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網(wǎng)易財(cái)經(jīng)2月17日訊 2016年，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面將呈現(xiàn)何種形勢(shì)？東興證券在日前發(fā)布的研報(bào)中表示，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，首次置業(yè)人口決定著市場(chǎng)的走向。房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年正好處在首套置業(yè)人口持續(xù)增長(zhǎng)期間。

東興證券指出，2004年至2013年十年間，我國(guó)的首套置業(yè)人口平均增速為3.72%，期間出現(xiàn)二個(gè)人口增長(zhǎng)高潮：一是2006年至2007年首套置業(yè)人口增長(zhǎng)分別達(dá)16.31%和8.13%，同期2006年和2007年商品房的銷售也迎來(lái)一次高峰，其中2006年的全年中的銷售額同比增長(zhǎng)最高超過(guò)了100%，2007年全年的銷售額增長(zhǎng)高達(dá)44.34%，期間在2007年形成一個(gè)銷售高峰。

二是2009年開始首套置業(yè)人口由前期的負(fù)增長(zhǎng)出現(xiàn)明顯回升，并在2010年至2012年分別達(dá)到7.18%、8.20%和5.69%的增長(zhǎng)，而同期三年的商品房銷售額平均增長(zhǎng)46.51%，期間在 2013 年形成又一次的銷售高峰并創(chuàng)造出歷史的銷售高點(diǎn)。

如果以首次置業(yè)人口這一指標(biāo)來(lái)看，東興證券認(rèn)為，2016年房地產(chǎn)行業(yè)“L”型走勢(shì)是大概率。東興證券認(rèn)為，未來(lái)一年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨首套置業(yè)購(gòu)買力的一個(gè)短期下降過(guò)程。兩年后，首套置業(yè)購(gòu)買力將會(huì)有一個(gè)三年期的企穩(wěn)期。東興證券預(yù)計(jì)2016 年房地產(chǎn)行業(yè)趨平穩(wěn)。銷售增長(zhǎng)穩(wěn)定在一個(gè)小幅的區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工增速的下降形成底部。具體數(shù)據(jù)來(lái)看，東興證券預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為98,866 億人民幣，同比增長(zhǎng)3%；新開工面積為154,180 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1%；銷售面積為126,391萬(wàn)平方米，同比下降3%；銷售金額為86,729 億元，同比下降2%。

以下為研報(bào)摘要：

我國(guó)從1998年取消福利分房走向市場(chǎng)化，在市場(chǎng)化的進(jìn)程中人口數(shù)量的變動(dòng)一直在左右房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。之前房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年正好處在首套置業(yè)人口持續(xù)增長(zhǎng)的黃金時(shí)期，2004年至2013十年間首套置業(yè)人口平均增速為3.72%，期間也出現(xiàn)二次首套置業(yè)人口增長(zhǎng)的高潮：

一是2006年至2007年首套置業(yè)人口增長(zhǎng)分別達(dá)16.31%和8.13%，同期2006年和2007年商品房的銷售也迎來(lái)一次高峰，其中2006年的全年中的銷售額同比增長(zhǎng)最高超過(guò)了100%，2007年全年的銷售額增長(zhǎng)高達(dá)44.34%，期間在2007年形成一個(gè)銷售高峰。

二是2009年開始首套置業(yè)人口由前期的負(fù)增長(zhǎng)出現(xiàn)明顯回升，并在2010年至2012年分別達(dá)到7.18%、8.20%和5.69%的增長(zhǎng)，而同期三年的商品房銷售額平均增長(zhǎng)46.51%，期間在 2013 年形成又一次的銷售高峰并創(chuàng)造出歷史的銷售高點(diǎn)。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售在 2013 年創(chuàng)出歷史新高，商品房銷售面積達(dá) 13.06 億平方米，比上年增長(zhǎng) 17.3%，比 2012 年提高 15.5 個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額 81428 億元，增長(zhǎng) 26.3%，比 2012 年提高 16.3 個(gè)百分點(diǎn)。之后在 2014 年銷售出現(xiàn)明顯的疲軟，全年商品房銷售面積 12.07 億平方米，比上年下降 7.6%。商品房銷售額 76292 億元，下降 6.3%。并由此房地產(chǎn)行業(yè)由“黃金十年”進(jìn)入“白銀十年”。

我們認(rèn)為 2016 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍會(huì)受到首次置業(yè)人口增量的影響，在今后的一年內(nèi)仍面臨首套置業(yè)購(gòu)買力的一個(gè)短期下降，二年后首套臵業(yè)購(gòu)買力將會(huì)有一個(gè)三年期的起穩(wěn)。2016 年首次置業(yè)人口新增量為 2264.74 萬(wàn)人，相比 2015 年的 2390.70萬(wàn)人下降 5.27%，這對(duì)市場(chǎng)的購(gòu)買力有一定的負(fù)面影響。我們也可以看到這種首套置業(yè)人口的下降到 2017 年會(huì)進(jìn)入一個(gè)三年以上的平穩(wěn)期，我們判斷 2016 年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)仍為平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

我們預(yù)計(jì) 2016 年房地產(chǎn)行業(yè)趨向平穩(wěn)，銷售增長(zhǎng)穩(wěn)定在一個(gè)小幅的區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工增速的下降形成底部：

預(yù)計(jì) 2016 年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為 98,866 億人民幣，同比增長(zhǎng) 3%；

預(yù)計(jì) 2016 年新開工面積為 154,180 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng) 1%；

預(yù)計(jì) 2016 年商品房的銷售面積為 126,391 萬(wàn)平方米，同比下降 3%；

預(yù)計(jì) 2016 年銷售金額為 86,729 億元，同比下降 2%；

預(yù)計(jì) 2016 年施工面積為 799,546 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 4.60%；

預(yù)計(jì) 2016 年預(yù)計(jì)竣工面積為 112,584 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 8%。