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鼓勵選擇貨幣化安置方式；根據(jù)市場情況，加大普通住房土地供應(yīng)，優(yōu)化供地節(jié)奏，2016年商品住宅用地供應(yīng)計劃不低于500公頃……南京市政府昨日公布了《市政府關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），總共17條內(nèi)容，回應(yīng)了高地價催生高房價等一系列問題，業(yè)內(nèi)稱之為“寧十七條”。

新政3大焦點

【劍指高房價】

《意見》明確，將不斷加強市場監(jiān)管，向高房價和高地價等“說不”。

1開發(fā)商“捂盤惜售”？

對策：一次性供應(yīng)少于3萬平方米或領(lǐng)不到銷許

一直以來，不少樓盤即使具備大批量入市條件，但部分開發(fā)商為觀望市場往往只是以一幢樓節(jié)奏慢慢推，價格節(jié)節(jié)上漲，接下來，這樣的開發(fā)行為將被喊停。

《意見》明確，根據(jù)年度計劃指引，分季度、月度及時采集開發(fā)企業(yè)項目信息，結(jié)合土地供應(yīng)、規(guī)劃審批、價格指導、信貸投放等情況，合理引導上市規(guī)模和上市節(jié)奏。為擴大形成有效供應(yīng)量，適度調(diào)整單次上市量，供應(yīng)偏緊區(qū)域普通商品住宅單次申領(lǐng)規(guī)模宜為3萬平方米左右。“3萬平方米不是一刀切，將根據(jù)樓盤規(guī)模、房屋品質(zhì)、區(qū)域供求關(guān)系等區(qū)別對待，房產(chǎn)、物價部門將到開發(fā)現(xiàn)場查看，如果具備5萬平方米的上市規(guī)模，開發(fā)商只申報幾千平方米，他將無法完成價格備案，銷售許可申請也不予受理。”市房產(chǎn)局相關(guān)負責人表示。

2“地王”頻出推高房價？

對策：加大供應(yīng)，調(diào)整拍地模式

近年來，南京市土地出讓樓面地價屢創(chuàng)新高，對房價上漲推動明顯。《意見》明確，將通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)穩(wěn)定市場預(yù)期，進一步加大普通住房土地供應(yīng)，保持房地產(chǎn)用地市場供需基本平衡，今年南京全市商品住宅用地供應(yīng)不低于500公頃，特別是在商品住房供應(yīng)偏緊、庫存較少的區(qū)域，增加土地供應(yīng)量，根據(jù)市場需求變化靈活調(diào)整土地供應(yīng)計劃，盡量滿足市場需求；在商品住房庫存量較大區(qū)域，要減少土地供應(yīng)量。同時，對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到45%時，調(diào)整競價方式，轉(zhuǎn)為競投配建保障性住房建設(shè)資金或面積。

“土地供應(yīng)偏緊的江北等地區(qū)將加大土地供應(yīng)量，接下來浦口區(qū)就有兩個地塊入市。”南京市國土局相關(guān)負責人士介紹。

另外，為嚴格土地出讓合同管理，南京市將加強商品住宅用地供應(yīng)監(jiān)管力度，確保開發(fā)企業(yè)按時交納土地成交價款，按時開發(fā)建設(shè)。同時加大閑置土地處置力度，打擊故意囤地行為。

3毛坯改精裝變相漲價？

對策：第三方評估公示精裝房價格

《意見》提出將指導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照市場決定價格原則，科學合理定價，切實規(guī)范房地產(chǎn)市場銷售價格行為。

“物價部門要求開發(fā)企業(yè)在商品房銷售時嚴格執(zhí)行明碼標價制度，在銷售現(xiàn)場公示銷售價格。開發(fā)企業(yè)與購房者最終結(jié)算的合同成交價格之外不得收取其他費用。”南京市物價局相關(guān)負責人表示，對社會反映強烈價格上漲壓力較大的區(qū)域和樓盤，及時開展商品住房成本調(diào)查，了解房價成本構(gòu)成，掌握房價真實信息，督促開發(fā)企業(yè)制定合理的銷售價格，防止提前透支價格預(yù)期，造成房價虛高。對庫存量較大的區(qū)域和樓盤，指導開發(fā)企業(yè)合理統(tǒng)籌申報價格，理性定價，加大去庫存的力度。

另外，開發(fā)企業(yè)是否能將毛坯產(chǎn)品改為精裝產(chǎn)品，將由職能部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定來確定。如能改為精裝產(chǎn)品，在南京市目前新建商品住房精裝修價格由第三方專業(yè)機構(gòu)進行評估，并在銷售現(xiàn)場同時公示評估結(jié)果。

【力推去庫存】

住宅、商辦庫存各有應(yīng)對法子

現(xiàn)狀：高淳、溧水庫存消化要17個月、13個月

南京市的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至1月末，全市商品住宅庫存682.8萬平方米，與近一年以來或往年平均月度銷售情況相比，均處于正常合理的區(qū)間范圍。但是從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，分化較為明顯，高淳、溧水兩區(qū)庫存去化周期分別為17個月和13個月。

對策1

鼓勵貨幣化安置，將存量房用于棚戶區(qū)改造

《意見》明確，進一步提高征收拆遷貨幣化安置的比例，促使區(qū)域存量商品住宅去庫存。在國有土地上房屋征收過程中，對選擇貨幣化補償、放棄申購征收安置房及保障性住房，并在簽約期限內(nèi)搬家的，可給予不超過房地產(chǎn)評估總額20%的獎勵，引導和鼓勵選擇貨幣化安置方式。另外，還將通過使用政策性資金的信貸支持和集中支付，鼓勵開發(fā)企業(yè)給予適當優(yōu)惠折扣出售存量商品房。而對于庫存量較大的溧水、高淳等區(qū)，將有針對性地進一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置的比例，控制集中新建安置房，利用市場存量的商品住宅用于棚戶區(qū)改造。

