房銷售實行明碼標價和一套一價。（二）屬于房價外加收項目的一律禁止。（三）在取得預(yù)售許可前，禁止一切營銷收費。這意味著，一些開發(fā)商、中介機構(gòu)通過與網(wǎng)站合作形式銷售房產(chǎn)，將網(wǎng)站的報酬以“網(wǎng)絡(luò)營銷費”的方式分攤到每套成交的房產(chǎn)，讓消費者買單，同樣違反規(guī)定。

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