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營改增這場曠日持久的“戰(zhàn)役”即將在今年5月全面完成，時間緊、任務重。昨日，國稅總局局長王軍表示，此次營改增確實面臨諸多挑戰(zhàn)，比如二手房交易就要面臨前所未有的自然人需繳納增值稅的情況。在業(yè)內(nèi)看來，雖然從稅率角度分析，營改增后二手房交易的稅負應當有所增加，但由于所有行業(yè)稅負只減不增是本輪營改增的主要目標，因此，改革后的二手房交易稅負應當不會高于當前。

首涉?zhèn)€人營改增

隨著今年政府工作報告為營改增任務立下“軍令狀”，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)這四塊最難啃的“骨頭”也都將在今年5月1日正式納入營改增軌道。但時間緊、任務重，上述四大行業(yè)之所以遲遲未被納入試點必定有它的難點所在。

王軍就表示，此次營改增不同于以往，面臨著諸多挑戰(zhàn)。“一是數(shù)量大，1000萬納稅人要改制；二是時間緊，只有不到兩個月實際準備時間；三是首次涉及自然人繳納增值稅的問題，比如二手房交易；四是納稅人過去很少接觸過增值稅。”王軍說。

其中，自然人將首次繳納增值稅無疑成為了多方關(guān)注的焦點。以二手房交易為例，目前二手房交易共需繳納8種稅，即營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅。其中，5.6%的營業(yè)稅是向賣房一方征收，但隨著未來房地產(chǎn)行業(yè)納入營改增試點，二手房交易中的賣房一方此前所繳納的營業(yè)稅將不復存在，取而代之的便是增值稅。

然而，由于增值稅是以商品增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，因此，增值稅此前只面向企業(yè)征收，并不涉及自然人。如此一來，如何征管又成了一道新的難題。不過中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓告訴北京商報記者，目前增值稅共有兩種發(fā)票，分別針對的是一般納稅人和小規(guī)模納稅人，其中對小規(guī)模納稅人征收增值稅的經(jīng)驗就可以為個人繳納增值稅所用。

二手房稅負不會高于當前

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步靠近營改增，個人之間的二手房交易在稅負上又將呈現(xiàn)出怎樣的變化？起碼僅從數(shù)值推演上來看，二手房交易的稅負相比以前確實要有所增加。

曾有人測算過，如果按照5.6%的營業(yè)稅來征收，那么一套成交價為50萬元的普通住宅需繳納2.8萬元的營業(yè)稅。而如果按照業(yè)內(nèi)普遍認同的11%的增值稅率來征收，那么同為50萬元的一套普通住宅則需上繳近5萬元的增值稅。最為關(guān)鍵的是個人住房交易并沒有抵扣項，這也就意味著賣房一方要多承擔2萬多元的繳稅壓力。

但劉桓也表示，此次營改增的一個首要原則就是稅負只減不增，因此，在他看來，二手房交易應當不會沿用房地產(chǎn)行業(yè)通用的11%的增值稅率。

“二手房交易的增值稅率應當不高于當前5.6%營業(yè)稅的稅率，是否會低如小規(guī)模納稅人3%的增值稅率目前還不好說，這還需要相關(guān)政策對于二手房交易雙方的性質(zhì)進行單獨說明。”劉桓說。

偉業(yè)我愛我家品牌中心總監(jiān)孔丹也表示，從中央營改增的大方向上來看，改革的最終目的應該還是降低個人、企業(yè)的稅收負擔，因此個人二手房交易增收增值稅后，交易過程中的整體稅費繳納額度應該是穩(wěn)中有降的，但在具體操作過程中應該也會根據(jù)具體城市不同采取差別化政策。

一線城市或分別對待

調(diào)整交易稅費往往是我國樓市調(diào)控的一項重要手段，雖然近年來政府的行政之手正在慢慢退出，但房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費變化卻仍未停歇。2月下旬，財政部就聯(lián)合國稅總局、住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（以下簡稱《通知》），首次將個人購買90平方米以上家庭惟一住房的契稅征收稅率統(tǒng)一調(diào)整為1.5%，而不再區(qū)分為1.5%和3%。

值得注意的是，當時這條政策就有意將一線城市與其他城市區(qū)別對待，《通知》明確表示，我國將對于個人購買家庭第二套改善性住房，房屋面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅，但北上廣深四個城市暫不實行這一條新政。

孔丹直言，可見，中央愈發(fā)清晰的“分類調(diào)控”思路，意味著營改增實施差別化政策的可能性也越來越大。“因此，如果按照改革后，一線城市及重點二線城市二手房交易稅費整體平穩(wěn)；其他城市稅費有所減免、降低的情況來看，各地樓市受營改增調(diào)整的影響也將有所不同，一線城市原本庫存就不多，所以改革后市場波動應該不大，但三四線城市樓市很可能受新政刺激，加快去庫存速度。”孔丹說。

不過，孔丹也表示，由于三四線城市購房需求始終難有明顯增長，因此減免稅費、信貸寬松等政策仍然無法為這些地區(qū)提供持續(xù)的去庫存動力，長久來看，國家層面的投資更有針對性地向三四線城市流入，推動特大城市周邊建設(shè)發(fā)展新的中心城市，對人口形成更大的吸引力，才是更關(guān)鍵的。（蔣夢惟南淄博）

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