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前兩月房地產集合信托融資規模下降34.7%

融資類產品不會明顯回暖

雖然樓市新政頻出，房地產信托感受尚不明顯。用益信托在線數據顯示，今年前兩個月，共成立83只房地產集合信托產品，募集資金規模約為166.93億元。與去年同期的募集規模255.64億元相比下降34.7%。

業內人士分析，去庫存的政策主線將持續推動存續房地產信托的風險化解。

盡管目前各地推出了一些房地產政策，不過對于房地產信托來說，政策的影響相對滯后，不過，鑒于市場資金成本持續走低，機構對優質地產項目競爭加劇，傳統的融資類的房地產信托的新增規模不會明顯回暖。

融資規模下降

《證券日報》記者根據用益信托在線數據統計，今年前兩個月，房地產信托共成立83只產品，募集規模為166.93億元。而去年同期，共成立房地產信托119只，募集規模為255.64億元。在成立數量與規模上，今年同比分別下降43.37%和53.14%。

具體來看，今年1月份成立產品56只，募集金額133.55億元。2月份因春節假期因素影響，僅成立27只產品，成立規模33.38億元。

房地產信托成立規模減少，分析人士認為，一是房地產行業去庫存壓力大，行業新增投資規模走低，由此產生的融資需求下降；二是房地產行業低成本融資渠道進一步拓寬，資金雄厚的地產商可通過債券、股票等方式獲得資金，通過信托融資的意愿下降。三是此前暴露的諸多房地產風險項目和經濟下行預期讓信托公司對待房地產項目的態度更為審慎。

用益信托研究員帥國讓表示，目前一線城市房地產市場相對火熱，加上一些利好房地產的相關政策，房地產信托在這區域還是有些機會的，預計短期內房地產信托會維持一定比例規模

從具體公司而言，四川信托延續了相對側重房地產信托的風格，在今年前兩個月發行了26款房地產信托產品，發行規模達到了15.2億元；中融信托雖然只發行了5款產品，但是規模達到了41.16億元。不過據中融信托一位理財經理表示，目前該公司對房地產信托還是比較謹慎的。

信托業協會公布的數據顯示，截止到2015年四季度末，投向房地產領域的資金信托規模為1.29萬億元，占比僅為8.76%，同比下降1.53%。百瑞信托博研站《2015年第四季度行業研究分析報告》中表示，房地產信托占比自2012年年底以來,占比一直在下滑。

政策影響存在延遲

有助于存續項目的風險化解

業內人士普遍認為，今年“去庫存”的政策主線對存續的房地產信托的風險化解有積極意義。

格上理財研究員歐陽嵐認為，政策影響到房地產信托，可能會存在滯后。西南地區一信托公司研究人員也認為，房地產政策對于房地產的實質性影響需要一個過程。對于新增房地產信托而言，影響不會特別大，畢竟核心城市的項目有限；對于存量項目，有可能有助于風險化解或者安全運作。

“信托公司近年來發行的產品已很少觸碰三線、四線城市的項目，今年房地產市場價格分化明顯，一線、二線城市價格與成交量上升，可以說信托公司大部分存續項目風險得到有效緩解。”

不過，業內普遍認為，傳統的融資類房地產信托在今年不會出現大幅增長。

外貿信托研究院年度報告中表示，2015年以來，隨著資金面的寬松以及政府債務置換的實施，資質較好的開發商和平臺企業融資成本大幅下降，對信托融資需求大幅減弱；傳統融資業務在客群不變的情況下，由于競爭激烈，信托報酬率呈現下降趨勢。另一方面，房地產行業的高負債風險長期內難以得到有效化解；而企業的分化也將成為大勢所趨，信托業的傳統客戶融資成本下降將成為一種長期的趨勢。因此，傳統房地產領域的融資業務，雖然在未來一段時間內仍有一定市場空間，但空間逐步收窄的趨勢將難以逆轉。

數據顯示，今年前兩個月成立的房地產信托平均預期收益率為8.24%，而2015年同期為9.76%,已下降了超過1.5個百分點。

復旦大學信托研究中心主任教授殷醒民在《2015年度中國信托業發展評析》中指出，信托業要準確分析和研判房地產業的發展空間。一方面，中央經濟工作會議上提出“化解房地產庫存”，指的是房地產嚴重過剩的某些區域，是就業和人口凈流出的區域，而不少大城市的住宅供給仍然不足。過剩與不足并存，正是區域供給側結構性問題。另一方面，房地產業仍將長期處于一個新陳代謝的進化過程，有效投資才能使房地產業向更高質量的供需平衡躍升。因而，信托公司應當審時度勢，積極介入住宅供給不足的區域，從供給側結構變動中尋找業務機會。

去年下半年以來集合房地產信托融資規模

時間成立數量（個）成立規模（億元）平均年收益率（%）

2016.1.1-2016.2.2983166.938.24

2015.11.1-2015.12.31137351.48.48

2015.9.1-2015.10.3195187.888.82

2015.7.1-2015.8.31154313.329.34

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