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近日，廣東省政府印發文件指出，廣州市應及時調整執行住房限購政策的行政區域范圍。同時，全省停止70/90政策，對21個市也分四類提出了去庫存任務。

雖然省政府的政策是包括一個總體方案及五個行動計劃的體系，但社會各界最關注的還是“廣州應及時調整執行限購行政區域范圍”。其背景是，另外三個一線城市出現樓市火爆、房價飆升，廣州明顯落后滯漲。

且不說北上深樓市火爆是否理性，廣州房價是否偏低，先根據廣東省供給側結構性改革新政，廣州限購政策可能的方向做一些分析。

一是調整限購行政區域。由于原先不限購的增城、從化已經改區，“市改區”后也沒有執行限購，因此，區位類似的花都、南沙應該是調整限購行政區域首先要考慮的。兩個行政區都是人口轉移的承載地，其中，花都樓市還受到外圍的清遠分搶，南沙正為國家新區、自貿區全面啟動需要足夠的居住人口而勞神。其他行政區域可能缺乏全面放開限購的必要性，如黃埔、白云，如果也要放開，則可能要以某個地理位置畫線。如黃埔的原蘿崗放開，白云以北二環為界北部放開。

二是調整社保年限放松限外。省政府文件沒有明確指出調整社保年限，但提出“鼓勵各地根據當地實際情況，取消過時的限制性措施。有條件的市可為港澳居民提供與本地居民同等的購房待遇”。據此，可以期待的是，港澳居民可以在廣州市限購區域購買兩套房，甚至沒有其他附加條件；非戶籍人口的社保限制將降低到一年（如上海），或可以一次性交納（如北京雖然要求五年社保，但可以一次性交清）。之前“穗六條”規定非本市戶籍居民在廣州購房門檻為“5年內連續3年繳納社保或個稅”，這是確定要調整的，只是看調到什么程度。

三是調整住房與戶籍的關聯政策。在積分入戶的有關政策中，原來有住房是一個可以加分的項目，新版入戶條件取消了住房加分。今后可能恢復有產權住房可以加分。甚至在不限購的行政區域實施“購房入戶”政策。

四是調整購房貸款政策。隨著央行再次下調存款準備金率，房貸政策松動也是可以期待的。“認貸不認房”的政策可能微調，二套房的首付可能由30%再下調到25%，但為了控制風險，個人最高貸款額度維持在60萬元，夫妻二人最高貸款額度維持在100萬元。公積金貸款和銀行商業貸款都有可能進一步放松。

值得注意的是，最近輿論也在為進一步放松限購造勢。如在去年成交量放大、庫存下降的情況下，最近廣州市房協發布了去庫存周期達到21個月，而省政府文件要求各地市的商品住房去庫存周期控制在16個月以內。

再有，新近發布的《2015年度廣州市居民消費信心與消費環境調查報告》則聲稱，廣州家庭擁有0套住房的占22.8%，擁有一套住房的占55.9%，擁有兩套住房的占11.7%，擁有三套及以上住房的占3.7%。全市沒有住宅的家庭達兩成以上，顯示住房剛需仍明顯，關鍵是供給側改革要到位。

不過，在新一輪住房刺激政策實施之前，仍然要提醒有關各方，房地產供給側改革的方向首先是面對無房戶的剛需和改善性的次剛需。如果改革的后果是投機投資需求受益大過剛需，則后患無窮。（彭澎）

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