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（原標題：詳解樓市去庫存新政:契稅下調(diào)對二手房影響更大）

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅調(diào)整前后對比(140或144,各地不同)。(制作:中國經(jīng)濟網(wǎng))　

繼月初下調(diào)首付比例后,房地產(chǎn)市場再迎新的刺激政策。19日,財政部等多部門發(fā)文通知,宣布自2016年2月22日起下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。

買二套房契稅從3%降至1%　

關于契稅政策,新政指出,自2016年2月22日起,個人購買家庭唯一住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

在此之前的政策是,首套購房90平方米以下的普通住宅是1%的契稅,90——140(140或144,各地不同)平方米的是1.5%的契稅,非普通住宅3%的契稅。購買二套房,不管普通還是非普通住宅契稅都是3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此算了一筆賬,比如南京王先生要買第二套改善性住房,　90平米以內(nèi),總價200萬,在過去需要繳納6萬契稅,新政策后只需要繳納2萬。如果面積在90平米以上,則以前需要繳納6萬,新政后需4萬。

新政不再提“普通住宅”　

新政特別指出,家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,購買的家庭第二套住房。

同策咨詢總監(jiān)張宏偉認為,新政不再提及普通住宅和非普通住宅的區(qū)別,直接按照90平方米面積上下來確定不同的稅率。新政也不再提及類似“滿五唯一”、“滿二唯一”、的說法,而是重新界定了首套房與二套房的概念。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出,新政說明以往“普通住房”的說法已不復存在,取而代之的是更大范圍的“住房”一詞。“這一契稅征收范圍表述的變更,在已全城豪宅化的北京住宅市場來說,對于‘賣一買一’的改善型家庭來說作用相對更大。”

據(jù)悉,按照2014年9月公布的北京普通住房認定標準,2015年北京成交55321套純商品住宅中(扣除保障房、自住房、商住),各環(huán)線區(qū)間超過普通住宅單價標準的共15660套。“如果這些非普通住房均為家庭唯一住房的話,這部分購房者按照即將執(zhí)行的契稅新政,將由此前需繳納的總房款3%的契稅,降至最低1%的契稅。”

兩年以上住房出售全部免征營業(yè)稅　

關于營業(yè)稅政策,新政指出,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

營業(yè)稅原先的政策是,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

而更早之前,普通住房營業(yè)稅免征門檻為5年,去年3月份,這一門檻被下調(diào)為2年,即“五改二”政策。

張大偉告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者,營業(yè)稅政策相比之前不一樣的主要體現(xiàn)在非普通住房,針對大戶型、高價、別墅等物業(yè),在過去的政策中,滿2年也需要繳納差額營業(yè)稅,在新政策中未明確,如果各地落地細節(jié)中也按照住房計算,那么對于改善性需求有非常明顯的利好。

新政繼續(xù)繞開一線城市　

新政特別指出,北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策,上述城市個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策仍按照《財政部　國家稅務總局關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)執(zhí)行。

即一線城市無法享受購買二套改善性住房契稅優(yōu)惠,及營業(yè)稅優(yōu)惠。新政對購買一套房的契稅優(yōu)惠政策,和此前一線城市一套房契稅政策并無二致。

本月2日,央行下調(diào)首套房貸款比例,同樣繞開一線城市及旅游城市三亞,這些地方仍然執(zhí)行限購措施。

“政策繼續(xù)繞開一線城市,整體看,一線城市不存在庫存問題,預計后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市,但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大。”張大偉說。

去庫存手段正逐步落實　

近來,中央主管部門接連出臺樓市去庫存執(zhí)行手段,逐步落實去年12月中央經(jīng)濟工作會議提出的“化解房地產(chǎn)庫存”——適當降低商品住房價格,促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度,要取消過時的限制性措施。

“各地在密集發(fā)布去庫存政策,預計兩會前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策,整體看,房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。但整體政策的力度將不同,分城施策是未來政策放松的主要特點。”張大偉表示,當前經(jīng)濟缺乏動力,房地產(chǎn)依然是最重要的引擎。

張宏偉表示,契稅新政有利于盤活非一線城市市場流通與銷售環(huán)節(jié)。“加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低,這對于置換型需求、改善型需求來講,勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市。從一手房市場庫存的角度來講,由于改善型需求的積極入市,有助于改善大多數(shù)城市庫存結(jié)構(gòu)比例,降低中大戶型庫存市場占比,有助于加速去庫存,降低市場的去化壓力。”

以下為全文:　

關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅　營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知　

財稅[2016]23號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局、住房城鄉(xiāng)建設廳(建委、房地局),西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務局,新疆生產(chǎn)建設兵團財務局、建設局:

根據(jù)國務院有關部署,現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策通知如下:

一、關于契稅政策

(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

(二)對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,購買的家庭第二套住房。

(三)納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的,根據(jù)納稅人的申請或授權,由購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果,并將查詢結(jié)果和相關住房信息及時傳遞給稅務機關。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的,納稅人應向稅務機關提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證,誠信保證不實的,屬于虛假納稅申報,按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定處理,并將不誠信記錄納入個人征信系統(tǒng)。

按照便民、高效原則,房地產(chǎn)主管部門應按規(guī)定及時出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果,稅務機關應對納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請限時辦結(jié)。

(四)具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

二、關于營業(yè)稅政策

個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規(guī)定,按照《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)、《國家稅務總局　財政部　建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的有關規(guī)定執(zhí)行。

三、關于實施范圍

北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策,上述城市個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策仍按照《財政部　國家稅務總局關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)執(zhí)行。

上述城市以外的其他地區(qū)適用本通知全部規(guī)定。

本通知自2016年2月22日起執(zhí)行。

財政部　國家稅務總局　住房城鄉(xiāng)建設部

2016年2月17日