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新星宇控股三度艱難上市路：嚴重依賴本地市場且“后院失火”

《港灣商業觀察》梁美燕

從2021年2月至今，已經三度遞表上市的新星宇控股仍在繼續努力。

實際上，去年以來，房地產行業環境整體較差，很多企業赴港上市都未能通過。而且，新星宇控股作為“偏安一偶”的小房企，相較于其他較大規模的房企來說，優勢偏弱。

大環境與自身都難言樂觀的情況下，新星宇控股能否上市成功？目前看來恐怕仍充滿變數。與此同時，新星宇控股如何提升銷售及盈利能力？面對大本營被“后院起火”群雄環繞的現實，這可能更加迫切。

01 小房企的三度艱難上市路

上市是很多企業的心愿與目標，對于新星宇控股來說也不例外。在已知房地產行業不景氣、上市之路更加懸而未決的狀況下，新星宇控股還是毅然三度遞交招股書。

今年3月17日，新星宇控股集團有限公司（以下簡稱：“新星宇控股”）向港交所主板遞交上市申請，光大證券為其獨家保薦人。此次遞表，是繼去年2月及8月后的第三次遞表。

新星宇控股是吉林長春的本土房企，主要專注于住宅及商業物業的開發及銷售，其主要經營主體為長春新星宇房地產開發有限責任公司。

作為一家房地產開發企業，新星宇控股的收入主要來源于物業開發銷售。2019年、2020年、2021年，新星宇控股來自物業開發銷售收入分別約為46.77億元、52.98億元及52.96億元，分別占同期同收入約96.1%、99.5%及99.9%。

招股書顯示，2019年、2020年、2021年，新星宇控股收入分別為48.65億元、53.22億元、53億元；毛利分別為14.75億元、17.08億元、20.93億元；同期毛利率為30.3%、32.1%、39.5%，年內溢利分別約為5.36億元、8.02億元及10.18億元。

期間，銷售住宅物業的毛利率分別約為30.6%、35.0%及43.0%，銷售商業物業的毛利率分別約為58.9%、43.2%及 46.3%。值得注意的是，從2019年到2020年，新星宇控股的商業物業毛利率下降了15.7%，即使2021年有所增加，但也僅僅恢復到2019年的七成左右。

從土儲情況來看，招股書顯示，截至估值日期目前，新星宇控股擁有總土地儲備380.95萬平方米，項目主要集中在吉林、廣東、海南、湖北、山東、浙江合計10個城市，41個物業項目，其中包括已竣工物業建筑面積67.53萬平方米，開發中物業總建筑面積207.48萬平方米，及待開發物業總建筑面積105.95萬平方米。

新星宇控股表示，這種多元化征地策略能夠鞏固和加強在吉林省的市場地位，并戰略性擴張至國家級熱點城市群（例如長江三角洲城市群以及粵港澳大灣區城市群）業務戰略。

然而，新星宇控股現金流十分受限。招股書披露，2019年、2020年、2021年，新星宇控股的受限現金分別為12.25億元、2.98億元、2.9億元及；于2019年、2020年、2021年及2022年1月31日，現金及現金等價物分別為9.18億元、10.03億元、8.18億元、7.56億元。

此外，2019年、2020年及2021年12月31日，新星宇控股的未償還銀行貸款及來自其他金融機構的貸款總額分別約為24.98億元、23.35億元及17.65億元。

新星宇控股表示，能否融資及融資成本是為物業開發提供資金的決定性因素，以及資金來源的任何變動均可能對其的業務、財務狀況、經營業績及前景造成重大不利影響。

新星宇控股五大供應商包括施工承包商。截至2021年12月31日止三個年度，新星宇控股對五大供應商的采購額分別占總采購額約94.8%、78.3%及57.3%，以及對新星宇控股單一最大供應商（一組于關鍵時間為新星宇建設之附屬公司之公司）的采購額分別占總采購額的約88.6%、68.4%及42.8%。

02 嚴重依賴本地市場，優勢何在？

在新星宇控股的41個物業項目中，有土地儲備總額約380.96萬平方米，30個項目集中于吉林省，占土地儲備總量58.3%。其中，新星宇控股自持開發土儲在吉林省中占比56.1%，而長春市的占比達到46.7%，琿春市為8.3%。另外還有3個項目位于山東威海，占比20%，其余項目零散分布在廣東、海南、湖北、浙江等地。

