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沿街的商鋪?zhàn)饨穑孛娴耐＼囐M(fèi)、電梯口的廣告費(fèi)，這類小區(qū)公共區(qū)域的收益究竟歸誰(shuí)所有？有關(guān)這個(gè)話題的爭(zhēng)論，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都各有各的說(shuō)法。

昨天，從寧波市住建委物管處傳來(lái)消息，寧波將出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域公共收益的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》。最快明年1月1日起，小區(qū)收益就歸全體業(yè)主所有！資金性質(zhì)等同物業(yè)專項(xiàng)維修資金！

目前，該征求意見(jiàn)稿正在市住建委部門官網(wǎng)公示。到12月2日前，市民可通過(guò)郵件提出自己的意見(jiàn)或建議。郵箱地址：2083616082@qq.com。

通訊員 吳培均 毛一波 記者 樊瑩

金報(bào)微調(diào)查

小區(qū)公共收益成了筆糊涂賬

30位受訪者中27人不知錢歸誰(shuí)

丁女士家住海曙澄浪社區(qū)三水麗景小區(qū)，房子建于2000年左右，都是五六層高的多層樓房。因?yàn)槭堑湫偷睦闲^(qū)，物業(yè)費(fèi)也很便宜，每平方米只有2角5分。

說(shuō)起小區(qū)內(nèi)的公共收益，丁女士直呼“從來(lái)不知道還有一筆本屬于自己的錢款”。她給記者舉了個(gè)例子：“現(xiàn)在，有車的家庭越來(lái)越多，到了夜里基本上犄角旮旯都停滿了車。按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包年的每次交1000元，包月的每次100元，偶爾進(jìn)來(lái)停車的一個(gè)晚上也要收5元左右。其實(shí)物業(yè)光收停車費(fèi)也是筆不小的收入。”

三水麗景小區(qū)配套用房，除去社區(qū)活動(dòng)室和辦公用房，部分用作了商鋪店面。丁女士打聽了下，盡管只有兩三間，一間房的租金每月也在2000元左右。樓道口也有張貼廣告、橫掛條幅，同屬澄浪社區(qū)的生活新境小區(qū)還有電梯公寓，移動(dòng)電視播放的各類廣告視頻。很多都是和物業(yè)談的，具體多少錢，沒(méi)人搞得清楚。

有類似感觸的還不止丁女士一個(gè)人。昨天，記者針對(duì)“小區(qū)的公共收益，你了解多少”的話題做了個(gè)微調(diào)查。30位受訪者中，住在老三區(qū)的有21位，鎮(zhèn)海、鄞州、高新區(qū)的有9位。電梯公寓樓的與老小區(qū)住戶比例為6:4。

調(diào)查結(jié)果令人驚訝，超九成市民搞不清楚這些錢屬于誰(shuí)，也不關(guān)心這筆錢怎么花。問(wèn)到業(yè)主乘坐電梯看到廣告牌，是否感到收益被剝奪。結(jié)果顯示，一半以上的人沒(méi)這個(gè)意識(shí)，反而覺(jué)得物業(yè)公司會(huì)開動(dòng)腦筋掙錢。也有一些業(yè)主坦言，想關(guān)心也有難度。每年年底，物業(yè)都會(huì)向業(yè)委會(huì)提交經(jīng)營(yíng)賬本并在小區(qū)內(nèi)公示，但一大堆專業(yè)數(shù)據(jù)，看得人頭暈。

政策詳解讀

小區(qū)公共收益都有哪些？

只要是公共場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)收入都?xì)w業(yè)主

啥是物業(yè)管理區(qū)域公共收益？翻譯成大白話，就是物業(yè)對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入，除掉約定好的管理費(fèi)，剩下的都屬于這個(gè)范圍。

電梯內(nèi)、綠地旁、樓頂上……在居民小區(qū)公共區(qū)域，這樣的公共收益隨處可見(jiàn)。這里面涉及的經(jīng)營(yíng)收入很雜，林林總總加起來(lái)就有八九項(xiàng)。

具體包括：商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、電梯、樓道、樓頂?shù)裙膊糠值膹V告收入、物業(yè)管理區(qū)域場(chǎng)地停車費(fèi)收入、攤位租賃收入、場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)收入、通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)收入、因損壞（征用）物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施賠償或殘值處理收入、物業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入等。

以前，似乎是默認(rèn)，這些收入由物業(yè)支配。然而現(xiàn)在，業(yè)主有權(quán)要求把這部分收益“吐出來(lái)”。因?yàn)榘凑招乱?guī)，所有權(quán)明確了物業(yè)管理區(qū)域的公共收益屬于全體業(yè)主所有。