對策2

未開發(fā)用地“轉(zhuǎn)型利用”釋放商辦庫存壓力

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至1月末，南京市商業(yè)可售2.9萬套，辦公可售2.2萬套，庫存相對較大。

《意見》提出，對商辦庫存較大、去化周期較長的區(qū)域，將適度控制新增商辦用地的上市和規(guī)劃指標，對部分未開發(fā)用地“轉(zhuǎn)型利用”，釋放商辦庫存壓力。商辦用房出現(xiàn)階段性空置的，鼓勵和支持各區(qū)、園區(qū)出臺扶持政策，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，探索PPP模式，發(fā)揮政府資源的示范帶動作用，吸引企業(yè)和產(chǎn)業(yè)進入，形成規(guī)模化租賃經(jīng)營，滿足現(xiàn)階段使用需求。

【增建保障房】

年內(nèi)新開工400萬平方米保障房

《意見》提出，南京市將進一步加強危舊房城中村改造和住房保障工作力度，2016年實施棚戶區(qū)改造面積250萬平方米，新開工各類保障性住房400萬平方米，竣工300萬平方米。

將積極探索保障性住房分散建設(shè)模式，推進落實對部分可建住宅建筑面積在5萬平方米以上的用地出讓時，在土地出讓合同中約定配建不低于5%的保障性住房。同時，明確配建保障性住房的建設(shè)時序、交付管理條件，并列入土地出讓合同。

另外，將加快住房保障體系的轉(zhuǎn)型進程，根據(jù)南京市實際，擴大保障覆蓋率，實現(xiàn)城市中低收入住房困難家庭應(yīng)保盡保。同時積極穩(wěn)妥將外地來寧創(chuàng)業(yè)、新就業(yè)的人才逐步納入公共租賃住房供應(yīng)范圍。

《意見》還提出，將對南京市2000年以前建成的、尚未整治的老舊小區(qū)分類實施環(huán)境綜合整治，2016年整治180個小區(qū)，改善既有居住小區(qū)內(nèi)群眾的居住條件。

物價局回應(yīng)

對樓盤漲價不設(shè)“紅線”但已約談“虛高”房企

昨天《意見》公布后，不少盼著房價能少漲點的剛需客不免有些失落。

南京市物價局服務(wù)價格處處長王陽回應(yīng)揚子晚報記者關(guān)于“會否重劃樓盤漲價‘紅線’”問題時表示，房地產(chǎn)市場價格放開，物價部門不會再劃樓盤的漲價“紅線”，而是重點著眼于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為。

王陽說，當前樓市調(diào)控的重點在于去庫存。針對一些熱點區(qū)域熱點樓盤，物價部門要做的是，對一些價格明顯高于周邊樓盤的、有價格虛高成分的樓盤，開展成本調(diào)查，采取“約談”等方式，督促企業(yè)合理定價。

問題是，當下樓盤漲價往往是一漲一個區(qū)域一起漲，這種情況還怎么判斷“明顯高于周邊樓盤”呢？王陽說，那就要對帶頭漲價的樓盤重點關(guān)注，看這一漲價是否合理，他前期的樓面地價是多少，建筑成本是多少，市場是否能接受。

王陽還表示，去年以來已經(jīng)約談了一些價格“虛高”的企業(yè)，督促其合理定價，把虛高的價格水分擠掉，但具體企業(yè)名稱不便透露。揚子晚報全媒體記者石小磊

業(yè)界解讀

這次“新政”，劑量下得夠嗎？

觀點1商辦去庫存或可轉(zhuǎn)型利用

據(jù)記者觀察，本次新政中提出“釋放商辦庫存壓力”，這是南京首次就商業(yè)與辦公樓類商品房提出發(fā)展意見。按照去年的“消化”速度，辦公類商品房去化周期接近2年半，商業(yè)用房則需要近10年時間。

南京此次新政中提到可以通過“調(diào)整土地用途”化解難題，這就意味著部分難以消化的商辦地塊有望轉(zhuǎn)型為住宅類地塊或其他方式，雖然這一提法并非首次亮相，不過再次重申則表明這是相關(guān)部門可能采取的方式之一。

觀點2刺激被拆遷戶入市購房

值得一提的是，南京市新政中還提出提高征收拆遷貨幣化安置比例來降低庫存，將市場存量房用于棚戶區(qū)改造。選擇貨幣化安置的被拆遷戶，有可能獲得不超過房地產(chǎn)評估總額20%的獎勵。

南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝表示，這一舉措通俗地說就是“多給錢少給房”，讓被拆遷戶根據(jù)自己的需求到市場上購置新房，同時減輕興建經(jīng)濟適用房或拆遷復(fù)建房的負擔。他認為，此舉對于南京剛需板塊如橋北、江寧濱江、麒麟等地有利好刺激。

觀點3價格調(diào)控還應(yīng)拿出更有力舉措

對于高房價、高地價的調(diào)控措施中，新政中提到一次性領(lǐng)取預(yù)售證面積不小于3萬平方米，對土地市場實施溢價45%后改為競保障房建設(shè)等等。

業(yè)內(nèi)人士認為，上述舉措均非“新政”，而是已經(jīng)在實施當中，此次重申的目的主要是為了穩(wěn)定市場預(yù)期，對于開發(fā)商來說則是“警鐘長鳴”，但是能否真正起到效果，則有待觀察。當下土地市場的競拍方式仍為價高者得，相關(guān)部門能做到的只有切實加大土地供應(yīng)量，同時增大保障房供應(yīng)量，而不是將中低收入人群推向商品房市場。（馬祚波）

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