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網(wǎng)傳炒房秘籍圖據(jù)@曹山石

最近，社交媒體上瘋傳一線城市炒房的 “終極模式”，通過這種方法，炒房者可以通過已有房產(chǎn)套取銀行資金，套取的資金可以拿去繼續(xù)炒房；同時(shí)，這樣操作風(fēng)險(xiǎn)完全丟給了銀行，炒房者不擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。好像一時(shí)間大家都找到了炒房的“終極秘籍”，但事實(shí)真像這道題一樣美好嗎？

A“無本無風(fēng)險(xiǎn)”的炒房模式？

圖片沒看懂？來，記者下面來為大家詳細(xì)分解一下：

1、夫妻兩人在北京有套房，先把房子只寫在老婆名下；

2、假離婚；

3、老婆將房產(chǎn)以1000萬元的總價(jià)賣給老公，不過房價(jià)真正的市場價(jià)只有700萬；

4、老公無法全款付1000萬，于是找銀行貸款，銀行提供七成貸款，即700萬，老公首付300萬；

5、假離婚的夫妻雙方，還住在同一套房產(chǎn)，但手中還有700萬現(xiàn)金。

這樣操作有什么用？

1、手中有700萬現(xiàn)金，可以拿去做投資，投資的收益可以償還房貸；當(dāng)然也可以拿去炒房，誰叫一線城市房價(jià)這么火爆。此時(shí)，兩人同時(shí)擁有2~3套房，就能成倍擴(kuò)大收益。

2、700萬現(xiàn)金，正好等于房子的實(shí)際價(jià)值。鑒于北京上海深圳的房價(jià)，漲幅已經(jīng)非常可觀，存在向下調(diào)整的可能性；如果這套房產(chǎn)跌破700萬，那就斷供吧，房子給銀行；如果房產(chǎn)繼續(xù)上漲超過700萬，那就老老實(shí)實(shí)還房貸，畢竟房產(chǎn)增值了，那也是劃算的。

所以，如果這種方式操作成功，對炒房者來說，是“無本萬利”的生意，賺錢都是自己的，風(fēng)險(xiǎn)都是銀行的。

在網(wǎng)絡(luò)上流傳的說法是：現(xiàn)在京滬深很多人在這么做，這就是“次貸危機(jī)”的來源。誠然，價(jià)值700萬的房產(chǎn)，買房者拿到700萬的貸款，實(shí)際上就是零首付，這和2008年次貸危機(jī)時(shí)美國銀行業(yè)給予低收入群體零首付的做法，實(shí)際上是相同的。

B真有這么便宜的事情？

賺的錢都是自己的，風(fēng)險(xiǎn)都是銀行的，哪里有這么便宜的事情？

記者采訪了一家銀行的信貸經(jīng)理，對于上述情況，在電話那頭，他也笑了：“銀行可不傻，價(jià)值700萬的房產(chǎn)怎么可能貸到700萬？”

這位銀行工作人員以他所在銀行的操作規(guī)范，分析了這種操作模式面臨的幾重障礙：

1首先需要明確的是，二手房交易，銀行貸款多少，是按照評估價(jià)來確定，而不是成交價(jià)。銀行會選擇專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，而這類第三方機(jī)構(gòu)通常都與銀行（分行或支行）有固定的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。如果市價(jià)是700萬，則評估機(jī)構(gòu)給出的估值通常也在700萬左右，不會突然跳到1000萬。據(jù)這位信貸經(jīng)理介紹，在實(shí)際評估中，銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際評估值在市場價(jià)基礎(chǔ)上還可能有折扣。

2除了專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，銀行的業(yè)務(wù)員會實(shí)地勘察抵押物（即房產(chǎn)）的情況，如果成交價(jià)明顯高于周圍同類型房價(jià)，業(yè)務(wù)員也是很容易識別的。上述案例中，成交價(jià)較市場價(jià)高出40%以上，如此明顯的價(jià)差，除非業(yè)務(wù)員傻掉了，不然是不可能看不出來的。

3有過貸款經(jīng)驗(yàn)的人都知道，銀行會要求貸款者提供個(gè)人賬戶的資金流水，銀行此舉是為了衡量借款人的第一還款來源；在銀行的實(shí)際操作中，抵押物僅僅是第二還款來源，是plan B，銀行本身是非常不愿意看到抵押物被處置的。

上述案例當(dāng)中，貸款700萬，如按照等額本息還款法（30年），則每月需要還房貸3.7萬元——按照貸款金額不超過月入50%的比例計(jì)算，則要求貸款者月收入至少要到達(dá)7.4萬元！

記者查閱公開資料獲悉，在京滬深三地，2015年城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元，全年收入也達(dá)不到7.4萬元。普通居民，很難從銀行獲得如此高額的貸款。

4退一萬步講，如果銀行業(yè)務(wù)員作弊、評估機(jī)構(gòu)作弊、銀行流水作假，但這還是不夠。銀行有嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制流程，信貸的最終審批權(quán)并不掌握在業(yè)務(wù)員手中，要么是在分支行，金額特別大的甚至在總行，具體情況根據(jù)各家銀行的規(guī)定有所差別。做貸款審批的人，都是風(fēng)險(xiǎn)控制的專業(yè)人員，是很有可能發(fā)現(xiàn)前端環(huán)節(jié)的舞弊行為的。如果要瞞過銀行上級審批的一系列環(huán)節(jié)，那真的是難上加難。

總結(jié)

中國房貸首付相比國外水平要高出很多，這正是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)極為重要的手段，銀監(jiān)會、人民銀行等對于這方面的監(jiān)管也非常嚴(yán)格，所以這才保證中國不會發(fā)生“次貸危機(jī)”（除非房價(jià)跌幅超過首付款比例，但這種可能性是極小的）。

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