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03月01日訊

全國性的降稅、降利率、降首付、放開限購，各種地方性措施加起來，樓市刺激政策快要比庫存還多了。

沈陽市政府今天出了個大招：規定在沈陽畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生公積金貸款購房的，首付比例實行“零首付”；最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生購買商品房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房的，給予契稅全額補貼政策。

而在前一日，廣東省印發《廣東省供給側結構性改革總體方案（2016-2018年）》特別指出，廣州應及時調整執行住房限購政策的行政區域范圍。

安徽則出臺宅基“抵”政策：鼓勵農民退出宅基地進城購房。對自愿退出宅基地并還耕、還林的農民，進城購買商品住房（含二手住房）的，當地政府可按其退出合法宅基地的面積，給予一次性購房獎勵。

杭州市政府發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見（征求意見稿）》，其中建議，杭州公積金支持全國異地貸款、二手房房齡加貸款年限總和限制，從40年放寬到50年。

網友們很快便展現了其聰明才智：

上帝要讓他滅亡，必先讓他瘋狂。學生們，為國接盤吧

我深深地記得，去年媒體大肆宣傳學生炒股的事情，好可怕

讀書到沈陽，畢業能買房。——沈陽市各家大學聯合招生辦宣

P2P業務員：我們的目標就是大爺大媽的錢

券商業務員：我們的目標就是廣大散戶

沈陽房產中介：我們的目標是樓上的+廣大學生

P2P業務員、券商業務員：……

A股：股市降準了，老鄉別走

房地產：樓市零首付了，學生別走

A股：你。。。你。。。算你狠

電影《大空頭》的劇情是這樣的：給你一個買不起的房子，少一些首付或零首付，少審查或不審查還款能力，然后呢，買了，每月交錢，最后，崩盤了，銀行收走了一切，包括首付月供和房子以及你有的一切。

二線強刺激、一線想刺激，2016會是樓市最后的瘋狂嗎？看看數據吧。

一線城市房價暴漲“逆天”

2016年1月份北上廣深四大一線城市房價全面上漲，且量價齊升。以深圳為例

官方數據：同比漲52.7%。

實際漲幅：普遍在70%-80%，部分熱點區域超100%。

購房代價：深圳，100平米，總價約450萬元，以平均工資7631元（南方人才市場統計數據）計， 全款需50年，雙薪家庭亦需25年（首付3成20年計，月供約需兩萬元）。

看看這陡峭的走勢線吧！

陡峭的城鎮化率曲線，同樣陡峭但方向相反的人口增長率

根據官方數據，2015年中國城鎮化率已達56.10%。盡管城市化仍在持續，但一個危險的信號是，即便在一線城市的上海，其2015年外來常住人口也已減少了14.77萬，首次出現負增長。

中國人口總數仍在增長，但增長率已持續下降，全面二孩政策在各地實施后，人口增長率雖短期可能反彈，但長期仍將呈下降趨勢。

放水的貨幣

2010年以后，月新增人民幣貸款基本都在5000億元以上。2014年以后，7000億基本已成“起步價”。

M2（廣義貨幣供應量）持續擴張，2007年1月，M2尚只有35.15萬億，而至2016年1月，已增至141.63萬億。

房地產貸款余額也連續多年快速增長，央行發布的數據顯示，2015年末我國個人購房貸款余額為14.18萬億元，全年增加2.66萬億元，增幅達23.2%，比上年末高5.7個百分點，比各項貸款增速高8.9個百分點。

深圳則更為明顯。數據顯示，截至去年12月，深圳市個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40.0%。2015年全年，新發放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。

庫存：一線與其他城市冰火兩重天

三四線城市普遍庫存較大，而一線城市普遍去庫存周期較短。

以廣東省為例，根據最新印發的廣東省供給側結構性改革總體方案，將商品房去庫存的城市分為四類，其中四類城市不設去庫存任務，這類城市包括去年房價暴漲的深圳、省會廣州，以及珠海市，這類城市相較于需求，普遍庫存較小。相比之下，佛山、惠州等城市庫存較大，這類城市被列為去庫存任務最重的一類城市。

一線樓市和股市：熟悉的味道?

去年5月、6月，A股經歷最后的瘋狂，反觀如今的一線樓市，頗有幾分相似，如價格高、短期漲幅均巨大、后續資金或不繼、或引來政府調控等。

對于二者的相似之處，有網友甚至調侃道：

1、降首付=股市加杠桿

2、暫停開發新地塊=暫停IPO

3、契稅調整=降證券印花稅，降息降準

4、專家談一線城市還要漲一倍=4000點是牛市起點

5、深圳均價10萬一平方 =全通教育500元。

附：“永不跌”的東京房價是怎么崩盤的？

1992年，日本政府出臺“地價稅”政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入“供大于求”的時代。

在此之前的1989年，日本政府已意識到經濟泡沫，開始施行緊縮貨幣政策，股市開始步入熊市。

幾種因素的疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。房地產價格的暴跌導致大量不動產企業及關聯企業破產。1993年，日本不動產破產企業的負債總額高達3萬億日元。

緊接著，作為土地投機主角的非銀行金融機構因擁有大量不良債權而陸續破產。結果，給這些機構提供資金的銀行也因此擁有了巨額不良債權。當年，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中１/３與房地產有關。

1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光。緊接著，東海銀行，協和琦玉銀行也被揭露出來存在同樣的問題。大量銀行丑聞不斷曝光，使日本銀行業產生了嚴重的信用危機。數年后，幾家大銀行相繼倒閉。

“土地神話”的破滅，中小銀行的破產，證券丑聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此后，受到亞洲金融危機、次貸危機等國際大勢的影響，日本房地產市場再也未能重回輝煌。