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高端豪宅將受街區制新政沖擊具體細則亟待出臺

來源：北京商報發布時間：2016-02-23 08:22:17

《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（以下簡稱《意見》）指出，將逐步調整城市用地結構，不再建封閉式住宅小區。《意見》一出臺立即引發地產圈的熱議。相關人士表示，開放式設計將對強調安全性、私密性的高端豪宅項目帶來明顯沖擊。但《意見》需要輔以更加細致的細則，否則將遭遇落地難。

“開放”意在交通

《意見》提出，我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。另外要樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網系統。并要求城市公園原則上要免費向居民開放，限期清理騰退違規占用的公共空間。

對此，專家表示，封閉社區把城市割裂開，無法形成高密度路網。而《意見》的藍圖指出的開放街區模式，最大優勢在于能夠使得城市生活更便捷、交通循環更通暢。

實際上，為避免“攤大餅”式的傳統規劃思維，預防“大城市病”，成都在2015年提出“大成都建小街區”概念，成為國內大城市推廣街區制的試點。

按照成都新規劃，新建住宅原則上不再建設封閉住宅小區。從2015年12月起，包括中心5城區和高新區、天府新區等在內的九大片區，將按照“窄道路、密路網”的標準打造成一種開放式的街區模式，形成以小街區為基礎的、交通便利、功能完善的宜居城市空間。

高端樓盤最受影響

地產行業專家分析，《意見》的目的在于提高城市規劃管理水平，但是由于涉及到房地產開發環節的規劃要求變更以及已售房產公共部分的使用用途調整，《意見》能否得以行之有效地實施將是個問題。

亞豪機構市場總監郭毅表示，“新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區”，主要目的是為了解決城市中尤其是大城市日益嚴峻的路網交通問題，但這一要求對于新建住宅小區將產生重大的不利影響，尤其是高端社區。

高端社區為滿足購房客群的居住品質，除去樓宇內部一些高新科技的應用以及精致的內部設計，社區環境的打造也是不可或缺的一部分，而獨享優質的社區環境資源以及保障財富階層居住的安全性和私密性也是高端社區的重要價值，如果傳統的圍合式社區不再封閉，這些賣點都可能被打破。

“精英客群接受開放式設計恐怕不太容易”，某高端樓盤營銷負責人表示，畢竟豪宅項目的核心價值除了地段之外就是品質、環境、安全、私密幾大要素。

當前，北京樓市受高地價倒逼，新增住宅項目正在出現整體高端化的傾向，各項目之間只有依托于比拼產品、品質和服務才能在激烈的銷售競爭中突破重圍。

具體細則待出臺

某小區業主張先生對《意見》的實施表示擔憂，他擔心小區圍墻拆除后外來機動車隨意進入小區將給孩子安全和老人休息帶來新的困擾。同時，臨近商業、商務區、醫院、學校等城市功能區的社區很有可能淪為外來機動車的停車場，令原本就已緊張的小區停車位更加捉襟見肘。

此外，相關人士表示，“已建成的住宅小區逐步打開”的合法性可能也與《物權法》相悖。業主支付的物業費中相當一部分是用于公共區域的綠化、清潔、安保服務，如果公共部分開放使用，這部分的物業費仍由業主支付顯然并不合理。