由此可見，吉林一地可謂決定著公司業務的半壁江山，區域風險不可謂不大。尤其是，今年以來的疫情沖擊，是否將對新星宇控股產生較大影響？尚待進一步明晰。

因此，新星宇控股所提到的國家級熱點城市群擴張戰略，目前還遠談不上。

新星宇控股表示，主要城市于近幾十年的快速發展導致以合理收購成本于理想位置供應的未開發土地有限。因此，倘公司無法以商業上可接受的價格收購適合作開發用途的土地儲備，則未來獲得土地使用權的成本或會上升，且公司的業務、財務狀況、經營業績及前景可能受到重大不利影響。

知名地產分析師嚴躍進對《港灣商業觀察》表示，類似依賴情況，其實也是本地企業必然經歷的過程。這反過來也是企業的成長之路，即企業總是在發家地不斷夯實基礎，才有機會走出去。當然，對于長春房企來說，需要主動和加快走出去。當前長春市場總體上樓市表現是偏弱的，主動走出去，可以尋找到更多的投資機會。

嚴躍進認為，企業要擴張，關鍵是尋找成長性高的城市，建議積極關注都市圈和城市群周邊的中小城市，此類城市開發投資機會會比較大。同時也可以關注一些較好地段的項目，類似縣城中的項目，但需要有更好的學區進行匹配，項目可以做到市場更好的認可。

然而，即便是長春大本營市場，新星宇控股仍勁敵環繞，且在銷售額TOP10排名中不見蹤影。

根據中指研究院數據顯示，2022年1-2月份，長春房地產企業銷售金額TOP10企業合計銷售金額為25.2億元，同比下降20.2%；銷售面積TOP10企業合計銷售面積22.8萬平，同比下降19.1%。TOP10企業依次為萬科、龍湖集團、長春城投控股集團、中海地產、華潤置地、長春高新房地產、力旺集團、中國中鐵、虹橋地產以及萬龍集團。

2021年1-12月份，長春房地產企業銷售金額TOP10企業合計銷售金額為368.9億元，同比下降11.9%；銷售面積TOP10企業合計銷售面積343.1萬平，同比下降17.2%。TOP10企業依次為萬科、華潤置地、保利發展、龍湖集團、中海地產、萬龍集團、力旺集團、大眾置業、偉峰實業以及金地集團。

2020年1-12月份，長春房地產企業銷售金額TOP10企業合計銷售金額為418.9億元，同比下降24.21%；銷售面積TOP10企業合計銷售面積414.4萬平,同比下降23.4%。其中，新星宇地產銷售金額為31.7億元，在2020年長春房地產企業TOP10中位列第十。

換句話說，從2021年至今，在長春房地產市場的銷售前10名單中，并沒有新星宇地產。這不能不說即便在新星宇地產的后院大本營，競爭及優勢也不復存在。

除此之外，另有香港資本市場觀察人士向《港灣商業觀察》表示，小房企實際上近年來得以上市成功者寥寥可數，主要原因是房地產市場急劇變化，投資者信心較為不足。其次，內房企業在香港標的太多了，新上市的房企到底優勢有哪些？也令人懷疑。畢竟大的早就上了，剩下的多數是區域性房企，而區域性的風險目前也比較大。因此，目前房企上市絕非好時機，甚至估值也沒法估。

公開資料來看，2021年下半年以國內房企為例，只有三巽集團（06611.HK）得以上市成功，其他包括中億基業、海倫堡、實地集團等都至今未果。

此外，據《港灣商業觀察》查詢企查查顯示，新星宇地產還涉及多條行政處罰記錄。2020年6月以及2021年8月，新星宇地產分別被長春市規劃和自然資源局處以違法建設工程造價10%和5%的罰款。

新星宇地產還涉及128個司法案件，2021年以來，新星宇地產累計有24條涉案信息，包括涉及房屋買賣合同糾紛、合同糾紛、建設工程合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、車位糾紛等。

企查查顯示，新星宇地產曾先后10次被列為被執行人，被執行總金額為268.78萬元。并且其共涉及開庭公告33起，立案信息44起、裁判文書信息144條，其中多起為保證合同糾紛案件執行以及房屋買賣合同糾紛等。

總之而言，新星宇控股上市之路仍路阻且長，如何在當前房地產行業不明朗的困境，迎難而上，值得外界留意。（港灣財經出品）