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融信中國積極償債后：銷售額仍大幅下滑，股價也腰斬過半

《港灣商業觀察》梁美燕

相比不少流動性緊張陷入債務違約中的房企，融信中國（03301.HK）似乎要好很多。然而，擺在融信中國面前的困難與壓力仍然不容小覷。

截至2022年3月9日，融信中國股價收報于2.370港元。市場對融信中國的恐慌情緒，在股價上表現明顯。如果從2021年6月至今來看，短短八九個月時間，融信中國股價下跌了55.11%；2022年以來，融信中國股價下跌了21%。

01 銷售額連續大幅下滑

3月3日，融信中國公布前兩個月銷售情況，總合約銷售額約為人民幣148.35億元，同比下降38.7%，總合約建筑面積為74.07萬平方米，同比下降39.48%, 平均合約售價約為每平方米人民幣20030元，同比增長1.3%。

具體來看，2月，融信中國合約銷售額約83.29億元，同比下降30.02%，合約建筑面積約41.94萬平方米，同比下降28.77%，平均合約售價約為每平方米19860元。

1月，融信中國合約銷售額約為人民幣65.06億元，同比下降47.09%，合約建筑面積約為32.13萬平方米，同比下降49.41%，平均合約售價約為每平方米人民幣20251元，同比增長4.6%。

2021年12月，融信中國合約銷售額約為人民幣102.45億元，同比下降52.36%，合約建筑面積約為51.61萬平方米，同比下降49.75%，平均合約售價約為每平方米人民幣19851元，同比下降5.17%。

截至2021年12月31日止12個月，融信中國總合約銷售額約為人民幣1555.20億元，總合約建筑面積約為733.66萬平方米，平均合約售價約為每平方米人民幣21198元。

顯然，從近幾個月銷售金額以及銷售面積大幅下滑來看，融信中國壓力不小。當然，這也是全行業所面臨的共同挑戰。

克爾瑞的研究數據顯示， 2月行業百強房企僅實現銷售操盤金額4015.8億元，比1月降低23.5%，同比降低47.2%，較1月降幅擴大逾十個百分點，較2021年月均水平則降低56.5%。

細看融信中國銷售區域以及土儲布局，從2021年上半年財報來看，融信中國擁有全國共計282個項目，總土儲約3162萬平方米，其中330萬平方米為持作出售已竣工物業，2220萬平方米在建及610萬平方米持作未來開發。當中，長三角地區的土儲占比達46%。

2021年上半年，融信中國實現合約銷售金額830億元，同比增長37%；合約建筑面積約403萬平方米。其中，長三角區域在上半年合約銷售額占比達71%。具體來看，銷售金額排在前五名的城市分別是：杭州、上海、福州、南京、蘇州，銷售金額分別為187.84億元、96.83億元、74.91億元、54.92億元、48.68億元，占比分別為22.64%、11.67%、9.03%、6.62%、5.87%。

占據土儲近半以及為銷售額貢獻高達七成，融信中國銷售額顯然大量依賴于長三角。如何加快銷售，這幾乎成為融信們的所有難題，而區域相對集中的風險，在市場環境不佳的情況下，壓力或將更大。

如果銷售繼續大幅下滑，融信中國的面臨的連鎖反應無疑將水漲創高，繼而影響到流動性與債務償還。

“在短期內，融信中國將高度依賴可用現金和從合同銷售產生的現金以清償債務；然而，相當大部分的可用現金和現金生成或會滯留在項目公司，且中資房企可否取用項目公司的現金以供償付資本市場債務尚存巨大不確定性。”惠譽在2月23日的評級報告中這樣表示。

02 下調評級、賣寧波項目與積極償債

同一時間，惠譽將融信中國長期外幣發行人違約評級（IDR）從“B”下調至“B-”，高級無抵押評級及其存續美元優先票據的評級自“B”下調至“B-”，，回收率評級為“RR4”。展望“負面”。

惠譽稱，評級下調反映了融信中國為2022年下半年到期資本市場債務再融資的不確定性增加。惠譽認為，融信中國有足夠的流動性來償還2022年3月到期的美元債券，但其資本市場準入仍然有限，該公司可能主要依靠合同銷售產生的現金來償還2022年到期的資本市場債務。

惠譽表示，融信中國有135億元人民幣資本市場債券于2022年到期或可回售，其中包括2022年3月1日到期的3.94億美元高級票據和2022年10月到期的6.9億美元票據。惠譽認為，融信中國有充足的流動性來償還其2022年3月到期的美元債券。然而，由于該公司資本市場融資渠道持續不暢，其再融資風險正在攀升。

惠譽還表示，若融信中國資本市場融資渠道持續不暢，并利用手持現金償債，將影響到該公司補充土地儲備的能力，繼而將有損其業務狀況。

惠譽預期，若融信中國持續使用在手現金優先償債而非補充土儲，該公司2022年、2023年土地儲備可支持開發的年期將分別降至約2年、不足1.5年。若融信中國大幅削減購地金額，該公司的土地儲備質量亦會惡化。

惠譽還稱，融信中國的非控股權益約占其權益總額的65%，在同業中處于高位。這表明融信中國依靠非控股股東（多為房企）出資來獲得業務擴張所需資金。惠譽認為，非控股權益比重高或會導致現金漏損，并影響中資房企取用項目公司現金的能力。

2月25日，融信中國發布公告稱，公司已境內銀行帳戶匯出所需資金至其境外還款帳戶，用于償還存續的于2022年3月1日到期的10.5%優先票據的本金總額約2.63億美元及已累計未付利息金額約2396.57萬美元，合計約2.86億美元。至此，融信已完成上半年到期美元債的全部兌付工作。

為償債及補充流動性，融信中國也如多數房企一樣，積極賣項目。2月18日，融信中國發布公告稱，將非全資附屬公司寧波海亮房地產投資有限公司55%股權售予海亮集團，代價4.21億元。

據悉，寧波海亮現由融信中國及寧波海饒分別擁有55%及45%股權，2021年度除稅后溢利凈額9009萬元。

這似乎說明，即便是位居經濟發達城市的寧波項目，也需要及時處置，回收資金。因此，融信中國是否會同樣操作，大規模轉讓長三角資產？尚待進一步觀察。《港灣商業觀察》針對惠譽評級說法以及公司經營發展等問題聯系融信中國，未能獲得回復。

知名地產分析師嚴躍進對《港灣商業觀察》表示，評級機構的評級說明其對于當前中國房企經營方面的風險提示。當然需要看到，對于融信來說，經營層面穩定，投資方面也比較穩健，目前此類問題也會隨著行情的改善而改善。今年中國房地產總基調是趨穩，近期3月份一些二線城市如西安和南京也開始看出，市場在小幅回暖，此類數據改善，對于類似持續扎根二線城市的融信來說，具有積極的意義。

嚴躍進認為，主動償還債務，釋放兩個積極信號，一個是表明企業是負責任的企業，對于債務問題不回避，主動從市場化和法治化角度履行職責。一個是表明企業資金狀況還是有改善空間。類似償債，說明償債的“彈藥”豐富，有能力促進債務工作的穩健處置。

目前看來，融信中國的短期償債問題得到解決，然而，更長的下半年是否也將妥善解決，仍需關注公司的資金狀況，這又顯然與公司的銷售額狀況緊密關聯。同時，市場應密切留意惠譽所提及到的，可用現金和現金生成或會滯留在項目公司，這是否存在較大不確定性。（港灣財經出品）