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■李宇嘉

今年的“兩會”上，一線城市房價暴漲自然成為代表委員關(guān)注的議題，而各級管理部門的表態(tài)，更是成為樓市調(diào)控政策呼之欲出的信號。住建部要求，一線城市要嚴格執(zhí)行限購政策和差別化的稅收、信貸政策，打擊交易當中的違法違規(guī)行為；國家發(fā)改委提出，一、二線重點城市正在采取措施進行調(diào)控；城市主政者的應對更加積極，上海和深圳市委書記均表態(tài)，對房價非理性上漲，不會袖手旁觀，必須加強調(diào)控，打擊違規(guī)炒房等行為。

很多業(yè)內(nèi)人士認為，各級管理層的表態(tài)，或許意味著，此前的政策打壓將接踵而來。但筆者認為，除了控制違規(guī)炒作，如借助P2P等場外融資“加杠桿”、中介惡意炒作等，過去仰仗的“需求側(cè)”抑制，如提高交易成本（加稅、提高利率）、降低交易杠桿（提高房貸首付比例）、加大限購力度等，不大可能成為政策重點。同時，著力“供給側(cè)”將是一線城市樓市管理的主基調(diào)。

各級管理層表態(tài)中，透露出一個罕見的信號，即增加土地供應。事實上，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020）》、十八屆三中全會關(guān)于嚴控特大城市人口、嚴控新增用地的精神，2014年以來，國土資源部對特大和超大城市開始劃定永久性開發(fā)邊界，形成空間硬約束。但是，此次住建部很罕見地提出，一線城市要增加土地供應，穩(wěn)定市場信心，而上海也重拾新增房屋供應的“90/70”政策，增加低總價住房供應；深圳除了要在“十三五”建設(shè)史無前例的40萬套保障房外，還要向海洋要55平方公里。

由此，筆者認為，一線城市未來樓市調(diào)控或許轉(zhuǎn)向“供給側(cè)”，即多渠道挖掘供應潛力來滿足需求，而不是像過去一味地打擊或抑制需求。一線城市樓市管理由“需求側(cè)”轉(zhuǎn)向“供給側(cè)”，首要原因在于，包括一線城市在內(nèi)的重點城市，未來房價上漲很難通過政策打壓控制得住。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的“過渡期”和“陣痛期”，維持寬松的融資環(huán)境是非常必要的。同時，制造業(yè)“去產(chǎn)能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢，加上利率從保護和管制到市場化，為維持銀行的利潤水平，從制造業(yè)分流出來的信貸額度會流向消費金融市場，即制造業(yè)領(lǐng)域“去杠桿”、個人消費金融領(lǐng)域“加杠桿”。

貨幣大周期寬松疊加“加杠桿”，房地產(chǎn)的金融屬性明顯，居民大類資產(chǎn)配置會傾向于樓市，樓市也將整體呈現(xiàn)景氣態(tài)勢。因此，盡管我國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房已經(jīng)達到甚至超過1套/戶，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和適齡購房人群（25歲-44歲）數(shù)分別在2010年和2015年達到峰值，由人口因素驅(qū)動的樓市景氣周期或許結(jié)束了，但由資金驅(qū)動的樓市景氣周期或許剛開始。

美國適齡購房人口占比在1991年達到最高點32.4%，此后一路下滑到2014年的26.3%，但1992年-2006年卻堪稱美國樓市最大的一波牛市。

兩次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型（上世紀90年代的互聯(lián)網(wǎng)、本世紀初的新能源和智能科技）下的寬松貨幣環(huán)境和居民“加杠桿”，這是美國樓市向上的主要動力。相應地，美國商業(yè)銀行按揭貸款占比，從上世紀70年代的25%上升到2006年的55%；日本上世紀80年代出現(xiàn)人口老齡化，適齡購房人口數(shù)從1981年的1995萬人降至1991年1573萬人，降幅達到21%，但日本上世紀80年代-90年代的樓市卻是最火的。此外，北歐國家（如挪威、瑞典、芬蘭）、英國、墨西哥等多個國家的研究都表明，利率市場化和金融自由化時期，銀行會加大房地產(chǎn)按揭貸款占總貸款的比重，房地產(chǎn)景氣度都持續(xù)向好。

因此，未來我國樓市將由過去人口因素（農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和適齡購房人口）驅(qū)動下的一、二、三、四線城市普漲，轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿膨?qū)動下的重點城市房價上漲。一方面，“北上廣”等特大城市高凈值人群集中。招商銀行和貝恩資本發(fā)布的《2015中國私人財富報告》顯示，廣東、上海、北京、江蘇、浙江等五個省市的高凈值人群數(shù)排名全國前5位，近期房價上漲城市也集中在這些區(qū)域；另一方面，經(jīng)濟處于“換檔期”和“陣痛期”，意味著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)開始退場，但新興產(chǎn)業(yè)還沒有完全成長起來，對于過去幾十年制造業(yè)繁榮期積累起來的財富來說，就意味著“資產(chǎn)配置荒”和財富管理的巨大需求。

北京、上海和深圳的人均收入位列全國三甲，又是全國金融中心，2015年A股交易量超過全球股票交易量的三分之一，財富管理能力最強。同時，優(yōu)質(zhì)公共資源、就業(yè)機會也最為集聚，而中國人買房置業(yè)的財富追求從來都很強烈。因此，在股市震蕩下行、無風險收益率降低導致理財缺乏吸引力的背景下，“資產(chǎn)配置荒”的趨勢越來越明顯，加上這幾個城市的樓市供應無彈性，金融屬性明顯，成為資產(chǎn)保值增值的“安全墊”。由此，未來貨幣大周期寬松疊加“加杠桿”，一線城市的房價仍將繼續(xù)上行。

既然需求無法抑制住，加大供應無疑是解決一線城市樓市問題的首選策略。由此，“供給側(cè)”管理將成為一線城市樓市未來調(diào)控的主基調(diào)。當然，高凈值人群資產(chǎn)配置沒有問題，但要防范房產(chǎn)購置的一致性行為，特別是要警惕在房價上漲預期下，出現(xiàn)類似于去年股市波動期間的“場外配置”、過度“加杠桿”博取短期收益，不具備購房能力的人借助當前火熱的P2P平臺、短期高成本融資，將合理需求和資產(chǎn)配置異化為投機炒作，重復類股市的非理性繁榮、炒作及踩踏。因此，各級管理層無一例外地明確了嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作的重要意義。

（作者單位:深圳市房地產(chǎn)研究中心）

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