這筆錢是什么性質(zhì)？

這筆錢是房子的養(yǎng)老錢，嚴(yán)禁挪用亂花

房子到了一定年限，小修小補(bǔ)也很正常。寧波市住建委物管處處長(zhǎng)楊林福提到，2000年以后城市進(jìn)入快速發(fā)展期，集中蓋起的一批樓房，其中很多已經(jīng)進(jìn)入維修保養(yǎng)期。

“就拿小高層來(lái)說(shuō)，配備的電梯有壽命，一般15—20年左右,15年后老化的電梯很可能發(fā)生事故。今年夏天，寧波一些小區(qū)屢屢發(fā)生電梯事故。這筆維修費(fèi)，誰(shuí)來(lái)掏？業(yè)主和物業(yè)圍繞這個(gè)話題爭(zhēng)論不休。”楊林福說(shuō)。

以后，類似的情況有了解決辦法。《實(shí)施意見(jiàn)》明確，物業(yè)管理區(qū)域公共收益，資金性質(zhì)等同于房子的養(yǎng)老錢，是物業(yè)專項(xiàng)維修資金，只能隨“物”，不能跟“人”。換句話說(shuō)，公共收益的這筆錢只能用于物業(yè)本身。嚴(yán)禁將公共收益用于為業(yè)主發(fā)放或變相發(fā)放各類現(xiàn)金或補(bǔ)貼、代幣券、實(shí)物等福利。

這筆錢能否抵用物業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損？

可以，但必須經(jīng)由業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)同意

“征求意見(jiàn)稿出爐之前，我們也走訪了一些物業(yè)公司，大家普遍擔(dān)心部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)偏低，只能用公共收益彌補(bǔ)收支平衡。新規(guī)實(shí)施后，物業(yè)可能撐不下去。”寧波市物業(yè)和住房維修資金管理中心主任高以波說(shuō)，小區(qū)公共收益，大致劃分成三個(gè)部分。

物業(yè)或業(yè)主委員會(huì)取得的物業(yè)管理區(qū)域公共收益，一部分用于扣除經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)同意彌補(bǔ)本物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)虧損后，剩余的部分按照70%繳入物業(yè)管理專項(xiàng)資金賬戶或物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶實(shí)行增值管理，30%繳入公共收益專戶作為日常維修。

也就是說(shuō)，小區(qū)公共收益主要是變成“房子養(yǎng)老金”。兩個(gè)賬戶各自有明確分工和使用條件。物業(yè)管理專項(xiàng)資金專戶，也就是中修大修基金，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、大修、更新、改造。新開設(shè)公共收益專戶相當(dāng)于中修以下基金，水管破了房子老化了，小修小補(bǔ)的錢就從這兒出。

怎么監(jiān)督小區(qū)收益的支出？

設(shè)專門賬戶，物業(yè)提取需業(yè)委會(huì)蓋章

公共收益的使用，最害怕的是監(jiān)管不到位。《實(shí)施意見(jiàn)》要求，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收入除停車費(fèi)收入外應(yīng)每季度統(tǒng)一存入該區(qū)域公共收益專戶。賬戶開立分別由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和屬地物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)按照人民銀行結(jié)算賬戶開立的有關(guān)規(guī)定開立。

按照流程，物業(yè)提取公共收益時(shí)，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任簽字同意并加蓋業(yè)主委員會(huì)公章，防止個(gè)別物業(yè)公司非法轉(zhuǎn)移資金，虛開費(fèi)用。業(yè)主委員會(huì)也不得擅自以個(gè)人名義或其他名義開設(shè)賬戶，貪污或挪用資金。

如果涉及沒(méi)有物業(yè)或者物業(yè)退管，由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)委托第三方開展專項(xiàng)審計(jì)，在公示后移交給業(yè)委會(huì)或通過(guò)業(yè)委會(huì)移交給依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等為由拒絕辦理移交。

記者了解到，目前老三區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)建立維修資金賬戶的共有417個(gè)，其中中修以下的公共賬戶為356個(gè)。新規(guī)最快從2016年1月1日起施行。

【小貼士】

小區(qū)收益可上網(wǎng)查詢

如果你想知道所在的小區(qū)存了多少錢，方法很簡(jiǎn)單，登錄寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理信息網(wǎng)即可查詢。比如你住在江東的中山華庭小區(qū)，點(diǎn)擊右上方圖標(biāo)的“你的小區(qū)資金查詢”，然后在小區(qū)名稱輸入“中山華庭”，選擇所屬區(qū)域“江東”，點(diǎn)擊查詢即可。不過(guò)查詢結(jié)果可能顯示“您的小區(qū)尚未建賬到戶”，詳細(xì)情況可咨詢寧波市物管中心。

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